Codice Civile art. 959 - Diritti dell'enfiteuta.

Inquadramento

L'enfiteusi attribuisce alla persona a cui favore è costituita praticamente lo stesso potere di godimento che spetta al proprietario, salvo l'obbligo di migliorare il fondo e di corrispondere al concedente un canone. Nello specifico, la norma in commento stabilisce che l'enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in conformità delle disposizioni delle leggi speciali, precisando che il diritto dell'enfiteuta si estende alle accessioni. In tal modo, il potere di godimento, in capo all'enfiteuta, suole definirsi come dominio utile, a fronte del dominio diretto che spetta al proprietario, ma ciò non basta ad equiparare il primo al secondo, considerando sempre che il diritto dell'enfiteuta può estinguersi per non uso e che, invece, il diritto del proprietario non si estingue per prescrizione estintiva. In altri termini, anche in questa ipotesi, come in tutte quelle relative al diritto reale su cosa altrui, si registra il fenomeno della compressione del diritto della proprietà fino al minino (in buona sostanza, correlato al pagamento del canone), ma rimane la possibilità di espansione qualora si estingua il diritto dell'enfiteuta.

Si è osservato che il concessionario ha gli stessi diritti del dominus in ordine a tutto quanto concerne il godimento, che viene ad incidere nella sua sfera (Palermo, 821). I diritti di utilizzazione del sottosuolo devono essere analizzati in considerazione di quanto prescritto dalla legislazione speciale che ne dispone la limitazione. In linea generale, si è affermato che l'enfiteuta ha la facoltà di togliere le accessioni, salvo deterioramento, con la precisazione che l'enfiteuta non è proprietario delle accessioni o dei suoi miglioramenti finché non eserciti le sue facoltà. Si puntualizza che, quando le accessioni sono fatte da un terzo con materiali propri, l'enfiteuta ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha eseguite a rimuoverle, poiché solo all'enfiteuta spetterebbe il diritto di costituire opere costituenti accessioni sul fondo.

Interessante la precisazione offerta dai giudici di Piazza Cavour (Cass. II, n. 21388/2013), ad avviso dei quali il compratore con riserva di proprietà, acquistando la proprietà della cosa soltanto con il pagamento dell'ultima rata del prezzo, ai sensi dell'art. 1523, non può costituire enfiteusi sulla stessa, in quanto tale diritto reale di godimento graverebbe sul diritto del venditore, che è ancora titolare del dominio diretto sul bene.

Bibliografia

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