Codice di Procedura Civile art. 568 - Determinazione del valore dell'immobile (1).

Determinazione del valore di mercato

L'art. 568 concernente, nell'espropriazione immobiliare, la determinazione del valore dei beni pignorati, è radicalmente sostituito dall'art. 13, comma 1, lett. o), d.l. n. 83/2015: le nuove norme trovano applicazione anche nelle procedure già in corso, salvo che sia stata disposta la vendita e comunque per le vendite, in ipotesi, successivamente disposte.

In realtà, come evidenziato nella stessa Relazione Illustrativa, si tratta di un intervento che tiene conto delle prassi ormai diffuse negli uffici giudiziari specie dopo la riforma del 2005 e della evidente inadeguatezza dei criteri di determinazione legale del valore dell'immobile già determinati dai primi due commi della disposizione nella formulazione previgente. In effetti, di regola il giudice utilizzava già solo il criterio previsto dal comma 3, demandando, specie dopo la riforma del 2005, che ha inserito nel sistema elementi come la nomina dell'esperto e la redazione della relazione di stima, la determinazione del valore di mercato dell'immobile pignorato ad un esperto stimatore. Il dettato dell'art. 568 è stato quindi adeguato ad una realtà già esistente prevedendo che il valore del compendio pignorato venga determinato dal giudice dell'esecuzione tenendo conto degli elementi forniti dalle parti e dall'esperto stimatore.

Pertanto, poiché il prezzo base è infine determinato dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita, la relazione estimativa costituisce un mero atto propedeutico all'espropriazione forzata, come tale non suscettibile, ai sensi dell'art. 617, comma 2, di autonoma impugnazione, proponibile, di contro, soltanto avverso il successivo provvedimento che ne recepisca, quale parte integrante e sostanziale, le sue risultanze, vale a dire avverso l'ordinanza con la quale, ai sensi degli artt. 569 e 591-bis, vengono determinate le modalità di vendita o delegate le relative operazioni, con la conseguenza che le censure formulate dal debitore esecutato in merito alle conclusioni peritali non danno luogo ad un'opposizione in senso tecnico e, qualora formalmente proposte con apposita domanda, devono essere dichiarate inammissibili (Trib. Salerno III, 17 febbraio 2014, n. 518).

Resta comunque fermo il principio, ribadito anche di recente dalla S.C., per il quale non incide sulla validità dell'ordinanza di vendita la circostanza che il prezzo base sia stato fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto, verosimilmente inferiore al valore effettivo di mercato, trattandosi di un dato indicativo, che non pregiudica l'esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti (Cass. n. 2474/2015).

Analogamente,  si è evidenziato che sulla validità della ordinanza di vendita dell'immobile pignorato non incide la circostanza che il prezzo base sia stato fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto alcuni anni prima e quindi, verosimilmente, inferiore al valore attuale di mercato e questo perché si tratta di un dato indicativo, che non pregiudica l'esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti (Cass. n. 10334/2005; conf. App. Bari III, 17 dicembre 2012, n. 1334).

La S.C. ha inoltre chiarito che l'immobile, il cui valore deve essere determinato ai sensi della disposizione in esame, coincide con quello che viene offerto in vendita come unico lotto, anche quando la vendita sia fatta in più lotti, non richiedendo né l'art. 568, né quelle che regolano la vendita senza incanto e con incanto, o la delega delle operazioni di vendita, che si proceda all'individuazione di un apposito e separato valore per ogni immobile che componga un lotto, qualora in questo vengano incluse più porzioni, a maggior ragione se considerate come un'unica unità immobiliare, senza che neppure rilevi l'attribuzione di dati catastali autonomi ad una o alcuna di tali porzioni. La mancata individuazione di un separato valore per ciascuna delle possibili componenti di un lotto può, piuttosto, rilevare esclusivamente ove si traduca nell'erronea determinazione del giusto prezzo di vendita del lotto unitariamente considerato (Cass. n. 1607/2012).  

Criteri per l'effettuazione della stima

Nel comma 2 della norma in esame sono indicati una serie di criteri ai quali l'esperto dovrà fare riferimento nel determinare il valore di mercato dell'immobile.

In particolare lo stimatore dovrà a tal fine considerare non soltanto il valore per metro quadro dell'immobile, specificandone la superficie commerciale, ma apportare in modo analitico e distinto i correttivi alla stima correlati a circostanze di fatto (come ad esempio, lo stato d'uso e di manutenzione dell'immobile) e ad elementi giuridici (quali, ad esempio, l'assenza di garanzia per vizi, lo stato di possesso, quanto dovuto a titolo di oneri per la regolarizzazione urbanistica). Anche sotto tale profilo, il legislatore non fa che esplicitare criteri già in uso nella prassi degli uffici giudiziari per la determinazione del valore di mercato degli immobili pignorati, criteri richiamati talvolta nella stessa giurisprudenza di legittimità (cfr., tra le altre, Cass. n. 4378/2012).

L'esperto stimatore

L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio.

Ne deriva che è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64, senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva (cfr. Cass. n. 18313/2015, la quale ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva).