Codice di Procedura Civile art. 788 - Vendita di immobili.

Vendita di immobili

Stante il richiamo operato dagli artt. 787 e 788 rispettivamente agli artt. 534 ss. e 570 ss. dello stesso codice, le irregolarità degli atti relativi alla vendita disposta nel giudizio di divisione previsto dall’art. 601 in tema di espropriazione dei beni indivisi devono farsi valere con la procedura dell’opposizione agli atti esecutivi. Gli atti del giudice istruttore relativi al procedimento di vendita nell’ambito dello scioglimento della comunione, gli atti del giudice istruttore sono soggetti, in particolare, al rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi di cui agli artt. 617 e 618, dovendo escludersi l’esperibilità di un’autonoma azione di nullità avverso il decreto di trasferimento conclusivo del procedimento di vendita. Invero, la finalità del procedimento di vendita dei beni immobili non è diversa nel giudizio divisorio o nel procedimento esecutivo e le scelte legislative degli ultimi lustri, con l’esplicito rinvio, contenuto nell’art. 788 a norme del processo esecutivo, sono la manifestazione di un richiamo ad esse che va inteso come sistematico; sicché non avrebbe senso scandire il procedimento di vendita con i passi del processo esecutivo e sovrapporgli un apparato rimediale del tutto diverso, privo di quell’efficacia e di quella celerità che deriva sia dalla tipologia delle opposizioni, sia dal meccanismo della sanatoria processuale (Cass. S.U., n. 18185/2013). 

Per la dottrina, l’ordinanza che emette il giudice istruttore per disporre la vendita, ai sensi dell’art. 788 (a differenza, ad esempio, di quelle di cui agli artt. 785 e 789), non ha natura decisoria, ma partecipa alla fase, esclusivamente liquidativa, che si inserisce come eventuale nel procedimento di divisione, ove non si possa pervenire alla divisione in natura (Di Cola, 2005, 370). Essa non rivelerebbe, pertanto, quanto alla sua natura, differenze dal provvedimento per l’autorizzazione della vendita immobiliare, previsto dall’art. 569. Si condivide l’opinione dominante in giurisprudenza, secondo la quale, come visto, l’ordinanza emessa ai sensi dell’ art. 788 ha un duplice contenuto, l’uno con cui vengono fissate le modalità dell’ incanto, l’altro che consente il prosieguo della divisione, rimanendo impugnabile con l’opposizione agli atti esecutivi soltanto per la prima parte. Si desume, poi, dalle limitate finalità del richiamo in sede di scioglimento di comunioni alle norme del processo esecutivo la necessità di negare qualsiasi natura decisoria all’ordinanza ex art. 788, e quindi di smentirne l’impugnabilità (Tomei, 7).

Diverso è il caso in cui il giudice istruttore, pur in presenza di una controversia, disponga non di meno con ordinanza la vendita del bene comune. Ove il giudice istruttore provveda con ordinanza sulla vendita sebbene siano sorte contestazioni al riguardo, il relativo provvedimento, in quanto pronunciato da un organo avente in ogni caso potere decisorio, pur non avendo la forma di sentenza richiesta dal secondo comma dell’art. 788, ne ha comunque il contenuto, onde avverso di esso è esperibile come impugnazione l’appello, e non il ricorso straordinario per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. (cfr. Cass. S.U., n. 16727/2012, la quale, sebbene relativa all’ordinanza emessa ai sensi dell’art. 789, comma 3, evidenzia in motivazione “la evidente analogia delle disposizioni” riguardanti il procedimento finalizzato alla vendita di immobili, di cui all’art. 788 e il procedimento invece volto all’approvazione del progetto divisionale, disciplinato dal successivo art. 789; da ultimo, Cass. VI, n. 11013/2018). 

Si assume che l’ordinanza di cui all’art. 788, di per sé, non possa mai impedire la riproposizione della contestazione sulla vendita, ovvero esaurirla, avendo essa un automatico effetto sospensivo della vendita: per questo sarebbe sempre da escludere l’ammissibilità del ricorso straordinario per cassazione.

Sicché, la sola ordinanza “anomala” ex art. 788, la quale in via implicita o esplicita, risolva una controversia sulla vendita (ipotesi nella quale va compresa anche quella con cui il giudice istruttore provveda in senso negativo sulla domanda d’attribuzione, ai sensi dell’art. 720 c.c., eventualmente proposta di uno dei condividenti, la quale rientra anch’essa tra le contestazioni al procedimento di vendita all’incanto), rivelando un sostanziale contenuto decisorio, sarebbe (ora) impugnabile con l’appello (Lombardi, 2009, 320).