Codice Civile art. 1759 - Responsabilità del mediatore.

Doveri di informazione positivi

Per quanto riguarda i doveri di informazione «positivi», sembra abbastanza costante in giurisprudenza, l'affermazione del principio per cui — salvo che abbia ricevuto espressamente l'incarico — non è tenuto a svolgere, nell'adempimento della propria prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (quale ad es. l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento mediante le c.d. « visure catastali e ipotecarie », Cass. II, n. 8849/2017; Cass. II, n. 19075/2012), ma è tenuto ad adottare un parametro di diligenza professionale media (Luminoso, in Tr. C. M., 2006, 135), tenuto conto, comunque, dei parametri di preparazione che si ricollegano all'attuale obbligo di iscrizione all'albo.

Si tratta, quindi, non solo delle circostanze note al mediatore e relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, cioè quelle accertate o di cui abbia avuto, comunque, notizia, ma anche di quelle che, sebbene non conosciute dal mediatore, lo stesso avrebbe dovuto conoscere, o per espresso incarico del cliente, o perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente (Cass. II, n. 34503/2023; Cass. II, n. 18140/2015).

Più specificamente la S.C. ha ritenuto che il mediatore deve segnalare le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull'insolvenza di una delle parti, sull'esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (Cass. II, n. 27482/2019), sull'esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione (Cass. III, n. 16382/2009), sulle capacità patrimoniali delle parti (Cass. II, n. 20512/2020) , sul rendimento energetico (cd. classe energetica) dell'immobile oggetto dell'affare intermediato (Cass. II, n. 24534/2022).

Può, invece, sussistere una responsabilità del mediatore, in ordine alla mancata informazione circa la piena legittimità urbanistica del bene, nei soli casi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, o avrebbe dovuto essere edotto in base ai documenti in suo possesso (Cass. II, n.20132/2022), ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico (Cass. II, n. 22592/2020).

Doveri di informazione negativi

Per quanto riguarda i doveri di informazione «negativi», è frequente l'affermazione per cui, al di là delle informazioni scientemente false, il mediatore deve comunque evitare di fornire informazioni che non abbia controllato, apparendo comunque tale condotta contraria al dovere di buona fede che grava sul mediatore (Cass. II, n. 34503/2023; Cass. III, n. 8374/2009).

La S.C. ha chiarito che il limite dell'obbligo d'informazione a carico del mediatore, ricavabile dal primo comma dell'art. 1759, non esclude la possibilità di configurare la sua responsabilità per avere fornito ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, qualora esse vertano su circostanze sicuramente rilevanti, quali ad esempio quelle attinenti all'assenza d'iscrizioni ipotecarie sull'immobile. Il mediatore, infatti, in forza del dovere generale di correttezza e tenuto conto dell'affidamento della parte nella veridicità delle affermazioni da lui ricevute sullo stato e sulle caratteristiche essenziali dell'immobile, ha l'obbligo d'informare chi sia interessato all'acquisto della circostanza che si tratta di informazioni la cui veridicità non è stata previamente verificata (Cass. III, n. 6714/2001).

Se, quindi, il mediatore non è tenuto a fornire informazioni di tipo tecnico-giuridico, e tuttavia vero che, nel momento in cui egli decida di fornire ogni tipo di informazione alle parti sarà comunque tenuto ad una preventiva verifica dell'attendibilità delle medesime.

Autenticità delle sottoscrizioni e girata dei titoli

La responsabilità del mediatore in ordine alla autenticità delle sottoscrizioni viene riferita a tutte le scritture di carattere negoziale trasmesse per il tramite del mediatore da un contraente all'altro.

Per quanto, invece, riguarda i titoli di cui al comma 2 dell'art. 1759 si ritiene che la norma faccia riferimento ai titoli all'ordine e nominativi, con esclusione di quelli al portatore in quanto questi ultimi non necessitano di girata.

Secondo una parte della dottrina la garanzia prevista dal secondo comma dell'art. 1759 si configura come una garanzia ex lege, analoga per certi versi alla garanzia per evizione, che trova la propria giustificazione nella fiducia riposta dalla parte che riceve il documento per il fatto stesso che sia trasmesso dal mediatore (Carraro, 166).

Altri autori, invece, rinvengono nella previsione normativa una ipotesi di responsabilità derivante dall'inadempimento dell'obbligo di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 201).

Per quanto concerne le scritture secondo una tesi restrittiva (Carraro, 169) ci si dovrebbe riferire solo ai documenti attinenti all'affare trattato che abbiano carattere negoziale, secondo la tesi opposta (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 201) a qualunque documento privato suscettibile di produrre effetti giuridici.

È stato altresì affermato che la garanzia non si estende alle scritture private autenticate dato che in esse la funzione fidefacente che la legge ha voluto imporre al mediatore è assorbita dall'attestazione dell'autenticità proveniente dal pubblico ufficiale (Cataudella, 8).