Codice Civile art. 1575 - Obbligazioni principali del locatore.

Obblighi a carico del locatore

L'art. 1575 enuclea alcune obbligazioni poste a carico del locatore. Tra queste, talune sono necessariamente connesse alla natura del contratto, altre invece hanno carattere accessorio e, pertanto, in via generale, derogabili convenzionalmente.

Tuttavia, parte della dottrina, distinguendo anche tra obbligazioni tipiche ed atipiche, principali e secondarie, essenziali e non essenziali, ha precisato che l'art. 1575 non esaurisce la diversità di obblighi nascenti dal contratto di locazione. Ciò che invece può affermarsi con certa convinzione è che l'intera disciplina delle locazioni è ancorata alla prestazione principe della consegna in buono stato della res e della sua costante manutenzione (Trifone, in Tr. Res, XII, 2007, 74).

La prestazione della consegna in buono stato di manutenzione, qualificata come la prestazione essenziale al tipo di contratto in cui è inserita, deve essere letta e interpretata alla stregua di quella che sarà la finalità propria della locazione stessa, ovverosia deve porsi come strumentale al vincolo locatizio della destinazione, così come pattuito tra le parti.

Il locatore è infatti obbligato a consegnare il bene al conduttore e, di contro, il conduttore stesso è tenuto a prenderlo in consegna in virtù di quanto disposto all'art. 1587, comma 1. Questa particolare duplicità di prestazioni, evidenza la natura commutativa del contratto di locazione, nel quale la misura delle prestazioni non dipende dal caso o dal rischio. Si è anche affermato che questo obbligo di ricevere rientri nella più ampia obbligazione del conduttore di conservare e custodire la cosa per poterla poi restituire al termine del rapporto (Bianca, 464).

Inoltre si è osservato che la consegna si sostanzia nel compimento di quelle attività che si rendono necessarie perché il godimento possa essere esercitato secondo le previsioni contrattuali (Mirabelli, in Tr. Vas., 1972, 335).

In tema di vizi della cosa locata, il locatore è tenuto, ai sensi dell'art. 1575, a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, quindi, dovendo adempiere con diligenza la relativa prestazione, il medesimo deve eseguire, prima della consegna, i necessari accertamenti, la cui omissione è ragione di colpa. Pertanto, la scoperta in corso di rapporto di vizi occulti della res locata che - preesistenti alla stipula del contratto - siano tali da determinare l'impossibilità totale di godimento del bene, legittima il conduttore a sospendere il pagamento dei canoni di locazione (Cass. n. 8637/2016). Qualora il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento per i danni derivati dai vizi della cosa locata, il locatore è esente da responsabilità solo se prova di aver ignorato tali vizi senza colpa (Cass. n. 11969/2010).

È stato pure precisato dalla giurisprudenza di legittimità che in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall'art. 1578, mentre ai fini dell'esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell'ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all'eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi (Cass. n. 9910/2010).

Prestazioni escluse a carico del locatore

Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576, non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti (Cass. n. 24987/2014; Cass. n. 2458/2009).

L'accertamento dell'idoneità all'uso è a carico esclusivo del conduttore: salva la prestazione di specifica garanzia tramite apposita pattuizione, non essendo sufficiente allo scopo la mera enunciazione nel contratto che l'immobile deve essere destinato ad un determinato uso (Cass. n. 13395/2007; Cass. n. 1735/2011; Cass. n. 17986/2014).

Si è specificato, rispetto all'agibilità, che in mancanza di ulteriori garanzie e specificazioni, l'obbligo del locatore di consegnare il certificato di agibilità va riferito alle utilizzazioni che si possono ritenere normali in relazione alla conformazione ed alla tipologia dei locali (Cass. n. 12880/2015, nella specie, i giudici di legittimità hanno ritenuto che è normale e prevedibile che ai piani fuori terra di un immobile sia concessa l'agibilità quale abitazione od ufficio e ad un piano cantinato l'agibilità come solo deposito).

In materia di locazione di cosa altrui, l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario, alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente (Cass. n. 25339/2024).