Codice Civile art. 934 - Opere fatte sopra o sotto il suolo.

Ambito di applicazione

La giurisprudenza di è sforzata di delineare l'àmbito di applicazione della norma de qua.

La costruzione di un'opera da parte di un comproprietario su beni comuni non è disciplinata dalle norme sull'accessione, bensì da quelle sulla comunione, secondo le quali costituisce innovazione della cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterarne la consistenza materiale o la destinazione originaria; ne consegue che, in mancanza del consenso degli altri partecipanti, l'opera è illegittima (Cass. II, n. 1556/2011; Cass. II, n. 7523/2007).

In virtù del principio dell'accessione, il proprietario del suolo può acquistare non solo ciò che vi è edificato, per il fatto dell'incorporazione, ma anche alcuni elementi esterni ed accessori della costruzione, come, ad esempio, la falda di un tetto oppure una pensilina; infatti, se la tettoia è tutta situata all'interno dello spazio aereo sovrastante una certa proprietà non può che appartenere al titolare della stessa, trovando applicazione nella specie l'art. 934 (Cass. II, n. 5095/2010)

Il principio dell'accessione di cui all'art. 934 si applica anche ai beni demaniali, conseguendone che un manufatto costruito su suolo appartenente al demanio marittimo ne fa per ciò stesso parte, senza che tale qualità possa venire meno per il solo fatto che il bene è stato oggetto di trasferimenti nominali di proprietà compiuti a non domino (Cass. II, n. 14791/2009).  In argomento, si è, di recente, precisato che la compravendita di un immobile abusivamente realizzato, anche parzialmente, su suolo demaniale è nulla, non potendo trovare applicazione la disciplina di cui alla l. n. 47/1985 sul cd. condono edilizio, giacché l'erezione del manufatto su area demaniale ne determina l'appartenenza a questa, in forza del generale principio dell'accessione ex art. 934, applicabile anche ai beni demaniali, ed integra una causa ostativa al rilascio della concessione in sanatoria (Cass. II, n. 2528/2017). Da ultimo, si è rammentato che le opere ed impianti realizzati senza titolo su di un suolo assoggettato a vincolo demaniale civico ne seguono la sorte, essendo privi di una propria titolarità giuridica diversa dal suolo sul quale insistono e di cui acquisiscono la natura. (Cass. II, n. 9373/2010, la quale, nella specie, aveva cassato la sentenza gravata nella parte in cui aveva dichiarato la natura demaniale civica di alcuni terreni e non anche delle opere idroelettriche abusivamente realizzate sui terreni medesimi).

In dottrina, il termine accessione è talvolta utilizzato per designare un fenomeno più ampio, che ricomprende anche l'unione e la commistione (art. 939), l'alluvione (art. 941) e l'avulsione (art. 944). Intesa in questo senso, l'accessione non riguarda più (solo) le opere eseguite sul fondo ed esprime un'idea generale per cui, quando due cose appartenenti a proprietari differenti vengono unite e la loro separazione non potrebbe farsi senza grave danno, il proprietario della cosa principale acquista la proprietà della cosa accessoria, secondo il principio secondo cui accessorium sequitur principale (Gambaro, in Tr. C. M. 1995, 757).

Momento e modalità dell'acquisto

È, altresì, importante individuare il preciso momento in cui si verifica l'acquisto della proprietà a titolo originario e le modalità con le quali ciò avvenga.

Infatti, l'acquisto per accessione delle opere in favore del proprietario del suolo, ai sensi dell'art. 934, si realizza istantaneamente, senza che occorra alcuna manifestazione di volontà di questo volta a ritenere quanto edificato sul proprio terreno, costituendo invece la manifestazione di volontà acquisitiva del medesimo proprietario condizione per l'insorgere dell'obbligo di pagamento dell'indennità prevista dall'art. 936, comma 2 (Cass. II, n. 11742/2013).

Negli stessi termini, il proprietario del suolo su cui il terzo abbia eseguito, con materiali propri, una costruzione, acquista ipso iure la proprietà della stessa al momento e per effetto della sua incorporazione, senza necessità di alcuna manifestazione di volontà, che invece è richiesta per evitare l'acquisto, nel caso in cui egli, avvalendosi dello ius tollendi, ne pretenda la rimozione (Cass. II, n. 13215/2006).

Secondo il principio generale dell'accessione disciplinato dall'art. 934, le costruzioni realizzate da altri con materiali propri su fondo di proprietà altrui, in aggiunta o meno a quelle preesistenti, sono acquistate ipso iure dal proprietario del fondo al momento dell'incorporazione; l'operatività di tale normativa può essere derogata soltanto da una specifica disposizione di legge o da un'altrettanta specifica pattuizione tra le parti e non, quindi, da un negozio unilaterale, come ad esempio un testamento (Cass. II, n. 6078/2002).

E' stato precisato (Cass. II, n. 9769/2016) che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, a titolo negoziale e non in base al principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'art. 952.

Deroghe convenzionali e legali

Il principio dell'accessione è suscettibile di deroghe di natura convenzionale e legale.

Infatti, si è affermato che non opera la disciplina dettata dall'art. 934 in materia di acquisto della proprietà per accessione quando la costruzione o l'opera esistente sopra o sotto il suolo sia stata realizzata in forza di convenzione tra il proprietario del suolo ed il costruttore o, comunque, in base ad un titolo costitutivo del diritto di superficie di quest'ultimo oppure dello ius aedificandi; in tali casi, i rapporti che si instaurano tra proprietario del suolo e costruttore sono disciplinati, quanto ai diritti sulle opere realizzate ed al loro concreto esercizio, dalla convenzione o dal titolo, nonché, e a seconda della qualificazione che venga data ai diritti stessi, dalla legge; con la conseguenza che, nel caso di costituzione di servitù e di realizzazione di opere sul fondo servente, finalizzate all'esercizio della stessa e vantaggiose ed utili anche per il proprietario del fondo servente, il giudice deve accertare e qualificare i diritti sulle opere stesse spettanti rispettivamente al proprietario del fondo dominante, che le ha anche eseguite, e del fondo servente, che a sua volta ha concorso a realizzarle e ne è rimasto avvantaggiato, non essendo applicabile, nel caso, la disposizione di cui all'art. 934 in base alla quale il secondo ne rivendichi la proprietà esclusiva (Cass. II, n. 3440/2005; Cass. II, n. 2413/1979).

Costruzione su suolo comune

I muri perimetrali degli edifici in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o di riempimento) delimitanti un edificio in condominio rispetto ad altro edificio condominiale costruito in aderenza, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 934 e 1117 appartengono a tutti i comproprietari del suolo, in quanto costruiti su suolo comune, e pertanto, costituendo un elemento strutturale dell'immobile di cui beneficiano tutti i condomini, a tutti i proprietari dei piani o delle porzioni di piano facenti parte del fabbricato in regime di condominio, che ne sono conseguentemente compossessori (Cass. II, n. 23453/2004).

Alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica la disciplina sull'accessione contenuta nell'art. 934, che si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, cioè con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all'uso delle cose comuni, cosicché le opere abusivamente create non possono considerarsi beni condominiali per accessione (Cass. II, n. 4120/2001).

Componendo un contrasto interno, il supremo organo di nomofilachia ha stabilito che la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, a norma dell'art. 934, di proprietà comune ai comproprietari del suolo, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del suolo o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. II consenso alla costruzione manifestato dal comproprietario non costruttore, pur non essendo idoneo a costituire un diritto di superficie o altro diritto reale, gli preclude lo ius tollendi. Ove lo ius tollendi non sia o non possa essere esercitato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l'edificazione dell'opera (Cass. S.U., n. 3873/2018).

Costruzione unitaria realizzata da diversi proprietari su aree confinanti

Nel caso in cui più soggetti, proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell'accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la proprietà esclusiva della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell'intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà esclusiva dell'uno o dell'altro, salvo l'instaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l'obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali (Cass. III, n. 5112/2006  e, da ultimo, Cass. II, n. 29457/2018: nella specie, si era cassata con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l'erroneo presupposto da cui era partita la corte d'appello, rappresentato dall'affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull'opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità).

Sottotetto

Rimanendo nell'àmbito condominiale, si è affermato (Cass. II, n. 16085/2007) che l'autonomia funzionale di un sottotetto, abitativa o meno, non è sufficiente, di per sé, a determinarne la natura condominiale; ne consegue che, qualora non sia dimostrato l'intervenuto acquisto per usucapione o l'esistenza di un diritto di superficie in favore di soggetto diverso, la naturale espansività connessa al principio dell'accessione, di cui all'art. 934, comporta necessariamente l'appartenenza ad un unico proprietario del suolo e di ogni costruzione edificata sulla relativa verticale. Analogamente, sempre in àmbito condominiale, e segnatamente in ipotesi di controversia circa la titolarità di un locale posto nel sottosuolo del fabbricato, ricavato mediante scavo nell'area sottostante ad un appartamento, attuato con svuotamento di volume ed asportazione di terreno, si è statuito (Cass. II. n. 33163/2019) che deve gradatamente accertarsi se la proprietà di tale locale, preesistente al frazionamento, sia attribuita dal titolo costitutivo del condominio, ovvero sia altrimenti da riconoscersi acquisita per usucapione, o, infine, se esso, per la sua struttura, debba considerarsi non tra le parti comuni dell'edificio di cui all'art. 1117 c.c., quanto, piuttosto, destinato ad uso esclusivo, potendosi, del resto, estendere la disciplina prevista dagli artt. 840 e 934 c.c. anche ai vani sottostanti al pianterreno dell'edificio condominiale sempre che dal titolo non risulti il contrario.

Perimento dell'edificio condominiale

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione pro indiviso dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente; ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote (Cass. II, n. 12775/2008).

Comunione legale dei beni tra coniugi

Una peculiare applicazione del principio dell'accessione si è verificata nell'àmbito familiare.

Invero, si è ripetutamente affermato che il principio generale dell'accessione posto dall'art. 934, in base al quale il proprietario del suolo acquista ipso iure al momento dell'incorporazione la proprietà della costruzione su di esso edificata e la cui operatività può essere derogata soltanto da una specifica pattuizione tra le parti o da una altrettanto specifica disposizione di legge, non trova deroga nella disciplina della comunione legale tra coniugi, in quanto l'acquisto della proprietà per accessione avviene a titolo originario senza la necessità di un'apposita manifestazione di volontà, mentre gli acquisti ai quali è applicabile l'art. 177, comma 1, hanno carattere derivativo, essendone espressamente prevista una genesi di natura negoziale, con la conseguenza che la costruzione realizzata in costanza di matrimonio ed in regime di comunione legale da entrambi i coniugi sul terreno di proprietà personale esclusiva di uno di essi è a sua volta proprietà personale ed esclusiva di quest'ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione, mentre al coniuge non proprietario, che abbia contribuito all'onere della costruzione spetta, previo assolvimento dell'onere della prova d'aver fornito il proprio sostegno economico, il diritto di ripetere nei confronti dell'altro coniuge le somme spese a tal fine (Cass. I, n. 28258/2019; Cass. II, n. 27412/2018; Cass. I, n. 20508/2010; Cass. I, n. 7060/2004; Cass. II, n. 8585/1999; Cass. I, n. 4076/1998).

Anche nelle ipotesi in cui i coniugi, ai sensi dell'art. 228 l. n. 151/1975, abbiano optato per il regime della comunione legale pure per i beni acquistati dopo il matrimonio ma prima dell'entrata in vigore della predetta legge è applicabile il principio secondo cui la costruzione realizzata, in costanza di matrimonio, su suolo di proprietà personale ed esclusiva di uno dei coniugi appartiene solo a costui in virtù delle disposizioni generali sull'accessione, e, quindi, non costituisce oggetto della comunione legale, ai sensi dell'art. 177, comma 1, e ciò salvo contrario accordo dei coniugi, impediente l'accessione della costruzione al suolo, quale quello costitutivo del diritto di superficie che, però, deve precedere necessariamente l'edificazione della costruzione, operando l'accessione ipso iure (Cass. II, n. 8662/2008).