Codice Civile art. 954 - Estinzione del diritto di superficie.Estinzione del diritto di superficie. [I]. L'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell'articolo 2816. [II]. I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine [999 2]. [III]. Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, la estinzione del diritto di superficie. [IV]. Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni [2934 ss.]. InquadramentoRisulta importante richiamare i due aspetti del diritto di superficie delineati nel precedente art. 952. Invero, quando la costruzione già esiste, si registra una proprietà della costruzione separata da quella del suolo e, quindi, non è concepibile l'estinzione per non uso, che non si concilia con la natura del diritto di proprietà. Invece, fino a quando la costruzione non sia stata eseguita, il diritto, che il proprietario del suolo ha concesso, limita il potere del proprietario del suolo e l'estensione della sua proprietà in senso verticale, sicché, costituendo un diritto reale su cosa altrui, si estingue qualora il titolare non costruisca per venti anni. In quest'ordine di principi, la norma in commento stabilisce che l'estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l'estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario, ma i diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione. Si specifica, altresì, che i contratti di locazione, aventi per oggetto la costruzione, non durano se non per l'anno in corso alla scadenza del termine. Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l'estinzione del diritto di superficie, e ciò si spiega considerando che la costruzione non è che un'estrinsecazione del diritto di superficie e non si confonde con esso, sicché il superficiario può ricostruire sul suolo in base al diritto di superficie concessogli. Ad ogni buon conto, il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni. Per quanto riguarda l'ipoteca, invece, deve farsi specifico riferimento alla norma dell'art. 2816, comma 1. In particolare, se l'ipoteca grava sulla superficie ed il proprietario superficiario ha diritto ad un corrispettivo, essa si risolve sul corrispettivo. Tale corrispettivo dovrà essere destinato, pertanto, al soddisfacimento dei creditori privilegiati dall'aver iscritto l'ipoteca sulla superficie (Pasetti Bombardella, Superficie, in Enc. dir., XLIII, Milano 1990, 1483). Estinzione per non uso ventennaleSu quest'ultimo aspetto, la giurisprudenza (Cass. II, n. 8084/2014) ha avuto modo di affermare che il diritto di superficie si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, ultimo comma, se entro il ventennio la costruzione non è edificata nella struttura essenziale, non essendo sufficiente la realizzazione di opere intermedie (nella specie, pilastri in cemento armato e getti dei balconi); né la manutenzione di tali opere (nella specie, pitturazione dei ferri dei pilastri) interrompe la prescrizione, a tal fine occorrendo un avanzamento dell'attività edificatoria, che esprima il facere in cui si sostanzia il diritto di superficie. Inoltre, qualora il titolare del diritto di sopraelevazione di un edificio abbia assunto l'obbligazione di ricostruire il tetto dello stesso nel caso in cui non divenga possibile l'edificazione, impegnandosi nelle more alla manutenzione, la sospensione dell'esercizio del diritto di superficie dipendente dalle determinazioni della P.A. in campo urbanistico non ne impedisce la prescrizione, la quale consente di accertare l'impossibilità della sopraelevazione e rende esigibile l'obbligo assunto (Cass. III, n. 6046/2010). In proposito, si è avuto modo di precisare che il decorso del termine di prescrizione per non uso del diritto di superficie non può essere condizionato da disposizioni urbanistiche impeditive del diritto di edificazione poiché la sospensione di detto decorso può verificarsi soltanto nei casi espressamente e tassativamente previsti negli artt. 2941 e 2942, non estensibili a fatti materiali e ragioni giuridiche in tali norme non contemplati. La prescrizione del diritto di superficie, per non uso ventennale, è interrotta, ai sensi dell'art. 2944, dal riconoscimento del diritto stesso da parte del proprietario del suolo o del fabbricato su cui é stato costituito tale diritto reale (Cass. II, n. 938/2010). Il contratto di vendita di un suolo con riserva, da parte del venditore, del diritto di costruire su un'area contiene due negozi reciproci, l'uno, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà del suolo dall'alienante all'acquirente, l'altro, la costituzione di un diritto di superficie da parte del secondo in favore del primo; tale ultimo diritto si estingue per non uso, ai sensi dell'art. 954, comma 4, se entro il ventennio la costruzione non sia stata edificata quanto meno nella struttura essenziale ed il suo rilievo costituisce una eccezione in senso proprio, la cui prova è a carico di chi l'abbia proposta, con la dimostrazione che il titolare non abbia esercitato il diritto per almeno un ventennio (Cass. II, n. 30246/2019). Per completezza, la dottrina (Guarneri, 224) ha aggiunto che, come tutti i diritti reali che nascono da contratto, anche il diritto di superficie è soggetto alle vicende estintive determinate dalla volontà delle parti in relazione agli effetti del contratto. In quest'ottica, si è precisato che il diritto di superficie si estingue quando, essendo il contratto di costituzione sottoposto a condizione risolutiva, la condizione si avvera. Inoltre, la rinuncia del superficiario, con le prescrizioni di forma e trascrizione previste per la costituzione del diritto, produrrà l'estinzione del diritto. Infine, il diritto di superficie si estingue per confusione o consolidazione quando nella stessa persona si riuniscono la titolarità del diritto e la proprietà del suolo. BibliografiaAlbano, Della superficie, in Commentario al codice civile, III, Torino 1968; Ferrari, Trasformazione di proprietà superficiaria in piena proprietà: ma è sempre veramente piena proprietà?, in Vita notar., 2012, 551; Guarneri, Superficie, in Dig. civ., XIX, Torino 1999; Musolino, Lo spazio aereo ed il diritto di sopraelevazione fra proprietà e diritto di superficie, in Riv. notar. 2005, 239; Riccio, Il diritto di superficie, la proprietà superficiaria e la proprietà separata, in Contratto e impresa 1998, 428; Rocca, Come un diritto di superficie si trasforma in un diritto personale di godimento, in Immob. & diritto 2006, n. 10, 91; Salis, Proprietà superficiaria e proprietà separata, in Riv. giur. edil. 1993, I, 1026. |
