Codice Civile art. 1124 - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (1)

Le spese relative alle scale

Le scale di un edificio in condominio rientrano, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, se non risulta il contrario dal titolo, tra le cose o parti oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, in quanto indispensabili strutturalmente all'esistenza stessa del fabbricato. Sono comprese nella nozione di “scale” altresì le murature che le delimitano, assolvendo, in tutto o in parte, anche alla funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Al fine di individuare «i proprietari delle unità immobiliari a cui servono» le scale, occorre far capo proprio alla presunzione legale sancita dall'art. 1117, ovvero alla destinazione permanente delle stesse all'uso o al godimento comune, che deve risultare da elementi obiettivi, cioè dall'attitudine funzionale del bene al servizio o godimento collettivo. Non rilevano, invece, ai fini dell'imputazione degli oneri di manutenzione e ricostruzione, la specifica e particolare ubicazione delle scale nell'ambito dell'edificio in condominio, né l'eventuale dato esteriore e soggettivo della particolare utilizzazione della scala condominiale attuata da un condomino (Cass. n. 3968/1997).

Tra le spese di manutenzione delle scale si comprendono propriamente i soli costi relativi alla conservazione della cosa comune, che si rendono necessari a causa della naturale deteriorabilità del bene per consentirne l'uso ed il godimento, e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in efficienza.

Secondo la  giurisprudenza, inoltre, anche la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art.1124, il quale è espressione del principio generale posto dall'art. 1123, comma 2,  e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi (Cass. n. 432/2007). Argomenti e conclusioni simili attengono alla ripartizione delle spese per la illuminazione delle scale.

In dottrina, il criterio legale di riparto delle spese relative alla conservazione e ricostruzione delle scale era invece sembrato integralmente adatto altresì a ripartire le spese di pulizia, che, per quanto estranee alla consistenza fisica della res, rientrano tuttavia nell'ambito della manutenzione necessaria di godimento; come adeguato quel criterio era apparso per suddividere le spese di illuminazione delle scale, sempre che il sistema in atto consentisse di proporzionare l'uso ai rispettivi tratti di scala, lasciandosi altrimenti preferire il criterio generale basato sul valore del piano (Peretti Griva, 306 ss.; Salis, 114, nota 1).

Le spese relative all'ascensore

L'impianto di ascensore eseguito all'epoca della costruzione dell'edificio, o comunque in un momento precedente al sorgere della comunione (ovvero prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari), è oggetto di proprietà comune presunta a norma dell'art. 1117 (in tal senso, si vedano gli artt. 1117, n. 3, e 1124, comma 1, come risultanti in seguito alla Riforma del 2012). Laddove poi l'edificio condominiale sia fornito di più scale, e quindi di più ascensori, ciascuno dei quali serva in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto dell'immobile, ogni ascensore può considerarsi comune non già alla totalità dei condomini, bensì soltanto a quella parte di essi al cui uso sia funzionalmente e strutturalmente destinato.

La proprietà dell'ascensore realizzato, invece, successivamente alla costituzione del condominio, è regolata dalla disciplina delle innovazioni ex artt. 1120 e 1121 ed ha quindi titolo nell'apposita deliberazione assembleare di approvazione dell'opera e di ripartizione delle relative spese, in favore soltanto di coloro che abbiano voluto l'impianto e sopportato integralmente il suo costo.

In pratica, l'ascensore che, pur essendo utilizzabile da tutti, sia stato però costruito a spese di uno soltanto dei condomini, rimane di proprietà esclusiva di questo fino alla richiesta degli altri di partecipare ai suoi vantaggi, contribuendo ai relativi costi di costruzione e manutenzione (Salis, 32; in giurisprudenza, Cass. n. 20902/2010; Cass. n. 3840/1995). Nel caso, invece, di ascensore installato successivamente alla costruzione dell'edificio, ma con il consenso di tutti i condomini, l'impianto si intende di proprietà comune fra tutti i partecipanti, in proporzione al valore della superficie di proprietà esclusiva (Cass. n. 3264/ 2005).

Per l'espressa riformulazione operata dalla l. n. 220/2012, alle spese relative alla manutenzione o alla sostituzione dell'ascensore già esistente deve applicarsi il medesimo criterio di ripartizione delle spese relative alle scale.

Gli oneri dell'installazione ex novo dell'ascensore sono, per contro, da disciplinare alla stregua dell'art. 1123, ovvero secondo il criterio della proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino, utilizzabile per la ripartizione delle spese derivanti dalle innovazioni deliberate dalla maggioranza (Cass. n. 5975/2004; Cass. n. 2833/1999; Cass. n. 165/1996; Cass. n. 5479/1991).

In forza dell'art. 9 l. n. 392/1978, gli oneri correlati al funzionamento ed alla manutenzione ordinaria dell'ascensore sono addossati al conduttore.

Sussistendo una presunzione di condominialità dell'ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, da ripartire tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124, prescindono dalla considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto. Anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada devono, infatti, concorrere alle spese generali inerenti impianti e servizi condominiali, purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato, ovvero strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture, cui tutti i condomini siano tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi.

Il problema è comune, ovviamente, a quello delle scale: alcuni ritengono, infatti, che il proprietario del pianterreno non debba concorrere alle spese relative alle stesse, riferendosi, del resto, l'art. 1124 ai soli proprietari dei piani «a cui servono» (Branca, 1982, 491; Balzani, 31).

Diversamente, Cass. n. 15444/ 2007, ad avviso della quale le scale, in assenza di titolo contrario, conservano la qualità di parti comuni anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, i quali possono fruirne per accedere al tetto e al terrazzo di copertura).

È poi precluso all'assemblea di deliberare a maggioranza l'adozione di un onere di contribuzione delle spese di gestione dell'impianto di ascensore maggiore a carico di alcuni soltanto dei condomini, sul presupposto della loro più intensa utilizzazione del bene comune, ove si tratti, ad esempio, di porzione adibita ad ufficio, o studio professionale, o luogo di contatti diretti con la propria clientela commerciale (Trib. Salerno, 9 aprile 2010).

La regolamentazione posta dall'art. 1124 è, tuttavia, suscettibile di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condomini. Così, il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale, e sia perciò vincolante per tutti i partecipanti, può, ad esempio, esonerare una determinata categoria di condomini dal pagamento delle spese di manutenzione dell'ascensore, ovvero farvi concorrere tutti i condomini, inclusi quelli che non usufruiscono del relativo servizio, in base ai millesimi delle rispettive proprietà (Cass. n. 28679/ 2011; Cass. n. 6499/1986; Cass. n. 4646/ 1981).