Codice Civile art. 999 - Locazioni concluse dall'usufruttuario.

Rapporti con la legislazione speciale in materia di locazione

La giurisprudenza si è preoccupata di raccordare la norma de qua con la legislazione speciale in materia di locazione.

In questa prospettiva, si è affermato che, nel caso di consolidazione dell'usufrutto per morte dell'usufruttuario, le locazioni da questi concluse non possono protrarsi oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto, ai sensi della norma di cui all'art. 999, la quale realizza un equo contemperamento tra il diritto del nudo proprietario e quello del conduttore, al quale è così assegnato un congruo termine per reperire altro immobile, e prevale sulla disciplina di cui alla l. n. 392/1978 (Cass. III, n. 11602/2011).

Ancora, l'art. 999, comma 1 — in base al quale le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto — è norma di carattere speciale rispetto a quelle, di carattere generale, di cui agli artt. 1 e 41 l. n. 203/1982, che, prevedendo per i contratti di affitto a coltivatore diretto una diversa durata e l'assenza di vincoli formali, non hanno abrogato la norma codicistica; ne consegue che tali contratti, ove stipulati dall'usufruttuario del fondo, sono soggetti, in caso di cessazione dell'usufrutto, al limite di durata quinquennale di cui all'art. 999, comma 1 (Cass. III, n. 693/2010).

In tema di contratti di locazione di immobili urbani, la l. n. 392/1978, che detta la disciplina generale di tali contratti, non ha abrogato implicitamente l'art. 999, che è norma speciale rispetto alla prima, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell'usufrutto, i contratti conclusi dall'usufruttuario, operando un congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti, e tanto in applicazione del principio secondo cui la legge posteriore di carattere generale non comporta l'abrogazione della legge speciale anteriore; pertanto, la regola secondo cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto è valida in ogni caso e tale interpretazione della norma risulta la più conforme alla Costituzione (Cass. III, n. 9345/2008).

Rapporti con la normativa agraria

L'art. 999, comma 1 — in base al quale le locazioni concluse dall'usufruttuario, in corso al tempo della cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto — è norma di carattere speciale rispetto a quelle, di carattere generale, di cui agli artt. 1 e 41 l. n. 203/1982, che, prevedendo per i contratti di affitto a coltivatore diretto una diversa durata e l'assenza di vincoli formali, non hanno abrogato la norma codicistica; ne consegue che tali contratti, ove stipulati dall'usufruttuario del fondo, sono soggetti, in caso di cessazione dell'usufrutto, al limite di durata quinquennale di cui all'art. 999, comma 1 (Cass. III, n. 693/2010; Cass. III, n. 11561/2003; Cass. III, n. 4966/1997).

Inapplicabilità della norma ai contratti di mezzadria e di colonia

La norma di cui all'art. 999. disciplinante le locazioni concluse dall'usufruttuario — introducendo una deroga al principio dell'efficacia strettamente personale del vincolo obbligatorio diretto a trasferire il godimento di un bene — ha natura eccezionale e non può trovare applicazione fuori dei casi da essa espressamente previsti; conseguentemente rientrano nella previsione di essa soltanto i contratti di locazione (abbiano per oggetto immobili urbani o fondi rustici) e non pure i contratti di mezzadria e di colonia in ordine ai quali, ai sensi dell'art. 2160, nel caso di trasferimento del diritto di godimento del fondo e così anche per la consolidazione della nuda proprietà con l'usufrutto, il contratto continua nei confronti del proprietario che subentra all'usufruttuario concedente (salvo che il mezzadro o il colono dichiari di volere recedere dal contratto) senza che sia necessario un contratto stipulato nella forma scritta in data certa anteriore (Cass. III, n. 7060/1982).

Opponibilità delle locazioni stipulate dall'usufruttuario

Ai fini di cui all'art. 999, a norma del quale le locazioni concluse dall'usufruttuario ed in corso alla data di cessazione dell'usufrutto sono opponibili al proprietario, non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto, purché constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, a quest'ultimo requisito è equiparata la conoscenza del contratto di locazione da parte del nudo proprietario; la prova di tale circostanza di fatto può essere data con ogni mezzo dalla parte interessata ed è desumibile dal comportamento processuale tenuto dal nudo proprietario, al quale la scrittura privata sia stata opposta (Cass. III, n. 5421/2005).

In tema di locazioni concluse dall'usufruttuario l'adesione del nudo proprietario al contratto stipulato dal primo per una durata eccedente i cinque anni dalla cessazione dell'usufrutto vale a derogare al divieto posto al riguardo dall'art. 999, che ha valore dispositivo, in quanto volto a dirimere interessi privati. Infatti, la suddetta norma regola solo le interferenze tra il pieno godimento del proprietario successivamente alla cessazione dell'usufrutto ed il godimento del conduttore che derivi il suo diritto da contratto anteriormente stipulato con l'usufruttuario dando, per un verso, una preferenza al conduttore, che conserva il diritto anche nei confronti del proprietario, benché terzo rispetto al contratto di locazione, ma limitando, per altro verso, il vantaggio in tal modo attribuito al conduttore entro i cinque anni dalla data di cessazione dell'usufrutto (Cass. III, n. 15599/2005).

Qualità di locatore dell'usufruttuario

Secondo la giurisprudenza, supposta l'originaria coincidenza fra la posizione di titolare della piena proprietà di un bene e quella di locatore, ove successivamente la piena proprietà, per eventi di carattere dichiarativo o costitutivo venga a scindersi nel senso dell'attribuzione della nuda proprietà e dell'usufrutto rispettivamente a soggetti diversi, la qualità di locatore, in virtù delle disposizioni coordinate degli artt. 981, 984, 999, si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, sostanziali e processuali, nel titolare dell'usufrutto, e ciò tanto nella costituzione dell'usufrutto per atto tra vivi, quanto nella costituzione mortis causa (Cass. III, n. 11828/1990).

Una delle conseguenze è che, nel caso in cui il contratto sia stato stipulato dall'usufruttario il quale, nel corso del rapporto, abbia indebitamente percepito somme eccedenti quelle dovute a titolo di canone, alla morte del locatore, la domanda del conduttore volta a conseguire la ripetizione delle somme deve essere proposta nei confronti degli eredi dell'usufruttuario, e non già del nudo proprietario divenuto medio tempore pieno proprietario (Cass. III, n. 24222/2019).

Continuazione del rapporto di locazione in caso di cessazione dell'usufrutto

La continuazione del rapporto di locazione concluso dall'usufruttuario nel caso di cessazione dell'usufrutto — prevista, per la durata contrattualmente stabilita, dall'art. 999 — comporta necessariamente (non diversamente da quanto stabilito, con riferimento alla compravendita del bene locato, dall'art. 1599), che titolare del rapporto divenga il nuovo avente diritto al godimento, verificandosi un fenomeno di cessione ex lege del contratto, per l'operatività della quale non occorre il consenso e l'adesione del conduttore; conseguentemente, il soggetto subentrato in tutti i diritti del precedente locatore acquisisce anche quello alla risoluzione del contratto nei confronti del conduttore per inadempienze verificatesi successivamente all'evento modificativo della titolarità del rapporto, mentre la comunicazione di tale evento al conduttore ha il solo scopo di porlo in grado di adempiere ai propri doveri nei confronti del soggetto subentrato ex lege nella posizione di locatore (Cass. III, n. 2558/1983).

Continuazione della locazione in ipotesi di consolidazione

I principi di cui all'art. 999, comma 1, sulla continuazione delle locazioni concluse dall'usufruttuario in corso al momento della cessazione dell'usufrutto, sono applicabili anche all'ipotesi di estinzione dell'usufrutto per consolidazione (Cass. III, n. 1165/1975).

Impugnativa della locazione stipulata dall'usufruttuario per frode

Sul versante dottrinale, alcuni (De Martino, in Comm. S.B. 1978, 263) sono dell'opinione che, nei confronti dei contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario in frode dei diritti del nudo proprietario — con la previsione, ad esempio, di un corrispettivo eccessivamente modesto, o di patti comunque pregiudizievoli per il proprietario — sia esperibile, sussistendo i presupposti previsti dall'art. 2901, l'azione revocatoria. Ad altri (Bigliazzi Geri, 138), tale soluzione è apparsa, invece, inaccettabile, posto che l'azione revocatoria verrebbe utilizzata non in vista della dichiarazione di inefficacia di un atto pregiudizievole della garanzia generica, bensì in funzione rescissoria di un rapporto altrimenti opponibile al proprietario.

La giurisprudenza ha rilevato che, in assenza di una norma che sancisca la nullità del contratto in frode ai terzi — l'ordinamento, infatti, prevede espressamente soltanto la nullità del contratto in frode alla legge ex art. 1344 — deve ritenersi esclusa l'esistenza di un'azione di impugnativa della locazione, stipulata dall'usufruttuario, per frode in danno del nudo proprietario; strumento di tutela per il proprietario è quello previsto dall'art. 999, che stabilisce la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dell'usufrutto, oltre che le condizioni di forma e di sostanza richieste per l'opponibilità del contratto al proprietario (Cass. III, n. 7485/2008).

Non esiste nell'ordinamento positivo un'azione di impugnativa della locazione, stipulata dall'usufruttuario, per frode in danno del nudo proprietario, l'unico strumento previsto a tutela di quest'ultimo essendo la disciplina specifica dettata dall'art. 999, che stabilisce, oltre che le condizioni di forma e di sostanza richieste per l'opponibilità al proprietario del contratto costitutivo del diritto personale di godimento, la durata massima del rapporto di locazione dopo la cessazione dell'usufrutto; né la mancata configurazione, a tutela del proprietario, accanto e ad integrazione di quanto derivante dalla previsione contenuta nel citato art. 999, di un'azione diretta a far valere la nullità per frode della locazione stipulata dall'usufruttuario, si pone in contrasto con gli artt. 3 e 42 Cost., essendo la disciplina in materia frutto di un equilibrato contemperamento dei vari interessi in gioco (Cass. III, n. 11561/2003).

Locazione stipulata dal nudo proprietario

Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, sicché la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al nudo proprietario del bene, che disponga dello stesso unitamente all'usufruttuario e senza l'opposizione di quest'ultimo (Cass. III, n. 9493/2007).