Codice Civile art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo.

Terrazze a livello

Si afferma abitualmente che la terrazza a livello di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, oltre a costituire estensione ed integrazione dell'appartamento cui è annessa in via di complemento, assolve strutturalmente nei confronti degli appartamenti sottostanti alla stessa funzione meramente sussidiaria di copertura rivestita dal lastrico solare posto alla sommità dell'edificio. Tale utilitas arrecata al condominio giustifica, allora, che alla manutenzione della terrazza a livello siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo secondo le stesse proporzioni imposte dall'art. 1126 (cfr.: Cass. n. 14196/2011; Cass. n. 941/2011; Cass. n. 26239/2007; Cass. n. 5848/2007; Cass. n. 3676/2006; Cass. n. 642/2003; Cass. n. 15131/2001). Al fine dell'equiparazione al lastrico solare o al tetto, inteso quale parte comune dell'edificio condominiale ex art. 1117, è tuttavia indispensabile che la terrazza a livello consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno.

Si è precisato come la terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo  al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito (Cass. II, n. 20287/2017; si veda anche in senso analogo Cass. VI, n. 21340/2017).

L'indice di ripartizione fissato dall'art. 1126 concerne propriamente gli oneri per il rifacimento del manto impermeabilizzato, nonché gli interventi accessori che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale. Restano a carico dell'utente (o proprietario) esclusivo del lastrico solare le spese attinenti ai parapetti, o alle ringhiere, ovvero comunque collegate alla sicurezza del calpestio, mentre tutte le altre spese, ordinarie o straordinarie, correlate alla funzione di copertura, vanno suddivise con i condomini sottostanti (Cass. n. 16583/2012; Cass. n. 2726/2002).

Le sentenze assumono che anche in ipotesi che alla terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, le relative spese di manutenzione devono essere regolate alla stregua dell'art. 1126, e non dell'art. 1125 (Cass. n. 11029/2003; Cass. n. 1224/1963). È tuttavia evidente che tale opzione, ponendo a carico dell'unico condomino “coperto” i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, vanifica la ratio dell'art. 1126: la norma intende, infatti, dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini ai quali il lastrico serve da copertura una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi (Cass. n. 2988/1993).

Sembrerebbe, piuttosto, comprensibile, in caso di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, un'applicazione analogica dell'art. 1125, in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res.

Soggetti obbligati

Ai fini della ripartizione, l'operazione preliminare è rappresentata dall'individuazione dei condomini che abbiano l'uso esclusivo del lastrico, ai quali addossare un terzo dell'onere del costo dell'intervento; l'art. 1126 non specifica la natura reale o personale del supposto uso esclusivo del lastrico, né al fine rileva l'attribuzione millesimale (Cass. n. 8532/1999). Occorre poi separare, nell'ambito dei rimanenti condomini, coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell'edificio coperta dal lastrico, per porre a carico dei primi i due terzi della spesa che residuano dopo aver detratto il terzo dovuto dall'utente esclusivo del lastrico. Pertanto, ai fini della determinazione dei partecipanti tenuti all'obbligo di spesa ex art. 1126, è dirimente la titolarità di un'unità immobiliare sita nella colonna del fabbricato sottostante al lastrico (cfr. Cass. n. 3542/1994). 

Si è chiarito, in tal senso, che  agli effetti dell'art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d'aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura (Cass. VI, n. 11484/2017).

Se chi ha l'uso esclusivo del lastrico è anche proprietario di uno degli immobili da esso coperti, questi ha l'obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, in quanto utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell'unità compresa nella colonna sottostante al lastrico. È evidente che, se l'appartamento sia strutturato su due livelli, uno superiore, fruente del calpestio sul lastrico solare, l'altro inferiore, invece coperto da questo, il concorso dell'utente esclusivo alla maggior frazione dei due terzi della spesa deve essere commisurato all'estensione immobiliare compresa nella proiezione del lastrico, e non già all'intero valore millesimale attribuito all'appartamento anche per la parte che non riceve utilità di copertura (Cass. n. 1451/2014; Cass. n. 11449/1992; Cass. n. 2821/1976; Cass. n. 244/1974).

L'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'"utilitas" che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. VI, n. 19779/2017).

La ripartizione dei danni cagionati all'appartamento sottostante

Secondo l'orientamento giurisprudenziale tradizionale, radicato in Cass. S.U., n. 3672/1997, anche dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti al vincolo di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126, vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve di copertura, in misura dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione della residua frazione di un terzo.

L'applicazione dell'art. 1126 viene, per contro, negata, quando le riparazioni siano dovute non a vetustà, ma riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione del lastrico o del terrazzo, indebitamente tollerati dal proprietario; in questo caso, la responsabilità per il danno arrecato a terzi fa carico in via esclusiva al proprietario stesso, ex art. 2051, e non anche al condominio (Cass. n. 15300/2013; Cass. n. 9084/2010).

Peraltro,  Cass. S.U., n. 9449/2016, ha affermato che, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126, il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

Tetto di proprietà esclusiva

Anche le spese di manutenzione del tetto di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione (in base a titolo costitutivo contrario in deroga alla presunzione di contitolarità posta dall'art. 1117, n. 1) devono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126, salvo il caso in cui tali oneri siano posti a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (Cass. n. 532/1985; Cass. n. 1338/1961). Le spese di rifacimento del tetto di proprietà comune devono, invece, essere sostenute dai condomini, ai sensi degli artt. 1117 e 1123, in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote),trovando spiegazione tale deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso (Cass. n. 5064/1993; Trib. Salerno, 17 aprile 2008).