Codice Civile art. 1602 - Effetti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente.

Posizione del terzo acquirente

La giurisprudenza di legittimità è consolidata nell'escludere che l'acquirente di un immobile locato possa far valere — in difetto di una cessione del credito — pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della vendita (Cass. n. 11895/2008; Cass. n. 8329/2001), ma è altrettanto ferma nell'affermare che l'acquirente conserva pur tuttavia azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto e può reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata (Cass. n. 4912/2003; Cass. n. 19442/2008).

Pertanto, l'acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario ex lege del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell'immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine (Cass. n. 12883/2012; Cass. n. 12883/2012).

Pertanto, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all'art. 1599, il subentro — nella posizione del locatore — dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.; peraltro, il principio stabilito dall'art. 1602, che fissa al momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo.

Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass. n. 11895/2008). Ed invero, secondo il consolidato orientamento di legittimità, il principio, stabilito dall'art. 1602, comporta che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore (Cass. n. 22669/2004; Cass. n. 8328/2001), con la conseguenza che la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato (Cass. n. 2751/2015).