Codice Civile art. 1479 - Buona fede del compratore.

La buona fede del compratore

L'art. 1479 concede al compratore il diritto di chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo pagato (con detrazione dell'utile ricavato in caso di diminuzione di valore ovvero di deterioramento del bene derivante da fatto del compratore), il rimborso di tutte le spese sostenute per il contratto e per la cosa stessa (le spese utili e necessarie ed anche quelle voluttarie in caso di mala fede del venditore), oltre poi al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1223 (e cioè il «mancato guadagno», quale interesse «positivo» all'esecuzione del contratto).

L'applicazione dell'art. 1479 implica la prova da parte del compratore della propria «buona fede», la quale costituisce una condizione dell'azione; si noti che tale buona fede non può essere esclusa per la semplice possibilità di verificare l'altruità della cosa attraverso l'esame dei registri immobiliari, qualora il compratore si sia fidato della contraria dichiarazione formulata dal venditore al momento dell'atto (Cass. n. 2369/1988; Cass. 80/1992); per altro verso, quel che rileva ai fini dell'art. 1479 è solo la posizione soggettiva dell'acquirente, sicché non ha alcuna incidenza l'erroneo convincimento del venditore di essere proprietario del bene alienato (Cass. n. 6361/1987).

La differenza sostanziale nella consapevolezza o meno dell'altruità si ha ai fini prescrizionali dell'azione.

La prescrizione dell'azione di risoluzione o di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni, di cui agli artt. 1479 e 1480 rimane sospesa, a norma dell'art. 2941, n. 8, quando il venditore abbia dolosamente occultato al compratore la parziale alienità della cosa, precludendogli, con il suo comportamento doloso, la possibilità di far valere il proprio diritto, ed il termine per l'esercizio di tale azione, quindi, non può decorrere se non dalla data in cui l'acquirente abbia scoperto che la cosa vendutagli appartiene in tutto o in parte a persona diversa dal venditore (Cass. n. 5773/1978).

La tutela accordata al compratore

In caso di vendita o di promessa di vendita di cosa altrui, il compratore o il promissario, in buona fede, hanno non solo la facoltà di chiedere, a norma dell'art. 1479, la risoluzione del contratto non appena vengano a conoscenza dell'alienità della cosa, salvo che nel frattempo la situazione non sia stata sanata con l'acquisto del diritto da parte del venditore, ma anche quella di sospendere il pagamento delle ulteriori rate fin quando il venditore o il promittente non si sia procurato la proprietà della cosa o abbia dato, almeno, valide garanzie a tale riguardo, senza che sia necessaria la fissazione di un termine per l'adempimento, a norma dell'art. 1183, dal momento che in caso di vendita o promessa di vendita di cosa altrui, nell'ipotesi di cui all'art. 1479, l'inadempimento si verifica nel momento in cui è compiuto l'atto dispositivo della cosa altrui facendola passare come cosa propria terza (Cass. n. 1727/1981).