Codice Civile art. 1599 - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.

Effetti del trasferimento della cosa locata

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti (Cass. n. 898/1965; Cass. n. 1300/1979), la vendita dell'immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602, la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore (Cass. n. 13833/2010; Cass. n. 4588/2008; Cass. n. 14738/2005, che con riferimento al trasferimento all'acquirente della situazione creditoria dell'alienante originata da un contratto di locazione già cessato all'atto dell'alienazione, nel negare l'applicabilità degli artt. 1599 e 1602, fa invero espressamente salva l'ipotesi della cessione del credito).

Pertanto, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599, il subentro — nella posizione del locatore — dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.; peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602, che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008). 

La successione dell'acquirente della cosa locata, nelle prerogative contrattuali già spettanti al venditore, deve ritenersi pacifica anche se la vendita della cosa sia temporalmente successiva alla scadenza della locazione, laddove questo non sia stato ancora riconsegnato (Cass. n. 27418/2021).

Nel caso in cui un bene immobile sia stato assegnato, in sede di divorzio o di separazione, ad uno dei coniugi e venga poi acquistato da un terzo, questi ha diritto di proporre azione ordinaria di accertamento, onde far verificare la decadenza dei presupposti per l'assegnazione ma anche per ottenere la condanna dell'occupante al pagamento dell'indennità di occupazione a decorrere dal momento della mora restitutoria, realizzata mediante intimazione o richiesta, ovvero, in mancanza, dalla domanda giudiziale (Cass. n. 1744/2018).

Rapporti rispetto al deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l'accessorietà con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell'immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale.

Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato «esplicitamente» e/o espressamente, con il compratore. Piuttosto il venditore può trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore è dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l'avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioè, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per così dire, «virtuale» (Cass. n. 23164/2013).