Codice Civile art. 1476 - Obbligazioni principali del venditore.

L'obbligo di trasferimento del diritto

Come noto la vendita è un contratto ad effetti reali rispetto al quale il consenso produce non soltanto la conclusione del negozio, ma anche l'immediato trasferimento in capo all'acquirente.

La giurisprudenza è intervenuta sul caso in cui le parti pattuiscano di rinviare l'effetto traslativo della vendita di un bene immobile, conclusa per scrittura privata, alla stipulazione dell'atto pubblico, precisando che tale clausola non esclude il carattere definitivo della vendita, ma le attribuisce effetti meramente obbligatori.

L'atto pubblico costituisce solo un atto rappresentativo della volontà espressa nella vendita già conclusa e non la manifestazione di una nuova volontà negoziale. La clausola che differisce gli effetti di una scrittura privata di compravendita (nella specie, di un bene immobile) alla data della prevista stipulazione dell'atto pubblico non esclude il carattere definitivo della vendita, ma le attribuisce effetti meramente obbligatori, costituendo il successivo atto pubblico solo un atto riproduttivo in cui le dichiarazioni delle parti assumono valore storico-rappresentativo (della volontà espressa nella vendita già conclusa) e non manifestazione di una nuova volontà negoziale (Cass. n. 3741/1994). 

L'obbligo di consegna

Nei contratti ad effetto reale, come la vendita, l'acquirente, una volta concluso il contratto, consegue, immediatamente, e senza bisogno di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico (sine corpore) della res vendita, con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale (corpus), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti (Cass. n. 569/2008).

La consegna si concreta, laddove l'acquirente non abbia già la disponibilità del bene, in una attività materiale, non può farsi coincidere con l'effetto traslativo del contratto, costituendo un obbligo ulteriore e specifico del cedente, come facilmente si evince dalla sua esplicita enucleazione ad opera della legge (art. 1476,comma 1, n. 1).

Peraltro, il principio quod sine die debetur statim debetur applicato alla compravendita comporta che il compratore ed il venditore debbono immediatamente adempiere alle rispettive prestazioni, allorché non sia determinato il tempo della prestazione. In tale ipotesi la traditio e la solutio, dato il rapporto di corrispettività, debbono avvenire simultaneamente (Cass. n. 687/2006).

Peraltro, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1442, comma 4, un contratto di compravendita immobiliare si deve considerare «non eseguito» anche quando il venditore non abbia adempiuto la propria obbligazione di consegnare il bene all'acquirente, che su di lui grava a norma dell'art. 1476, comma 1, n. 1, e si deve considerare «convenuto per l'esecuzione del contratto» anche il venditore che sia chiamato in giudizio per l'adempimento del richiamato obbligo di consegna, con la conseguenza, allora, che costui risulta legittimato ad opporre l'eccezione di annullabilità del contratto anche se è prescritta l'azione per farla valere (Cass. n. 6526/1998).

Accanto all'obbligo di consegna del bene compravenduto ex art. 1476 n. 1, la Cassazione ha riconosciuto carattere strumentale all'obbligo di custodia del venditore rispetto a quello di consegna sicché, finché la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore è obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all'epoca del contratto.

Da ciò consegue il riconoscimento della legittimazione passiva in capo al venditore in relazione all'azione dell'acquirente per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, non rilevando, al fine della individuazione del soggetto responsabile dell'illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all'obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti (Cass. n. 7957/2013).

In tema di vendita di cose mobili da trasportare da un luogo all'altro, la proprietà si trasferisce al compratore al momento della consegna al vettore, e con essa si trasferiscono anche i rischi ed i pericoli cui è esposta la merce; ne consegue che i diritti nascenti dal contratto di assicurazione stipulato dal venditore (prima o dopo la consegna) non possono essere fatti valere dallo stesso venditore, bensì dall'acquirente (Cass. n. 11585/2005).

Il venditore deve trasferire al compratore non soltanto la proprietà ed il possesso giuridico, ma anche il possesso reale o di fatto del bene venduto, essendo la consegna dello stesso l'atto con cui il compratore è posto nella condizione non solo di disporre materialmente della cosa trasferita nella sua proprietà, ma anche di goderla secondo la funzione e destinazione in considerazione della quale l'ha comprata. Ne consegue che costituisce obbligo del venditore, tenuto ai principi di correttezza e buona fede nell'esecuzione del contratto, adoperarsi fattivamente perché l'acquirente ottenga la materiale consegna del bene compravenduto (Cass. n. 7171/2018, nella specie le parti avevano stipulato due contratti collegati ma autonomi: un preliminare di compravendita di un compendio immobiliare e una compravendita di arredi e infrastrutture presenti nell'immobile, sicché venuto meno il preliminare, l'acquirente non poteva, senza la collaborazione e l'eventuale autorizzazione della parte venditrice, procedere all'asportazione dell'impianto di riscaldamento acquistato).

In tema di vendita immobiliare in favore di una persona giuridica, la SC ha statuito che caso di promessa del fatto del fatto o dell'obbligazione del terzo, il promittente che si renda colpevolmente inadempiente all'obbligazione di facere , consistente nell'adoperarsi affinché il terzo si impegni o tenga il comportamento promesso, è tenuto al risarcimento del danno cagionato al promissario, sempre che ne risulti provata l'esistenza ( Cass . n. 19873/2023).

Garanzia per l'evizione e vizi della cosa compravenduta

L'evizione totale o parziale si verifica quando l'acquirente sia privato in tutto o in parte dei bene alienato, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l'acquisizione patrimoniale, trova applicazione l'art. 1489, riguardante i vizi della cosa venduta (Cass. n. 14324/2014).

A tal fine si è precisato che l'espropriazione non limita semplicemente il libero godimento della cosa venduta, ma incide radicalmente sull'esistenza stessa del diritto, privando l'acquirente, in tutto o in parte, della proprietà del bene.

Sicché può costituire evizione anche l'espropriazione per causa di pubblica utilità, costituendo la garanzia per evizione una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore, per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento del bene acquistato per effetto delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti (Cass. n. 28580/2013). Ricorre, pertanto, la garanzia per evizione nel caso in cui l'immobile venduto venga espropriato in esecuzione di un vincolo di piano regolatore particolareggiato preesistente al contratto ed avente incidenza specifica e reale sulla cosa venduta, perché tale vincolo incide sulla radice stessa del rapporto negoziale, limitando od escludendo il diritto trasmesso (Cass. n. 5639/1987).

Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art. 1476, conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. n. 5561/2015).

Nel caso di lesioni personali occorse all'acquirente, nell'ambito di un contratto di compravendita, la responsabilità del venditore ha natura contrattuale ovvero extracontrattuale, a seconda che il pericolo per l'incolumità fisica del primo sia o meno occasionato dalle modalità di adempimento delle obbligazioni da parte del venditore medesimo (Cass. n. 16224/2022, nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ricondotto all'art. 2051 c.c. la responsabilità del gestore di un supermercato per il danno occorso a un cliente a causa dell'urto contro le porte scorrevoli, ritenendo che il rischio di danno non fosse legato all'attuazione dell'obbligo contrattuale ma piuttosto alla potenzialità dannosa delle cose poste all'interno del locale, sì da attingere allo stesso modo tanto la persona che avesse provveduto all'acquisto, in qualità di parte di un contratto di compravendita con l'eventuale responsabile, quanto quella che, pur non avendo comprato alcunché, si trovasse comunque all'interno dei locali).