Codice Civile art. 1592 - Miglioramenti.

Nozione di miglioramento

Costituisce principio più volte affermato nella giurisprudenza di legittimità che nella nozione di «miglioramenti» ai sensi dell'art. 1592 rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi (Cass. n. 13070/2004; Cass. n. 21223/2014).

Presupposti dell'indennità per i miglioramenti

In tema di locazione, nel sistema normativo delineato dall'art. 1592, la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della domanda di indennità per i miglioramenti ma quale presupposto per un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire per una pronuncia nel merito (Cass. n. 17861/2007).

Inoltre, nel caso in cui il conduttore chieda in via autonoma o in via riconvenzionale l'indennità di cui all'art. 1592, il consenso del locatore ai miglioramenti costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale conditio sine qua non per la proposizione e l'accoglimento della relativa domanda, per cui incombe al conduttore stesso l'onere di provare ex art. 2967 la sussistenza nella fattispecie del detto consenso. Relativamente al consenso del locatore si è specificato che il diritto del conduttore ad essere indennizzato per i miglioramenti apportati alla cosa locata a norma dell'art. 1592, comma 1, postula che detti miglioramenti siano stati effettuati con il consenso del locatore, non essendo sufficiente a tal fine la sola scienza o la mancata opposizione del locatore medesimo (Cass. n. 10884/1993).

In questa direzione si è affermato che il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, consenso che, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni (Cass. n. 22986/2013; Cass. n. 2494/2009).

Tuttavia, in tema di locazione, l'azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell'art. 1592, l'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell'avvenuta riconsegna del bene locato al locatore (Cass. n. 2777/2003).

Pertanto, in tema di locazione, il principio generale di cui all'art. 1592, in forza del quale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, trova eccezione con riferimento alla ipotesi in cui il locatore abbia a ciò prestato il proprio consenso, con conseguente facoltà del conduttore di richiedere un'indennità corrispondente alla minor somma inter expensum et melioratum. Tale facoltà va necessariamente esercitata, quoad tempus, al momento della riconsegna dell'immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l'importo delle spese sostenute dal conduttore e l'incremento di valore conseguito dall'immobile (Cass. n. 11551/1998).

Derogabilità convenzionale

In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti (Cass. n. 6158/1998).

Se le parti, nella loro autonomia contrattuale, derogando alla disciplina legale prevista dagli artt. 1592 e 1593 per i miglioramenti e le addizioni apportati alla cosa dal conduttore con il consenso del locatore, pattuiscono l'obbligo di questi di rimborsargli le spese occorrenti per le corrispondenti opere, il relativo debito non muta la natura che gli attribuisce la legge, dovendosi calcolare in base all'integrale valore di esse, così modificandosi soltanto il criterio legale della minor somma tra lo speso e il migliorato (Cass. n. 4608/1997).

In tale direzione si è osservato che in tema di locazione ad uso non abitativo, non altera di per sé l'equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell'art. 79 l. n. 392/1978, la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l'esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell'immobile locato, là dove l'obbligazione di pagamento, nel rispetto dell'art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell'altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della medesima l. n. 392/1978, la determinazione del canone è libera e, dall'altro, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593, in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l'art. 1587 un ostacolo all'autonomia contrattuale nell'inserimento di altre obbligazioni di natura «principale» nell'unico contratto di locazione (Cass. n. 13245/2010).