Codice Civile art. 1029 - Servitù per vantaggio futuro.

Servitù per vantaggio futuro

Ad avviso della dottrina, l'utilità deve essere connessa con eventuali future destinazioni di utilizzazione del fondo che, secondo una normale valutazione, rientrino nelle possibili e verosimili prospettive di sfruttamento dello stesso (Grosso — Deiana, 138). Si è, pertanto, fuori dall'applicabilità della norma de qua qualora l'attuazione della servitù sia connessa ad uno stato eventuale del fondo servente (servitù di attingere acqua che si spera possa trovarsi nel fondo servente); in tal caso, la servitù si considera sottoposta ad una condizione sospensiva, e quindi disciplinata dal comma 2; invece, la servitù viene ad esistenza immediatamente allorché il vantaggio futuro dipenda dal verificarsi di eventi connessi al modo di essere di un terzo fondo. Si fa l'esempio di una servitù di passaggio, costituita a favore del fondo B, attraverso il fondo A, per accedere a un terzo fondo C allo scopo di attingere l'acqua di una fontana che vi sorgerà in seguito (Branca, in Comm. S.B. 1979, 37). Dal momento che la servitù ha effetto immediato, ne è ammesso l'esercizio anche quando non si può ancora realizzare il vantaggio futuro. Il titolare del diritto può goderne come vuole al servizio di altre esigenze attuali e future, già previste o imprevedibili: l'importante è che l'onere del fondo servente non ne risulti aggravato (art. 1067). Si ammette che la servitù diretta ad assicurare un'utilità futura si possa costituire anche per destinazione del padre di famiglia e per usucapione, nel caso in cui si sia cominciato ad esercitare la servitù quando non presentava alcuna utilità (ad esempio, si era cominciato a derivare l'acqua, disperdendola, senza vantaggio del terreno roccioso e sia scaduto il ventennio dopo che il vantaggio era divenuto attuale).

In ordine alla prima ipotesi contemplata dalla norma de qua, la giurisprudenza ha affermato che la servitù per vantaggio futuro viene ad esistenza sin dal momento della sua costituzione, purché l'utilitas, che essa mira ad assicurare, sia quanto meno eventuale (Cass. II, n. 20400/2004).

Servitù a favore o a carico di edificio futuro

Relativamente alla seconda ipotesi, si è rilevato (Cass. II, n. 8885/2000) che le limitazioni edilizie attinenti alla collocazione e all'estensione di una costruzione futura si risolvono in una disposizione pattizia concernente le distanze comportante l'applicazione dell'art. 1029, comma 2; se, invece, il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità, come si verifica normalmente nella pattuizione che vietando di costruire ad una certa distanza dal confine, limita, da un lato l'edificabilità del suolo servente, restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprietà e attribuisce, dall'altro, i corrispondenti vantaggi al contiguo fondo dominante, ancor prima ed indipendentemente dalla sua avvenuta edificazione, si verte nell'ipotesi di cui al comma 1 dell'art. 1029 di servitù immediatamente costituita con caratteri ed effetti reali, la quale è, come tale, opponibile anche agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia tempestivamente adempiuto l'onere della trascrizione.A differenza della fattispecie di cui all'art. 1029, comma 1 – nella quale la servitù, sebbene costituita per un vantaggio futuro, viene ad esistenza immediatamente - la convenzione di cui al secondo comma dell'art. 1029, diretta alla costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire, dà luogo alla costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l'edificio è costruito, sicché solo da questo momento inizia a decorrere il termine di prescrizione per non uso del diritto di servitù, e ciò anche nel sistema tavolare, dal momento che esso, a mente dell'art. 2 r.d. n. 499/1929, non può che avere ad oggetto diritti di natura reale (Cass. II, n. 10486/2018).

In tema di servitù per vantaggio futuro, si è ulteriormente chiarito (Cass. II, n. 12251/2023) che la differenza fra le due fattispecie - come regolate dall'art. 1029, commi 1 e 2 - sta nella circostanza che, in caso di servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante, la servitù si costituisce immediatamente, esistendo tutti gli elementi necessari per la sua costituzione, estrinsecandosi l'utilità secondo una valenza prospettica; diversamente, nel caso di servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare, all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, ossia il bene a favore del quale opererà il vincolo, con conseguente costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio verrà costruito; consegue da ciò che per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'utilitas in cui si concreta il contenuto della servitù.

Di recente- sempre sul presupposto che la servitù per vantaggio futuro e la servitù a vantaggio di edificio da costruire, previste rispettivamente dai commi 1 e 2 dell'art. 1029, si distinguono in quanto, mentre la prima assicura al fondo dominante un'utilitas immediatamente esistente al momento della sua costituzione, mentre, nella seconda, l'utilitas consiste in un vantaggio di cui soltanto l'edificio costruendo potrà godere, sicché il contratto che la prevede non produce immediatamente effetti reali, ma soltanto obbligatori, per i quali opera l'ordinario termine di prescrizione previsto per le obbligazioni, decorrente dalla costituzione del vincolo, e non quello ventennale sancito dall'art. 1073 per le ordinarie servitù prediali – si è affermato che ciò comporta che, nel primo caso, la servitù è opponibile agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia adempiuto l'onere della sua trascrizione, inerendo il vantaggio e il corrispondente onere direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità, mentre, nel secondo caso, i successivi acquirenti del fondo non subentrano nel rapporto obbligatorio facente capo al loro dante causa se non mediante apposite e specifiche pattuizioni, senza che rilevi la trascrizione della clausola costitutiva della servitù a favore dell'edificio da costruire (Cass. II, n. 32858/2022).

Differenze fra le due fattispecie

I giudici di legittimità non hanno mancato di sottolineare le differenze tra le due ipotesi previste nella norma de qua.

A differenza dell'ipotesi prevista dal comma 1 dell'art. 1029 (costituzione di una servitù per un vantaggio futuro), in cui essendo esistenti tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù (fondo dominante, fondo servente, salva l'utilitas in quanto connessa con la futura destinazione o utilizzazione del fondo dominante), la servitù viene ad esistenza immediatamente, la convenzione di cui al comma 2 dell'art. 1029 diretta alla costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire (che anche nel regime del previgente codice civile del 1865 restava consentita alle parti per la loro autonomia nell'ambito contrattuale) dà luogo alla costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l'edificio è costruito; i diritti fondati su quel vincolo, finché esso rimane di natura obbligatoria, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, decorrendo la prescrizione dal momento costitutivo del vincolo stesso (e cioè dalla data della convenzione) e non dalla costruzione dell'edificio (Cass. II, 2432/2011; Cass. II, n. 4839/1989).