Codice di Procedura Civile art. 569 - Provvedimento per l'autorizzazione della vendita 1 .

Riduzione dei termini per la nomina dell'esperto e per la fissazione dell'udienza di vendita

L'art. 569, insieme ad alcune disposizioni di attuazione ad esso correlate, è stato significativamente riformato dal d.l. n. 83/2015, conv., con modif., in l. n. 132/2015.

In primo luogo, si interviene sulla disposizione in commento, sempre in una prospettiva di accelerazione dei termini della procedura, riducendo da trenta a quindici giorni il termine entro il quale il Giudice dell'esecuzione, dopo il deposito della documentazione ipo-catastale, è tenuto a nominare l'esperto. Modificando lo stesso comma 1  dell'art. 569 viene poi ridotto da centoventi a novanta giorni il termine entro il quale il Giudice è tenuto a fissare l'udienza di comparizione delle parti per l'autorizzazione delle operazioni di vendita rispetto alla data di emissione del relativo provvedimento.

La violazione di tali termini è, tuttavia, priva di qualsivoglia sanzione sicché gli stessi devono ritenersi meramente ordinatori.

Per altro verso, è stato precisato, in sede di legittimità, che, con riferimento al procedimento ordinato all'emissione dell'ordinanza di autorizzazione alla vendita di cui all'art. 569, è inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., avverso il provvedimento del giudice dell'esecuzione con il quale venga conferito all'esperto l'incarico per la redazione della relazione di stima del bene da vendere, con l'indicazione del relativo stato di possesso, da riportare nel successivo bando, trattandosi di provvedimento privo di natura decisoria e revocabile o modificabile da parte dello stesso giudice dell'esecuzione, che lascia impregiudicata la possibilità per l'avente interesse di far valere i vizi ad esso relativi con il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi (Cass. n. 12637/2018).

Giuramento dell'esperto

Il comma 1 della disposizione in esame è stato modificato dallo stesso d.l. n. 83/2015 nel senso che l'esperto stimatore non deve essere più convocato dinanzi al giudice per rendere il giuramento di rito che, invece, sarà reso in cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione dell'incarico. Finalità della previsione è, in un'ottica di riduzione della durata delle procedure esecutive, quella di eliminare un adempimento solo formale per il Giudice dell'esecuzione, essendo i quesiti standardizzati nella generalità dei casi, e far concentrare l'attività d'udienza dello stesso su questioni di maggiore rilevanza e complessità.

La S.C. ha recentemente ribadito che, con riferimento al procedimento ordinato all'emissione dell'ordinanza di autorizzazione alla vendita di cui all'art. 569 c.p.c., è inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., avverso il provvedimento del giudice dell'esecuzione con il quale venga conferito all'esperto l'incarico per la redazione della relazione di stima del bene da vendere, con l'indicazione del relativo stato di possesso, da riportare nel successivo bando, trattandosi di provvedimento privo di natura decisoria e revocabile o modificabile da parte dello stesso giudice dell'esecuzione, che lascia impregiudicata la possibilità per l'avente interesse di far valere i vizi ad esso relativi con il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi (Cass. n. 12637/2018).

L'udienza ed il contenuto dell'ordinanza di autorizzazione alla vendita

All'udienza di autorizzazione alle operazioni di vendita devono essere chiamate a partecipare tutte le parti della procedura, compreso il debitore, nonché i creditori iscritti.

Il comma 3 della disposizione in esame, come modificato dal d.l. n. 83/2015, stabilisce, in primo luogo, che, con l'ordinanza che dispone la vendita, il giudice dell'esecuzione non è più tenuto ad indicare, secondo il sistema congegnato dopo la riforma del 2005, la doppia vendita prima senza incanto e poi con incanto e ciò tenuto conto della valenza ormai residuale della vendita con incanto tenuto conto dell'attuale formulazione dell'art. 503.

In particolare, infatti, il giudice dovrà fissare soltanto un termine, non inferiore a novanta giorni e non superiore a centoventi giorni, entro il quale potranno essere presentate le offerte d'acquisto di cui all'art. 571 (quindi quelle proprie della vendita senza incanto). Nell'ordinanza — come già nell'assetto antecedente alla novella del 2015 — andranno poi individuate «le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base determinato a norma dell'articolo 568, l'offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev'essere depositato, con le modalità del deposito e fissa, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all'articolo 573». Si precisa, invero, in conformità alla regola programmatica generale stabilita dall'art. 503, che il giudice dispone anche la vendita con incanto soltanto qualora ritenga che, mediante la stessa, il bene possa essere aggiudicato ad un prezzo superiore alle metà rispetto al valore di stima determinato ai sensi dell'art. 568, ossia al valore effettivo di mercato del bene.

All'udienza di autorizzazione alle operazioni di vendita devono essere chiamate a partecipare tutte le parti della procedura, compreso il debitore, nonché i creditori iscritti. Una volta che il debitore sia stato posto in condizioni di comparire all'udienza di cui all'art. 569, il termine per la opposizione della esecuzione agli atti esecutivi contro i provvedimenti emessi dal giudice nella stessa udienza decorre dalla data di essi e non da quella di effettiva conoscenza. Se pure, infatti, il debitore che ha ricevuto la comunicazione dell'avviso di comparizione, non ha l'obbligo di comparire alla detta udienza, lo stesso ha, tuttavia, l'onere di essere presente, onde svolgere tutte le attività idonee alla tutela delle proprie ragioni, mentre l'omessa comparizione implica senz'altro la applicazione del principio generale di cui all'art. 176, a mente del quale la parte volontariamente assente nel processo "imputet sibi" ogni pregiudizievole conseguenza derivante dalla mancata conoscenza dei provvedimenti adottati in udienza (Cass. n. 3950/2006).

Sotto altro profilo, la S.C. ha chiarito che, pur in assenza di un vero e proprio obbligo giuridico di notificazione dell'ordinanza di vendita, sono nulle la vendita immobiliare e la successiva aggiudicazione in caso di omessa notifica al debitore dell'ordinanza di fissazione della vendita, posto che detta omissione impedisce all'esecutato di richiedere la conversione del pignoramento e viola il diritto al contraddittorio, desumibile anche dall'art. 111 Cost., che va salvaguardato nel processo esecutivo ogniqualvolta detto diritto sia funzionale all'esercizio di facoltà sostanziali o processuali da parte dell'esecutato (Cass. n. 26930/2014).

Tuttavia, più di recente, nella giurisprudenza di legittimità è stato precisato che la mancata comunicazione al debitore esecutato del provvedimento di fissazione dell'udienza ex art. 569 c.p.c. per la comparizione delle parti e l'autorizzazione alla vendita non è opponibile all'aggiudicatario del bene, trattandosi di un vizio afferente ad una fase procedimentale anteriore alla vendita ed alla quale l'aggiudicatario non prende parte (Cass. III, n. 39243/2021).

Peraltro, l'omessa audizione del debitore, non attuandosi nel processo esecutivo un contraddittorio formale, non costituisce di per sé causa di nullità del provvedimento (Cass. n. 18513/2006).

Diversamente, l'omessa notifica dell'ordinanza di fissazione delle modalità della vendita ai creditori iscritti ex art. 498 che non siano comparsi all'udienza non comporta alcuna nullità qualora l'assegnazione o la vendita avvengano egualmente pur in difetto di tali adempimenti, ma solo la responsabilità, ex art. 2043 c.c., del creditore procedente per le conseguenze dannose subite dagli stessi a seguito del provvedimento di vendita o di assegnazione emesso illegittimamente, giacché la mancata notifica dell'avviso costituisce violazione di un obbligo imposto da una norma giuridica, ed integra un'ipotesi di illecito extracontrattuale (Cass. n. 18336/2014).

Le opposizioni esecutive

L'ordinanza di vendita deve essere oggetto di tempestiva opposizione agli atti esecutivi, non potendosi, in difetto, far valere i relativi vizi per contestare atti successivi del procedimento come la vendita stessa (cfr., tra le altre, Cass. n. 8145/2014, con riguardo alla determinazione del prezzo base).

Nel processo esecutivo, strutturato quale successione di subprocedimenti, cioè una serie autonoma di atti ordinati a distinti provvedimenti successivi, l'autorizzazione della vendita preclude la deducibilità di vizi attinenti ai singoli atti che abbiano preceduto le udienze fissate ex art. 530 e 569, nel senso che, relativamente a detti vizi, l'udienza è l'ultimo momento utile per la proposizione dell'opposizione agli atti esecutivi ove non si sia verificata ancora decadenza; le situazioni invalidanti che si producano nella fase che è conclusa dalla ordinanza di autorizzazione della vendita sono, però, suscettibili di rilievo nel corso ulteriore del processo, ancora nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi, solo in quanto impediscano che esso consegua il risultato che ne costituisce lo scopo, e cioè l'espropriazione del bene pignorato come mezzo per la soddisfazione dei creditori (Cass. 20814/2009; conf. Trib. Nuoro, 4 aprile 2011).

Da ultimo, la S.C. ha evidenziato che, in tema di vendita forzata, le disposizioni adottate dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita o di delega circa gli adempimenti, le modalità, i termini e, in generale, le condizioni alle quali l'esperimento di vendita è soggetto sono posti a presidio delle esigenze di certezza, legittimità, trasparenza, correttezza ed efficienza che sovrintendono al sistema dell'espropriazione forzata, sicché le parti del procedimento esecutivo hanno pieno interesse a farne valere la violazione mediante opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c., non essendo tenuti altresì a dimostrare di aver subito uno specifico pregiudizio (Cass. n. 18421/2022).

Versamento rateale del prezzo di vendita

Al fine di tener conto delle problematiche riscontrate anche nella prassi delle vendite forzate per la crisi economica ormai strutturale, è stata introdotta dal d.l. n. 83/2015 l'innovativa possibilità, ancorata ad una valutazione discrezionale del giudice dell'esecuzione fondata su giusti motivi sebbene contenuta come astratta previsione già nell'ordinanza di vendita, di disporre che il prezzo venga versato ratealmente dall'aggiudicatario entro il termine massimo di dodici mesi.

Se tale termine potrebbe sembrare eccessivamente ristretto affinché nell'esecuzione avente ad oggetto un immobile l'aggiudicatario riesca a procurarsi le somme necessarie per provvedere al pagamento del prezzo, è pur vero che nella prassi si è più volte verificata negli ultimi anni la decadenza dell'aggiudicatario ex art. 587 per la sola ragione dei tempi più lunghi rispetto a quello previsto per l'istruttoria da parte dell'istituto di credito presso il quale è richiesto il mutuo (Castoro 770).

Compiti e compenso dell'esperto stimatore

Lo stesso art. 14 d.l. n. 83/2015, introduce significative novità in ordine ai compiti ed al compenso dell'esperto stimatore.

Invero, alla stregua di quanto evidenziato anche nella Relazione Illustrativa, l'art. 14 d.l. n. 83/2015, in considerazione del ruolo centrale svolto dalla relazione di stima dell'esperto, ne ha dettagliato ulteriormente i contenuti, intervenendo sull'art. 173-bis disp. att., con particolare riferimento al caso di opere abusive, ovvero gravate da censo, livello e uso civico e richiedendo dati precisi in ordine alle spese ordinarie e straordinarie relative all'immobile.

Ulteriore, non trascurabile, novità introdotta dall'art. 14 d.l. n. 83/2015 mediante il comma 3 dell'art. 161 disp. att., attiene alla disciplina del compenso dell'esperto. Invero si prevede che il compenso dello stesso debba essere parametrato al prezzo di vendita dell'immobile e non già al valore stimato, come avveniva sinora, avendo riguardo alla previsione generale di cui all'art. 13 d.m. 30 maggio 2002, che viene quindi derogata dal comma 3 dell'art. 161 disp. att. che si atteggia a disposizione di carattere speciale — in quanto relativa esclusivamente al compenso dello stimatore nell'espropriazione immobiliare — successiva.

Poiché la determinazione del compenso è ancorata al prezzo di vendita dell'immobile si prevede, necessariamente, che il compenso dell'esperto dovrà essere liquidato soltanto dopo la vendita, potendosi prima della stessa riconoscere acconti non superiori al 50% del compenso calcolato in base al valore di stima. L'obiettivo è quello di evitare che gli esperti stimino il valore dei beni in modo eccessivamente superiore rispetto a quello effettivo onde lucrare un compenso maggiore, determinando così la necessità di numerosi tentativi di vendita degli stessi con progressivi ribassi prima che il valore si adegui a quello effettivo di mercato (con aumento dei costi e della durata della procedura esecutiva).Diversamente, ancorando il compenso spettante all'esperto al prezzo di vendita del bene e limitando l'entità complessiva degli acconti si vuole indurre lo stimatore ad individuare nella relazione di stima un valore del bene effettivo, tale da renderlo collocabile sul mercato sin dal primo tentativo (Castoro, 772).

Potrebbe ovviamente presentarsi una situazione nella quale il bene viene alienato ad un prezzo addirittura inferiore al 50% del valore inizialmente stimato, con onere, in caso di liquidazione di acconti superiori, per l'esperto stimatore di restituzione delle somme eccedenti alla procedura. La disposizione che pure è funzionale a ridurre la durata delle procedure esecutive immobiliari potrebbe apparire in contrasto con i maggiori compiti demandati all'esperto stimatore proprio in occasione della riforma in esame e potrebbe ridurre l'appetibilità degli incarichi per gli esperti tenuti ad attendere per ottenere il pagamento integrale del compenso anche lunghi anni (cioè quelli necessari per la vendita del bene). Non sembra tuttavia possibile che, essendo previsto per l'attività di stima dell'immobile uno specifico compenso ex art. 13 d.m. 30 maggio 2002, lo svolgimento della stessa possa, almeno nella generalità dei casi, essere “integrato” dalla liquidazione di un ulteriore compenso c.d. a tempo, i.e. mediante vacazioni (Castoro, 739).

Vendita con modalità telematiche

Sino all’emanazione del d.l. 3 maggio 2016, n. 59, era prevista la mera facoltà per il giudice dell’esecuzione immobiliare di prevedere, mediante l’ordinanza di vendita, che le operazioni di vendita e la fase preliminare di presentazione delle offerte e di versamento della cauzione fossero effettuate con modalità telematiche.

La norma è stata poi modificata nel senso della tendenziale obbligatorietà delle vendite immobiliari telematiche, da espletarsi nel rispetto della normativa regolamentare richiamata dall’art. 161-ter disp. att. c.p.c., ossia il d.m. 26 febbraio 2015, n. 32, in G.U. 24 marzo 2015, n. 69, regolamento recante le regole tecniche ed operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche nei casi previsti dal codice di procedura civile. Viene peraltro prevista la possibilità per il giudice dell’esecuzione di derogare a tale regola generale, ove la procedura di vendita telematica possa pregiudicare gli interessi dei creditori o il sollecito svolgimento della procedura.