Codice di Procedura Civile art. 574 - Provvedimenti relativi alla vendita.

Decreto di vendita

Quando si fa luogo alla vendita senza incanto il giudice emana un decreto, equivalente all'aggiudicazione nella vendita con incanto, mediante il quale indica il modo di versamento del prezzo ed il relativo termine.

Se il prezzo è versato nei modi e tempi indicati, il giudice emetterà il decreto di trasferimento (v. Comm. all'art. 586) disponendo la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (c.d. effetto purgativo della vendita forzata).

Con una recente decisione la S.C. ha chiarito che, in ogni caso, in tema di espropriazione immobiliare, il termine perentorio per il versamento del saldo da parte dell'aggiudicatario del bene è quello stabilito dal giudice con l'ordinanza di vendita: ne deriva, in questa ipotesi, che la mancata comparizione dello stesso aggiudicatario alla pubblica udienza fissata per l'esame delle offerte non impone di comunicargliene l'esito e non giustifica una dilazione del termine in questione, mentre, al contrario, il diverso termine fissato dal medesimo giudice con il decreto previsto dall'art. 574, comma 1, c.p.c. trova applicazione solo qualora la menzionata ordinanza non contenga indicazioni al riguardo (Cass. n. 18841/2021).

Fideiussione per l'immissione anticipata nel possesso dell'immobile

L'art. 13 d.l. n. 83/2015, ha introdotto, sia nell'espropriazione mobiliare che in quella immobiliare, la possibilità per il giudice dell'esecuzione di autorizzare (con previsione contenuta nell'ordinanza di vendita) l'aggiudicatario, in presenza di giusti motivi, ad un versamento rateale del prezzo complessivo entro il termine massimo di mesi dodici.

La disposizione in esame è stata quindi integrata al fine di prevedere alcune cautele che consentono di accogliere l'eventuale istanza dell'aggiudicatario, in tale ipotesi, di immissione in possesso dell'immobile anticipata rispetto al momento del versamento integrale del prezzo.

In particolare, si stabilisce che il giudice dell'esecuzione, mediante il decreto con cui individua le modalità ed i termini per il versamento del prezzo, può autorizzare l'aggiudicatario ad immettersi nel possesso anticipato dell'immobile, purché presti in favore della procedura esecutiva una fideiussione autonoma, irrevocabile ed a prima richiesta, rilasciata da un operatore professionale individuato dal giudice dell'esecuzione in grado di favorirne la tempestiva escussione. Tale fideiussione è volta a garantire la procedura esecutiva dal rischio del mancato rilascio dell'immobile nell'ipotesi di omesso versamento del prezzo complessivo rateizzato nonché da quello di eventuali danni arrecati, nelle more, all'immobile.

Si prevede, infine, che, su autorizzazione del giudice dell'esecuzione, la fideiussione sarà escussa dal custode o dal professionista delegato alle operazioni di vendita.

Inadempimento nel versamento del prezzo

Se il prezzo non è versato nel termine previsto nell’ordinanza di vendita, si realizza, ai sensi dell’art. 587, la decadenza dell’aggiudicatario, con perdita della cauzione già versata ed effettuazione del successivo esperimento di vendita “in danno” dello stesso.

Ove l’aggiudicatario sia stato autorizzato al versamento rateale del prezzo, l’inadempimento potrà verificarsi, come stabilito dall’art. 587, decorsi dieci giorni dalla scadenza della rata.

Molto severa è la sanzione prevista dallo stesso art. 587 nell'ipotesi in cui l'aggiudicatario autorizzato al versamento rateale del prezzo risulti inadempiente, in quanto consistente nella perdita a titolo di multa non solo della cauzione, ma anche delle rate già versate. La nuova norma si fa carico anche di disciplinare cosa accade quando l'aggiudicatario inadempiente è stato già immesso in possesso dell'immobile anteriormente al trasferimento della proprietà con la pronuncia del decreto di trasferimento dopo il pagamento dell'ultima rata. In tale ipotesi nel decreto mediante il quale pronuncia la decadenza il giudice dell'esecuzione dovrà anche ordinare il rilascio dell'immobile da parte dell'aggiudicatario in favore del custode. Il decreto costituirà titolo esecutivo per il rilascio. Proprio a garanzia (anche) dell'effettivo rilascio dell'immobile entro trenta giorni dall'inadempimento è stato previsto dal novellato art. 574 che l'aggiudicatario autorizzato al versamento rateale del prezzo che abbia richiesto di essere immesso nel possesso anticipato dell'immobile dovrà prestare fideiussione, autonoma, irrevocabile, ed a prima richiesta, per un importo pari al trenta per cento del prezzo di vendita.

Il d.l. n. 59 del 2016, (conv. in l. n. 118/2016), in omaggio alle innovazioni contestualmente introdotte nell’art. 560,  precisa che il decreto che pronuncia la decadenza dell’aggiudicatario autorizzato al versamento rateale del prezzo è attuato dal custode ai sensi dell’art. 560.

Ne deriva che:

a)     il decreto sarà attuato dal custode nei confronti dell’aggiudicatario inadempiente senza necessità di notifica del titolo e del precetto, nelle forme della c.d. esecuzione in via breve (assolutamente simili a quelle proprie dell’attuazione cautelare ex art. 669-duodecies), che non contemplano il rispetto degli artt. 605 e ss. in tema di esecuzione per rilascio di beni immobili sicché vengono in sostanza demandati al custode i compiti propri, in tale forma di esecuzione, dell’ufficiale giudiziario;

b)    il custode potrà tuttavia richiedere l’autorizzazione ad avvalersi della forza pubblica, nonché la nomina di ausiliari ai sensi dell’art. 68 (ad esempio, di un medico o di un fabbro a seconda delle difficoltà riscontrate in sede di attuazione del titolo);

c) il decreto troverà attuazione di fronte allo stesso giudice dell’esecuzione immobiliare che ha pronunciato la decadenza dell’aggiudicatario.

Occorre considerare, su un piano generale, che anche la S.C. ha ribadito il principio secondo cui il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere — per l'intero sviluppo della vendita forzata — l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte (Cass. n. 11171/2015).

Al contempo, la stessa Corte di legittimità ha precisato che é valida la vendita senza incanto qualora l'aggiudicatario del bene versi il saldo prezzo nel termine — diverso e maggiore rispetto a quello originariamente fissato nell'ordinanza ex art. 569 — successivamente stabilito dal giudice dell'esecuzione, con provvedimento generale modificativo delle condizioni di svolgimento di tutte le vendite forzate dell'ufficio, che sia stato emesso prima dell'esperimento di vendita e pubblicizzato nelle forme di cui all'art. 490 (Cass. n. 3607/2015).