Codice di Procedura Civile art. 571 - Offerte d'acquisto (1).

Soggetti legittimati alla presentazione delle offerte

La disposizione in commento prevede che chiunque può presentare personalmente o a mezzo di procuratore le offerte nella vendita senza incanto, fatta eccezione per il debitore.

Il predetto divieto si osserva sotto pena di nullità dell'offerta, che si estende anche all'eventuale aggiudicazione (Castoro, 785).

Peraltro se l'acquisto realizza un'ipotesi di interposizione fittizia in favore del debitore, per poter impugnare l'aggiudicazione, occorre fornire la prova dell'accordo simulatorio (Cass. n. 4407/1979).

È stato inoltre evidenziato che l'accordo tra il debitore esecutato ed un terzo, che dal primo sia stato incaricato di acquistare per suo conto l'immobile, configurando un negozio diretto ad eludere il divieto ad offrire del debitore, è nullo anche con riguardo all'eventuale patto con cui il terzo, prima dell'aggiudicazione, si obblighi a retrocedere l'immobile espropriato al debitore, salvo che si sia in presenza di un mero impegno ad una eventuale retrocessione del bene al debitore nel caso in cui, successivamente, le condizioni economiche di questo ne consentano il riacquisto (Cass. n. 3952/1988).

Come precisato dalla recentissima Cass. n. 15912/2022, anche il creditore pignorante o intervenuto è legittimato a presentare l'offerta d'acquisto ex art. 571, comma 1, rappresentando l'istanza di assegnazione ex art. 589 una mera facoltà.

Vi sono inoltre divieti speciali di acquisto previsti dal diritto sostanziale, ossia dall'art. 1471 c.c.

In materia di espropriazione immobiliare, legittimato a presentare l'offerta di acquisto - in caso di vendita senza incanto - è anche il "procuratore legale" dell'offerente (espressione da intendersi ormai sostituita con quella di "avvocato", e non riferibile invece al procuratore "non falsus"), dovendosi escludere un'irragionevole disparità di trattamento con la differente disciplina contemplata per la vendita con incanto, per la quale l'offerta può essere compiuta anche a mezzo di mandatario, munito di procura speciale, oppure, nel solo caso di offerte per persona da nominare, a mezzo di "procuratore legale", attesa la differenza strutturale esistente tra i due tipi di vendita (Cass. n. 8951/2016).

Forma e struttura dell'offerta

Le offerte devono essere presentate in forma scritta nella cancelleria del tribunale competente ovvero, tenuto conto del disposto dell'art. 591-bis, se previsto nell'ordinanza di vendita, presso il professionista cui di norma sono delegate le operazioni di vendita.

L'offerta dovrà indicare ex art. 174 disp. att. il prezzo, il tempo, il modo del pagamento ed ogni altro elemento utile alla valutazione della stessa.

Il comma 5 della norma in esame prevede, inoltre, che l'offerta sia depositata in busta chiusa all'esterno della quale è annotato, a cura del cancelliere (o del professionista delegato), il nome, previa identificazione, di colui che provvede materialmente al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato e la data dell'udienza per l'esame delle offerte. Se la cauzione deve essere versata tramite assegno circolare questo va inserito nella busta.

L'art. 173-quinquies disp. att., modificato dal d.l. n. 83/2015, individua ulteriori modalità di presentazione delle offerte d'acquisto prevedendo che ciò possa avvenire anche tramite versamento della cauzione a mezzo di bonifico bancario o deposito su conto bancario o postale intestato alla procedura esecutiva, con accredito che dovrà aver luogo entro cinque giorni dalla scadenza del termine nel quale possono essere proposte le offerte di acquisto (Merlin, 98; Montanaro II, 375-376).

Non meno rilevanti sono, inoltre, le novità apportate dall'art. 14 d.l. n. 83/2015, ad alcune disposizioni di attuazione strettamente collegate all'ordinanza di autorizzazione delle operazioni di vendita immobiliare ed al ruolo dell'esperto stimatore nell'espropriazione immobiliare.

In primo luogo l'art. 14 d.l. n. 83/2015, modifica l'art. 173-quinquies, comma 1, disp. att. che individua ulteriori modalità di presentazione delle offerte d'acquisto rispetto a quelle tradizionali previste dal codice di procedura civile. Due le novità principali da evidenziare rispetto alla formulazione previgente della norma. Sotto un primo profilo, si attribuisce al giudice dell'esecuzione la facoltà, mediante l'ordinanza che autorizza la vendita, di disporre che non soltanto la presentazione dell'offerta di acquisto ma anche la prestazione della cauzione nella vendita senza incanto possano avvenire attraverso le modalità individuate dal comma 1 della disposizione.

Inoltre, tali modalità vengono ampliate rispetto alla pregressa possibilità, limitata in sostanza all'accredito in conto corrente bancario o postale. Si prevede, invero, che con l'ordinanza mediante la quale autorizza la vendita può disporre che la presentazione dell'offerta d'acquisto e la prestazione della cauzione ai sensi degli art. 571 possano avvenire con sistemi telematici di pagamento ovvero con carte di debito, di credito o prepagate o con altri mezzi di pagamento disponibili nei circuiti bancario e postale. L'accredito secondo tali modalità dovrà essere effettuato entro cinque giorni prima della scadenza del termine per la presentazione dell'offerta d'acquisto, nell'ipotesi di accoglimento della quale il termine per il versamento del prezzo e di ogni altra somma è pari a novanta giorni.

Altra novità introdotta dall'art. 14 d.l. n. 83/2015 nel testo dell'art. 173-quinquies disp. att. è la possibilità che la cauzione venga rilasciata anche mediante fideiussione, autonoma, irrevocabile ed a prima richiesta rilasciata da Banche, società assicuratrici o intermediari finanziari (Castoro, 735).

Inefficacia dell'offerta

Il comma 2 della disposizione in esame è stato modificato dall'art. 13, lett. q), d.l. n. 83/2015, mediante una previsione applicabile anche ai procedimenti pendenti alla data di entrata in vigore dello stesso, salvo sia stata già disposta la vendita e comunque operante nelle ipotesi in cui il Giudice disponga una nuova vendita. Nell'intento di rendere meno rigorosi i criteri di accettazione dell'offerta, nel solco della riforma già inaugurata negli anni 2005-2006, orientata ad una riduzione della durata della procedura esecutiva immobiliare nella prospettiva di una più efficace soddisfazione delle ragioni creditorie, si prevede che già in sede di presentazione le offerte possano essere inferiori, entro i limiti di un quarto, rispetto al valore del bene come determinato nell'ordinanza di autorizzazione delle operazioni di vendita. Nel sistema previgente, invece, l'offerta era inefficace se inferiore al valore di stima.

Restano ferme le altre due ipotesi di inefficacia dell'offerta, ossia la mancata prestazione della cauzione nella misura di almeno un decimo del prezzo proposto nonché se tardiva rispetto a quanto previsto nell'ordinanza di vendita.

Difformità dell'offerta dalle prescrizioni dell'ordinanza di vendita

Un'offerta presentata con modalità difformi da quelle stabilite nell'ordinanza che dispone la vendita deve ritenersi inefficace, a nulla rilevando che la difformità riguardi prescrizioni dell'ordinanza di vendita stabilite dal giudice di sua iniziativa, ed in assenza di una previsione di legge in tal senso (Cass. n. 12880/2012). È invece valida la vendita se tenga conto di un provvedimento generale modificativo del giudice dell'esecuzione delle condizioni di svolgimento delle vendite forzate, purché emesso prima dell'esperimento di vendita e pubblicizzato nelle forme di cui all'art. 490 (Cass. n. 3607/2015).

Casistica

In tema di esecuzione per espropriazione immobiliare con modalità di vendita senza incanto, qualora uno dei partecipanti alla gara, nel formulare la sua offerta, abbia depositato la cauzione in una misura inferiore a quella prescritta dall'art. 571, comma 2, gli altri partecipanti, oltre a poter far constatare al giudice dell'esecuzione tale condizione di inefficacia, sollecitando l'esercizio dei suoi poteri officiosi, sono tenuti, in mancanza, nell'eventualità in cui lo stesso giudice provveda ad emettere l'ordinanza di aggiudicazione del bene in favore dell'offerente che abbia depositato la cauzione in modo incongruo, a proporre opposizione agli atti esecutivi avverso siffatta ordinanza (alla quale si trasmettono i vizi delle operazioni inerenti l'espletata vendita senza incanto), nel termine prescritto dall'art. 617, decorrente dalla conoscenza legale del provvedimento medesimo (ossia dal giorno della stessa udienza in cui l'ordinanza sia stata adottata, per le parti che vi abbiano partecipato o che siano state messe in condizione di parteciparvi, ossia dalla sua comunicazione da parte della cancelleria, nell'ipotesi di emissione fuori udienza: Cass. n. 6186/2009).