Codice Civile art. 952 - Costituzione del diritto di superficie.

Contenuto del diritto di superficie

In dottrina, si è discusso in ordine ai particolari effetti che il diritto di superficie produce in relazione al suo concreto contenuto. Tenendo distinti il diritto di mantenere e il diritto di realizzare la costruzione, si è evidenziata la differenza concettuale tra l'alienazione della proprietà separata e la costituzione dello ius aedificandi con esclusione dell'accessione (Salis, 1026). Nel primo caso, il semplice diritto di mantenere la costruzione già esistente escluderebbe la possibilità di riedificarla in caso di distruzione, con la conseguente estinzione del diritto di superficie, mentre, nel secondo caso, invece, il diritto di fare e mantenere la proprietà superficiaria sul suolo altrui, concederebbe al proprietario della costruzione il potere di riedificarla e mantenerla fino al termine del diritto di superficie. Il diritto di superficie, perciò, si caratterizza per essere un diritto “bifronte”, in relazione alle diverse tipologie di proprietà realizzate a seconda che la costruzione già esista o sia da edificarsi.

Ad avviso della giurisprudenza, in base al principio dell'autonomia negoziale, deve ritenersi consentita la possibilità della contemporanea costituzione, a carico dello stesso immobile e tra le stesse parti, sia di un diritto di superficie avente ad oggetto lo spazio aereo soprastante l'immobile, sia di un diritto di  servitù altius non tollendi, spettando al giudice di merito, nell'indagine sulla comune intenzione dei contraenti, accertare se la volontà delle parti sia stata quella di assicurare, con tale assetto negoziale, una posizione di privilegio ad una parte rispetto all'altra, concretantesi nella facoltà di scegliere tra l'edificazione ed il mantenimento della visuale anche dopo che il diritto di superficie sia estinto per non uso (Cass. II, n. 24701/2009).

Lo spazio sovrastante il suolo o una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà ma configura la mera proiezione verso l'alto delle suddette entità immobiliari e, formalmente, la possibilità di svolgimento delle facoltà inerenti al diritto dominicale sulle medesime; ne consegue che, ai sensi dell'art. 952, il diritto reale su tale spazio, separato dalla proprietà dell'immobile sottostante, non è qualificabile come proprietà ma come diritto di superficie (Cass. II, n. 7051/2004).

La “proprietà superficiaria” di un immobile - che consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo e si distingue dal diritto di superficie, quale diritto di costruire e mantenere la costruzione sul suolo altrui - limitando il diritto del proprietario del suolo, il quale non può avvalersi della facoltà di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario e non può beneficiare degli effetti dell'accessione, va inquadrata tra i diritti reali di godimento su cosa altrui (Cass. II, n. 23547/2017). 

Il diritto di superficie ha un suo specifico contenuto economico incidente per un verso, positivamente, sul patrimonio di chi ne è titolare, per altro verso, negativamente, su quello di coloro che per effetto di esso subiscono una limitazione al loro diritto dominicale, senza che rilevi che l'esercizio dello ius aedificandi è rimesso alla volontà del superficiario, poiché il carattere futuro ed eventuale di tale esercizio connaturato alla stessa struttura del diritto di superficie, nulla toglie alla sua valutabilità in termini economici (Cass. II, n. 6656/2000).

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, a titolo negoziale e non in base al principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'art. 952 (Cass. II, n. 9769/2016).

Sul versante processuale, si è, di recente, chiarito (Cass. S.U., n. 28639/2021) che la controversia avente ad oggetto l'accertamento della titolarità della proprietà superficiaria di un manufatto insistente su area demaniale costituente oggetto di concessione marittima è devoluta alla giurisdizione del giudice ordinario, in quanto, non venendo in rilievo alcuna contestazione sulla legittimità della presupposta concessione demaniale marittima né sulla correlata convenzione intercorsa tra le parti, la pretesa azionata risulta esclusivamente diretta a tutelare una posizione dì diritto soggettivo, indirizzata al riconoscimento della titolarità del diritto reale dedotto in causa.

Concessione ad aedificandum

Una volta che le parti abbiano, nella loro autonomia, stipulato una concessione ad aedificandum, costitutiva di un diritto personale di godimento a favore dei coniugi concessionari con previsione di destinazione dell'immobile ad abitazione familiare e con implicita determinazione della durata della concessione rapportata a tale uso, il successivo provvedimento di assegnazione della casa familiare in favore del coniuge concessionario affidatario dei figli minorenni (o convivente con i figli maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa), emesso nel giudizio di separazione, non modifica la natura ed il contenuto del titolo di godimento sull'immobile, ma determina una concentrazione, nella persona dell'assegnatario, di detto titolo di godimento, che resta regolato, nel suo contenuto, dalla disciplina del titolo negoziale preesistente, con la conseguenza che i proprietari concedenti sono tenuti a consentire la continuazione del godimento per le esigenze abitative della famiglia, ove così sia stato previsto nel contratto (Cass. II, n. 2627/2006).

La concessione ad aedificandum, stante l'autonomia contrattuale delle parti, riconosciuta dall'art. 1322, non si concreta sempre e necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell'art. 952, potendo in taluni casi assumere i caratteri e i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, trovando la sua fonte in un contratto (atipico) con effetti meramente obbligatori non soggetto a rigori di forma o di pubblicità; tuttavia, al fine di poter interpretare in tal senso anziché in quello conforme allo schema tipico approntato dal legislatore la concreta pattuizione intervenuta fra le parti, occorre che emergano (e vengano indicati dal giudice di merito) i peculiari indici rivelatori di una simile configurazione giuridica (Cass. II, n. 7300/2001; Cass. II, n. 1392/1998).

La facoltà di mantenere sul suolo altrui una determinata costruzione, ove non costituisca oggetto di un diritto reale di superficie ai sensi degli artt. 952 ss., può essere fatta valere nei confronti del proprietario di detto suolo, in base ad un contratto con effetti obbligatori, solo quando tale contratto sia intervenuto con il proprietario medesimo, e quindi sia ad esso opponibile (Cass. S.U., n. 3351/1984).

Comunque, ai fini dell'esercizio dello ius aedificandi, ai sensi degli artt. 952, comma 1, è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal materiale impiegato per la sua realizzazione, purché determini un ampliamento della superficie e della funzionalità dell'immobile (Cass. II, n. 25786/2020: nella specie, si era cassata la decisione gravata, la quale aveva ritenuto che l'apposizione di travi di ferro, poi sostituite da una struttura metallica tipo orsogril, non integrasse una costruzione).

Forma scritta ad substantiam

Resta inteso che, nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di un fondo determinato, gli effetti reali, di cui all'art. 1376 e che derivano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato, possono essere impediti, con riferimento ad un locale costruito nel sottosuolo del bene compravenduto, solo qualora le parti abbiano provveduto a costituire, nella prescritta forma ad substantiam (art. 1350, n. 2), un rapporto di superficie mediante o l'alienazione di una già esistente costruzione separatamente dalla proprietà del suolo (art. 952, comma 2) o la concessione del diritto di fare e di mantenere una costruzione al di sotto del suolo ex art. 956 (Cass. II, n. 7269/1983).

Configurabilità del possesso

Per completezza, si è aggiunto che il diritto di fare una costruzione su suolo altrui, ai sensi dell'art. 952, non è suscettibile di possesso, configurabile soltanto in relazione alla proprietà superficiaria, e cioè al diritto (ex art. 952 citato) di “mantenere” una costruzione già realizzata nell'esercizio del suindicato diritto di costruire (Cass. II, n. 5086/1983).