Codice Civile art. 1596 - Fine della locazione per lo spirare del termine.

Disciplina applicabile alle locazioni in corso all'entrate in vigore della l. n. 392/1978

Con riguardo a contratto di locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello abitativo ed in corso al momento dell'entrata in vigore della l. n. 392/1978, il locatore può esercitare l'azione del rilascio, alle scadenze fissate per i rapporti soggetti o non soggetti a proroga nella previgente legislazione, rispettivamente, dagli artt. 61 e 11 l. n. 392/1978, senza essere tenuto a comunicare al conduttore a quali condizioni intenda addivenire ad una nuova locazione e senza essere sottoposto alla disciplina della rinnovazione o del diniego di rinnovazione del rapporto alla prima scadenza, di cui agli artt. 28, 29 e 30 l. n. 392/1978, tenuto conto che tali norme, dettate per i contratti sorti nella vigenza della nuova disciplina, non sono applicabili nella regolamentazione transitoria delle locazioni in corso, in difetto di espresso richiamo; ne deriva che il suddetto rilascio resta regolato dal principio generale dell'art. 1596, comma 1, sulla fine della locazione a tempo determinato per lo spirare del termine e non richiede, pertanto, nemmeno una preventiva disdetta, indipendentemente dal fatto che nel contratto sia inserita una clausola di proroga convenzionale del rapporto in caso di mancata disdetta, essendo tale clausola diventata inoperante per effetto della protrazione coattiva del rapporto stesso in forza di legge (Cass. n. 1990/2014).

Ne consegue che il rilascio resta regolato dal principio generale di cui all'art. 1596, comma 1, sulla fine della locazione a tempo determinato per spirare del termine, e quindi non richiede una preventiva disdetta la quale, ove intimata, assume il valore di una mera licenza rivolta a comunicare alla controparte la volontà di far valere gli effetti della scadenza del termine e di impedire il sorgere di un nuovo rapporto nel caso di permanenza del conduttore nel godimento dell'immobile.

Natura della disdetta

La disdetta del contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale recettizio concretantesi in una manifestazione di volontà che può essere comunicata sia per iscritto che verbalmente, purché inequivocabilmente idonea a manifestare (alla controparte) la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza; essa può quindi essere contenuta anche in un atto processuale (quale l'atto di intimazione di licenza per finita locazione) che tale volontà presupponga; in tal caso il mandato alle liti conferito al difensore va riferito non solo alla rappresentanza processuale, ma anche alla rappresentanza negoziale dell'istante, la cui sottoscrizione non è pertanto necessaria perché l'atto consegua altresì l'effetto di una disdetta; ne consegue che gli effetti della disdetta sul piano sostanziale permangono anche ove fosse dichiarata l'estinzione del processo (Cass. n. 9666/1997).

Fattispecie in tema di disdetta

La disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti (consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l'esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data (Cass. n. 8006/2009).

La disdetta intimata per una scadenza che si riveli erronea o che sia invalida (Cass. n. 7352/1997; Cass. n. 14486/2008), ovvero quella priva dei motivi di diniego quando previsti (Cass. n. 7927/2004), vale anche — in difetto di specifici ed univoci elementi contrari, quali una condotta successiva non equivoca (certo diversa dalla mera inerzia o dalla tolleranza della persistenza della detenzione da parte del conduttore) nel senso della rinnovazione del rapporto locatizio — per la prima scadenza ad essa successiva, che si riveli corretta e non abbisognevole di specificazione di motivi. È stato ribadito che in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la disdetta priva della specificazione dei motivi di diniego, intimata per la prima delle scadenze nel regime ex lege  n. 431/1998, benché inidonea ad impedire la rinnovazione contrattuale a tale data, è automaticamente valida per quella immediatamente successiva, salvo che dalla disdetta stessa o da un'opposta univoca volontà successiva dell'intimante non risulti una espressa indicazione in senso contrario (Cass. n. 27541/2014).

La disdetta del contratto di locazione, vigendo al di fuori del caso di forma scritta convenzionale di cui all'art. 1352 il principio della libertà di forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio; né rileva che non sia stata seguita sin dall'inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui all'art. 30 l. n. 392/1978, prevista dall'art. 3 della l. n. 431/1998, e che l'atto processuale si riferisca ad una scadenza già verificatasi, applicandosi, altresì, il principio secondo cui la disdetta e l'intimazione, in esso contenute, inidonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata, hanno l'efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 14486/2008).

Nei casi in cui proviene dal falsus procurator, la disdetta del contratto di locazione, quale atto unilaterale di natura negoziale, può essere ratificata dal soggetto interessato, ai sensi dell'art. 1399, applicabile, in virtù del rinvio contenuto nell'art. 1324, anche agli atti unilaterali, con effetto retroattivo nei confronti del conduttore, il quale non è terzo estraneo al rapporto e non può, quindi, avvalersi della disposizione del secondo comma dell'art. 1399, che, facendo salvi i diritti dei terzi, si riferisce solo ai soggetti estranei al rapporto tra rappresentante rappresentato e controparte (Cass. n. 6075/1995).

L'intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell'indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto; essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale (Cass. n. 8729/2011).