Codice Civile art. 720 - Immobili non divisibili.

La non comoda divisibilità dei beni immobili presenti nel patrimonio ereditario

L'art. 720 stabilisce che se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, gli immobili medesimi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione.

In tale ultima ipotesi, i coassegnatari manterranno una comunione sul bene (Cass. n. 5603/2016). Il giudice, peraltro, ha il potere discrezionale di derogare al criterio della preferenziale assegnazione al condividente titolare della maggior quota, purché assolva all'obbligo di fornire una adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata (Cass. n. 22663/2015).

Presupposto imprescindibile dell'attribuzione resta, tuttavia, l'istanza del condividente interessato, dovendosi escludere che i poteri discrezionali attribuiti al giudice della divisione dalla citata norma si estendano fino all'inclusione d'ufficio dell'immobile indivisibile nella porzione di un condividente che non ne abbia fatto esplicita richiesta, pur se titolare della maggior quota; analogamente, accertata la non comoda divisibilità di uno o più immobili ereditari, l'inclusione di essi nelle porzioni di più coeredi non può avere luogo se costoro non ne abbiano richiesta congiuntamente l'attribuzione, essendo in linea di principio vietato il c.d. raggruppamento parziale delle porzioni, cioè la divisione in lotti nell'interno dei quali si stabilisca comunione fra gruppi di condividenti, allorché non vi sia il consenso di costoro (Cass. S.U., n. 36736/2022).Presupposto imprescindibile dell'attribuzione resta, tuttavia, l'istanza del condividente interessato, dovendosi escludere che i poteri discrezionali attribuiti al giudice della divisione dalla citata norma si estendano fino all'inclusione d'ufficio dell'immobile indivisibile nella porzione di un condividente che non ne abbia fatto esplicita richiesta, pur se titolare della maggior quota; analogamente, accertata la non comoda divisibilità di uno o più immobili ereditari, l'inclusione di essi nelle porzioni di più coeredi non può avere luogo se costoro non ne abbiano richiesta congiuntamente l'attribuzione, essendo in linea di principio vietato il c.d. raggruppamento parziale delle porzioni, cioè la divisione in lotti nell'interno dei quali si stabilisca comunione fra gruppi di condividenti, allorché non vi sia il consenso di costoro (Cass. S.U., n. 36736/2022 ).

Se, invece, nessuno dei coeredi disposto all'assegnazione, si fa luogo alla vendita all'incanto, con ripartizione del ricavato tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote. Il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero (Cass. n. 14343/2016). 

La comoda divisibilità presuppone, altresì, che nonsia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire (Cass. n. 27984/2023).

Secondo la giurisprudenza di legittimità, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cass. n. 16918/2015; Cass. n. 14577/2012).

L'assegnazione degli immobili non comodamente divisibili

Qualora nel patrimonio ereditario vi siano immobili non comodamente divisibili nel senso appena richiamato e vi siano più coeredi titolari di quote identiche che ne richiedano l'assegnazione, la scelta dell'assegnatario è rimessa al giudice della divisione, sulla base di ragioni di opportunità e convenienza, mentre il rimedio residuale della vendita all'incanto trova applicazione solo ove non sia ravvisabile alcun criterio oggettivo di preferenza, senza che, peraltro, l'individuazione del condividente cui assegnare il bene possa dipendere dalla maggiore offerta, che uno di essi faccia, rispetto al prezzo di stima, non caratterizzandosi il procedimento divisionale come una gara tra i coeredi (Cass. n. 10216/2015). La richiesta di attribuzione degli immobili non comodamente divisibili può essere proposta per la prima volta anche in appello, poiché attiene alle modalità di attuazione dello scioglimento della comunione e non costituisce domanda in senso proprio (Cass. n. 3936/2022;  Cass. n. 15926/2019); essa, tuttavia, è inammissibile se formulata soltanto con la comparsa conclusionale del giudizio di secondo grado, e, quindi, al di fuori di ogni possibilità di discussione nel contraddittorio tra le parti, senza che sorga obbligo alcuno per il giudice di specifica motivazione in ordine ad essa (Cass. n. 14521/2012). Si è osservato, però, che l'istanza di assegnazione in proprietà esclusiva e quella di vendita del bene sono da considerare fra loro antitetiche; ne consegue che, ove la parte che in precedenza abbia avanzato tale istanza, in sede di precisazione delle conclusioni, abbia formulato domanda di vendita, il giudice non può procedere all'assegnazione del bene in proprietà esclusiva dovendosi presumersi abbandonata la relativa precedente istanza; né può assumere rilievo un'eventuale modifica di tali conclusioni formulata in sede di comparsa conclusionale, attesa la limitata funzione di quest'ultima, volta alla sola illustrazione delle conclusioni già assunte (Cass. n. 24728/2011 ; Cass. n. 26944/2018).

In caso di assegnazione dell'immobile ad uno o più condividenti, questi sono tenuti al versamento di un conguaglio in denaro in favore degli altri coeredi per quanto riguarda l'eccedenza rispetto alla propria quota. Il conguaglio ha natura di debito di valore, come tale soggetto a interessi e rivalutazione monetaria rispetto al momento della decisione (Cass. n. 10624/2010; Cass. n. 25123/2023), senza che, peraltro, da ciò ne derivi l'alterazione del petitum della controversia, poiché la rivalutazione incide esclusivamente sulla concreta quantificazione della quota in termini monetari (Cass. n. 6931/2016).

In caso di scioglimento della comunione mediante assegnazione ex art. 720 con determinazione di (o condanna al) conguaglio a carico dell'assegnatario, quest'ultimo capo di sentenza non è suscettibile di esecuzione provvisoria ex art. 282 c.p.c. e, quindi, di essere azionato come titolo esecutivo prima del passaggio in giudicato della statuizione sull'assegnazione, che ha natura costitutiva, in quanto ad essa legato da nesso di corrispettività ancorché non di stretta sinallagmaticità (Cass. n. 2537/2019).  E' possibile, tuttavia, l'esecuzione, quando, per mancata impugnazione del capo sull'assegnazione, quest'ultima sia divenuta definitiva, pure nel caso di impugnazione del capo sul conguaglio per la contestazione della sua spettanza o della sua entità.

Si è osservato, infine, che in sede di divisione di un immobile in comproprietà di due coniugi legalmente separati, già adibito a casa familiare, l'attribuzione del cespite in proprietà esclusiva al coniuge assegnatario configura una causa automatica di estinzione del diritto di godimento di cui quest'ultimo è titolare, che, pertanto, non potrà avere alcuna incidenza sulla determinazione del conguaglio dovuto all'altro coniuge comproprietario dell'immobile, cui va conferito un valore economico pieno e corrispondente a quello venale di mercato (Cass. S.U., n. 18641/2022) .