Codice Civile art. 1571 - Nozione.

Natura del contratto di locazione

Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore ragione, deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi, acquistato il possesso (o la detenzione) sulla scorta di un valido ed efficace titolo giuridico, abbia conservato tale possesso, non opponendosi il proprietario, dopo la scadenza dell'efficacia di tale titolo (Cass. n. 8411/2006; Cass. n. 15443/2011).

Da ciò consegue che il detentore non è tenuto a dimostrare di avere un diritto reale sul bene per poterlo concedere in locazione e per poter esercitare i diritti derivanti dal rapporto, essendo sufficiente che del bene stesso egli abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto (o di un titolo) giuridico che comprenda il potere di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene stesso (Cass. n. 22346/2014). Ciò non significa, ovviamente, che sia liberamente ammessa la locazione di cosa altrui e che la mancanza di titolarità del diritto reale sul bene sia sempre e comunque irrilevante. Significa solo che la dimostrazione della sussistenza del diritto reale non può essere pretesa dal conduttore per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto (così come non potrebbe essere opposta dal locatore per rendersi a sua volta inadempiente verso il conduttore).

Il diritto di proprietà del locatore assume rilievo solo quando alla controversia centrata sui rapporti meramente personali fra locatore e conduttore si sovrappongano o si aggiungano questioni che investano la titolarità del diritto reale sul bene locato: se per esempio vi sia controversia fra il locatore e il terzo che si affermi proprietario dell'immobile e si debba decidere dei conseguenti effetti sul rapporto locativo (Cass. n. 8411/2006). Vale a dire, solo quando si discuta degli effetti del contratto nel rapporto interno tra locatore e conduttore vale il principio sopra richiamato, nel senso che la natura personale dei diritti e degli obblighi che ne derivano preclude alle parti — ed in particolare al conduttore, la cui posizione interessa in questa sede — di opporre al locatore la mancata titolarità del diritto reale, per sottrarsi alle sue obbligazioni (Cass. n. 17030/2015).

Risoluzione del contratto

Per pronunciare la risoluzione del contratto — sulla base di una clausola risolutiva espressa — dunque indipendentemente dalla prova dell'importanza dell'inadempimento, in quanto predeterminata negozialmente dagli stessi contraenti — è necessario che la parte nel cui interesse la clausola è stata prevista formuli espressa e specifica domanda giudiziale in tal senso, non potendo tale pronuncia intervenire d'ufficio (Cass. n. 16993/2007); e, inoltre, che una volta proposta l'ordinaria domanda ai sensi dell'art. 1453, con l'intimazione di sfratto per morosità, non è poi possibile mutarla in domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione ope legis ex art. 1456, trattandosi di domande tra loro radicalmente diverse: sia per quanto concerne il petitum (perché con la domanda di risoluzione ai sensi dell'art. 1453, si chiede una sentenza costitutiva, mentre con quella di cui all'art. 1456, si postula una sentenza dichiarativa), sia per quanto concerne la causa petendi (perché nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'art. 1453, il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole mentre, nell'altra, esso è dato dalla violazione ex se della clausola risolutiva espressa: Cass. n. 24207/2006).

Tale principio è stato riaffermato: in tema di locazione, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Al di fuori di questo caso al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore (Cass. n. 7766/2018).

Analogamente, relativamente alla forma del contratto, si a nullità del contratto di locazione stipulato da una P.A. in forma verbale, in violazione degli artt. 16 e 17 r.d. n. 2440/1923, è rilevabile d'ufficio ove sia stata proposta domanda di risoluzione dello stesso (Cass. n. 12253/2016).

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva, l'onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi dell'art. 2697, comma 2, c.c. Qualora, invece, la destinazione contrattualmente individuata dalle parti non contempli necessariamente il contatto diretto con il pubblico, potendo implicarlo o meno, nel quadro dell'attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, compete al conduttore provare che - com'era lecito nell'economia del regolamento contrattuale - l'immobile sia stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione (Cass. n. 29303/2023, nella specie, con riguardo alla locazione di un appartamento, le cui camere venivano pacificamente utilizzate, in aggiunta a quelle della struttura principale, per ospitare i clienti di un albergo, la S.C. ha confermato, in parte qua, la sentenza di merito che aveva ritenuto incombesse al locatore dimostrare una diversa modalità di utilizzo, onde sottrarsi all'obbligo di corrispondere al conduttore l'indennità di cui all'art. 34 della l. n. 392 del 1978).

In materia di locazione di cosa altrui, l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario, alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente (Cass. n. 25339/2024).

Pluralità di locatori

Nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione.