Codice Civile art. 2643 - Atti soggetti a trascrizione.

La trascrizione in generale. Funzione

Il principio del consenso traslativo, in base al quale le parti possono trasferire un diritto reale o di credito ovvero costituire un diritto reale o personale su cosa altrui per mezzo del solo consenso legittimamente manifestato (art. 1376), va coordinato, per quanto riguarda i beni immobili e mobili registrati, con le disposizioni in tema di trascrizione. Il mero accordo traslativo, accompagnato alla regola della priorità temporale, non è infatti idoneo a rendere conoscibile l'intervenuta vicenda ed espone i terzi ad ogni sorta di pericoli quando l'alienante, pur spogliatosi del diritto, si presenti come soggetto legittimato a disporre del bene. Ricorrono, quindi, interessi, aventi insieme natura pubblica e privata, alla certezza dei rapporti e alla sicurezza dei traffici che impongono la presenza di una normativa che assicuri la conoscibilità delle vicende traslative e quindi tuteli il terzo che viene a contatto col titolare o preteso titolare del diritto.

L'istituto della trascrizione è perciò predisposto per soddisfare l'interesse al conseguimento della pubblica conoscibilità di determinati fatti giuridicamente rilevanti (Pugliatti, 268).

La finalità tipica della trascrizione è quella di dirimere i conflitti tra più aventi causa dal comune autore. Nello svolgimento di tale funzione essa costituisce una forma di pubblicità dichiarativa. Occorre anche considerare i casi (eccezionali) in cui la trascrizione è coelemento essenziale per il completamento della fattispecie e il prodursi dell'effetto tipico, pertanto, la manualistica, con terminologia alquanto imprecisa, assume che la trascrizione possa realizzare tre forme di pubblicità, aventi effetti diversi; e si distingue così la trascrizione con funzione di (mera) pubblicità notizia (ad es. nei casi dell'art. 2651 e dell'art. 2647), la trascrizione avente portata di pubblicità dichiarativa (nei casi dell'art. 2643 e dell'art. 2645, con gli effetti dell'art. 2644) e la trascrizione con funzione costitutiva (ad es. dell'usucapione abbreviata).

Oggetto della trascrizione

Si discute circa l'oggetto di tale pubblicità: in particolare se sia l'atto, il fatto giuridico, il documento, il mutamento giuridico oggetto di trascrizione. L'art. 2643 fa espressamente riferimento alla trascrizione di contratti, atti, provvedimenti, transazioni, sentenze. Ritenere, però, che oggetto della trascrizione sia soltanto un fatto comporta una visione incompleta del fenomeno giuridico. Ogni fatto rileva in quanto causa di un effetto e d'altra parte l'art. 2645 è al riguardo significativo quando dispone che va trascritto ogni atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643. Al legislatore quindi importa che siano resi pubblici non determinati atti, bensì tutti quegli atti che realizzano determinati mutamenti giuridici. La disposizione dell'art. 2645 non costituisce, però, un dato decisivo per concludere che oggetto della trascrizione siano (solo) gli effetti giuridici. Da essa si desume con certezza il superamento del principio di tassatività dei fatti da trascrivere, ma non si evince che la trascrizione riguardi solo il mutamento. A sostegno della suddetta tesi si è, piuttosto, fatto notare che ricorrono casi nei quali non è sufficiente in sede di nota di trascrizione riferirsi all'atto, dovendosi fornire dati ulteriori e estranei all'atto; o ancora l'art. 2665 dispone che l'omissione o inesattezza di alcune indicazioni menzionate negli artt. 2659 e 2660 non nuoce alla validità della trascrizione. Si può concludere nel senso che il meccanismo pubblicitario è principalmente predisposto per rendere noti ed opponibili dati effetti o meglio determinate trasformazioni giuridiche.

La trascrizione come attività

La trascrizione, considerata come attività, consiste nella presentazione e consegna da parte di un soggetto ad un organo pubblico di una richiesta (nota), redatta per iscritto o su supporto informatico, di inserimento (o di riproduzione) in un registro pubblico di un titolo comportante una modificazione giuridica e nel conseguente inserimento (o riproduzione) da parte dell'organo pubblico in quel registro di quel titolo.

La presentazione e consegna della nota e del titolo possono essere eseguite da chiunque, anche da chi ha interesse contrario e, quindi, non devono necessariamente essere poste in essere da una delle parti risultanti dal titolo.

Onere della trascrizione

Nonostante l'art. 2643 reciti che “si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione...”, in realtà non esiste un obbligo di trascrivere, se non nei casi e per i soggetti previsti espressamente dalla legge (art. 2667 per i rappresentanti di persone incapaci; art. 2671 per i notai e altri pubblici ufficiali; art. 2647; anche il Conservatore, ricorrendo i presupposti e le condizioni previste dalla legge, è obbligato a trascrivere). Si ritiene, quindi, che la trascrizione costituisca un onere, nel senso che può essere richiesta da chiunque vi ha interesse e dal trascrivere può conseguire effetti favorevoli ed evitare contemporaneamente possibili effetti sfavorevoli. Si potrebbe, però, osservare che, potendo la trascrizione essere richiesta anche da chi non trae vantaggi dal suo verificarsi, non sempre ricorre un onere, ma più semplicemente una facoltà (diritto) di trascrivere.

A tal riguardo, l'atto con il quale vengono identificati i beni devoluti nel trust è un atto meramente ricognitivo, non essendovi espressa alcuna volontà di costituire, modificare o trasferire diritti reali immobiliari: come tale lo stesso non può essere trascritto, in quanto non rientrante nel novero degli atti trascrivibili di cui agli artt. 2643 e 2645 c.c. (Trib. Savona, 24 novembre 2023).

La trascrizione non sana i vizi dell'atto

La trascrizione va tenuta distinta dall'atto che si trascrive.

La trascrizione non influisce sulla validità dell'atto, cosicché un atto valido non trascritto rimarrà valido ed efficace (Cass. n. 6152/1996) e un atto invalido trascritto rimarrà invalido e impugnabile (Cass. n. 8441/1995). L'omessa trascrizione non comporta la mancanza di un requisito di validità del titolo, ma solo l'eventuale inopponibilità dello stesso titolo.

In ogni caso, la giurisprudenza ha precisato che il difetto di trascrizione di un atto non è rilevabile d'ufficio ma va eccepito dalla parte (Cass. n. 11812/2011).

Quella che viene indicata con il termine di pubblicità sanante (art. 2652, n. 6 e 7) non è un'ipotesi di sanatoria del negozio, dato che non elimina il vizio, ma rappresenta il completamento, attraverso la trascrizione, di una fattispecie complessa, della quale il negozio viziato costituisce elemento (Natoli, 17).

Inderogabilità delle norme sulla trascrizione

Le norme sulla trascrizione non possono essere derogate dai privati, nel senso che non è possibile porre in essere atti di autonomia mediante i quali: i) si convengano modalità del procedimento o effetti diversi da quelli previsti dalla legge; ii) si conviene che un atto non trascrivibile debba necessariamente essere trascritto.

L'istituto della trascrizione non ammette, infatti, alcun equipollente (Cass. n. 4508/1980); ai fini della produzione degli effetti tipici non rileva la conoscenza che in altro modo il soggetto abbia avuto dell'atto (non trascritto) (Cass. n. 1787/1976); Non esiste nel nostro ordinamento una trascrivibilità facoltativa e quindi a maggior ragione non è ammesso un patto avente quel contenuto. Se viene trascritto un atto non trascrivibile si possono produrre danni da risarcire.

Secondo la giurisprudenza, essendo le norme sulla trascrizione disposizioni poste essenzialmente nell'interesse dei privati, il difetto di trascrizione non può essere rilevato d'ufficio dal giudice, bensì deve essere eccepito e fatto valere dalla parte interessata (Cass. n. 1914/1981; Cass. n. 994/1981; Cass. n. 1105/1978).

La dottrina ritiene, invece, che le norme in tema di trascrizione siano d'ordine pubblico, in quando dirette a tutelare interessi della collettività e quindi che il difetto di trascrizione è rilevabile d'ufficio dal giudice.

Contratti traslativi della proprietà (n. 1)

L'art. 2643 prevede in un unico contesto atti tra loro diversi, negoziali unilaterali e bilaterali, a titolo gratuito e a titolo oneroso, provvedimenti giurisdizionali e sentenze, accumunati per il fatto che determinano attribuzioni patrimoniali (ad eccezione del n. 9) incidenti sulla titolarità del diritto di proprietà o di diritti reali o personali di godimento.

Nello specifico, il n. 1 riguarda tutti i contratti (bilaterali o plurilaterali) a titolo oneroso o gratuito che trasferiscono la proprietà di beni immobili; pertanto, fa riferimento alla compravendita, alla permuta (con l'avvertenza che se vengono permutati due immobili, vanno effettuate due trascrizioni), la datio in solutum, la donazione. I beni immobili cui fa riferimento sono quelli indicati nell'art. 812. Le pertinenze sono espressamente considerate per quanto riguarda l'iscrizione ipotecaria (art. 2810) e per il pignoramento (art. 2912).

Rimangono quindi esclusi dal n. 1 le proposte di contratto (la parte cui è indirizzata la proposta di compravendita immobiliare non può richiedere la trascrizione: Cass. II, n. 5029/1994), i patti di preferenza o di prelazione nella vendita (che avendo efficacia meramente obbligatoria non vano trascritti: Cass. III, n. 14645/2002) e gli acquisti a titolo originario (chi ha acquistato per usucapione, infatti, prevale sull'acquirente a titolo derivativo anche se questi ha trascritto il suo acquisto: Cass. II, n. 2161/2005).

Secondo il giudice di legittimità  nel caso  di doppia vendita  ad un terzo dello stesso bene immobile già venduto senza trascrizione si profila un inadempimento all'obbligo contrattuale dato che il venditore ha assunto implicitamente verso il primo compratore la volontà di alienargli il bene  con la conseguenza che è esperibile la domanda di risoluzione nei limiti della prescrizione che verrebbe a decorrere dal secondo trasferimento (Cass. II. n. 7314/2017).

Vendita ad effetti obbligatori

Con riferimento alle varie ipotesi di vendita a effetti obbligatori, in generale si dubita della loro immediata trascrivibilità in quanto il trasferimento della proprietà non si verifica al tempo del contratto ma in un momento successivo. Può però rilevarsi che la legge prevede espressamente ipotesi di trascrivibilità di negozi non aventi efficacia reale (l'art. 2659, che si occupa degli acquisti sottoposti a condizione o a termine) e che, più in generale, l'art. 2643, n. 1, riferendosi ai “contratti che trasferiscono la proprietà”, detta una previsione ampia e quindi non consente di distinguere contratti nei quali la proprietà si trasferisce immediatamente al tempo della conclusione del contratto e contratti nei quali tale trasferimento si verifica in un momento successivo. Anche l'introduzione dell'art. 2645-bis, che consente la trascrizione di un tipico contratto a effetti obbligatori quale il preliminare, induce a riesaminare l'orientamento tradizionale e fa propendere l'interprete, alla luce di queste nuove indicazioni legislative, a favore della trascrivibilità delle vendite obbligatorie.

Sembra comunque opportuno esaminare ogni singola fattispecie.

Per quanto riguarda la vendita di cosa futura si riteneva la sua trascrivibilità ai sensi dell'art. 2643 se relativa a beni immobili futuri (e, quindi, in caso di immobili da costruire): la soluzione è stata confermata positivamente dal legislatore negli artt. 2826 e 2645-bis (Gabrielli, 95); in tal caso la trascrizione grava, inizialmente sul terreno e potenzialmente sulla costruzione (Cass. III, n. 16921/2009).

Per la vendita di cosa generica non si riteneva possibile una trascrizione atteso che il suo oggetto non è determinato o individuato (Cass. II, n. 367/1979).

La dottrina ritiene che la trascrizione possa avvenire solo dopo la specificazione (Ferri Zanelli, 73); la soluzione si basa sulla considerazione per cui la trascrizione non potrebbe risolvere il conflitto tra acquirente della cosa generica e acquirente della cosa specifica, dato che il conflitto presuppone una doppia alienazione dello stesso soggetto; peraltro sarebbe materialmente impossibile redigere la nota non potendosi inserire i dati di cui all'art. 2826.

Non si ammette la trascrizione della vendita alternativa prima della concentrazione in quanto essa non produce effetti immediatamente traslativi (Ferri Zanelli, 66).

Estremamente dubbia è la trascrivibilità immediata della vendita di cosa altrui per l'ovvia ragione che il venditore non è proprietario.

La giurisprudenza più recente, aderendo ad una opposta indicazione dottrinale (Nicolò, 91), sembra orientata ad ammettere la trascrivibilità della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita di cosa altrui.

Va trascritta la vendita con prezzo determinabile, tranne nell'ipotesi in cui il prezzo sia rimesso al mero arbitrio del terzo, in quanto è un contratto a effetti reali (Gazzoni, 116). Lo stesso vale per la vendita a misura e a corpo.

Anche la vendita con riserva di proprietà, almeno secondo l'orientamento prevalente, va trascritta, seppur col sistema della doppia trascrizione, l'una relativa alla sola compravendita, l'altra successiva per il patto di riservato dominio (Gazzoni, 140). Una soluzione simile si può prospettare per quanto riguarda la vendita con patto di riscatto, comunemente considerata trascrivibile ex art. 2659 in quanto vendita sottoposta a condizione risolutiva; il patto di riscatto va dunque reso pubblico, discutendosi solo sulla circostanza se la trascrizione possa essere attuata anche mediante menzione del patto nella nota relativa alla vendita oppure se sia opportuno, anche quando non si tratta di stipula con atto separato, effettuare due trascrizioni. Non pone particolari problemi la vendita da parte dei comunisti di cosa comune (si trascrive con una sola nota quando tutti hanno manifestato la volontà traslativa) o da parte di un comunista della propria quota (si trascrive la vendita della quota); se un comproprietario vende l'intero immobile comune, o parti dell'immobile esorbitanti la sua quota, trattasi di vendita condizionata sospensivamente alla divisione e all'assegnazione del bene all'alienante, trascrivibile ai sensi dell'art. 2659, comma 3.

Contratti relativi ai diritti reali su cosa altrui (nn. 2 e 4)

I nn. 2 e 4 si occupano della trascrivibilità degli atti che riguardano diritti reali di godimento su cosa altrui relativi a beni immobili.

In particolare, il n. 2 tratta dei contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano l'usufrutto, la superficie e l'enfiteusi, mentre il n. 4 si occupa dei contratti che costituiscono o modificano le servitù, l'uso e l'abitazione. Dovrebbe essere soggetta a trascrizione anche l'estinzione dei diritti suddetti.

L'usufrutto non è soggetto a trascrizione se nasce dalla legge o è costituito con testamento (Nicolò, 135). In caso di vendita con costituzione di usufrutto a favore di un terzo, vengono sostanzialmente conclusi due contratti, da trascrivere autonomamente; qualche dubbio rimane nel caso di vendita con contemporanea riserva di usufrutto a favore dell'alienante, che sembra potersi trascrivere con un'unica nota. La cessione dell'usufrutto va trascritta; il patto di incedibilità deve essere trascritto con nota autonoma.

Nel caso in cui lo scioglimento della comunione immobiliare si attui mediante attribuzione dell'intero al coniuge affidatario della prole, il valore dell'immobile oggetto di divisione non può essere condizionato dal diritto di godimento già assegnato allo stesso a titolo di casa coniugale, permanendo il relativo vincolo sullo stesso, con i relativi effetti pregiudizievoli derivanti anche dalla sua trascrizione ed opponibilità ai terzi ai sensi dell'art. 2643 c.c. (Cass. S.U., n. 18641/2022).

Quando il provvedimento di assegnazione della casa coniugale viene trascritto (oggi è possibile la trascrizione anche a seguito di separazione o divorzio con negoziazione assistita), esso conserva la sua efficacia sino alla permanenza delle condizioni della sua emissione, ossia, nella maggior parte dei casi, sino al momento in cui i figli non diventino maggiorenni ed autosufficienti.

In materia di diritto di superficie, dato che in seguito al suo esercizio la proprietà dell'immobile si acquista a titolo originario, non deve darsi luogo ad alcuna trascrizione.

Costituiscono servitù reciproche le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, limitanti la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il loro immobile a determinate destinazioni e pertanto ai fini dell'opponibilità "ultra partes vanno trascritte exartt. artt. 2643 n. 4 e 2659 n. 2 c.c. a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale (Cass. II n. 24526/2022).

Va trascritta l'ordinanza di affrancazione (Cass. II, n. 4352/2000).

Non vanno trascritte, sempre ai sensi del 2643, le servitù acquistate per usucapione, destinazione del padre di famiglia e testamento. Oltre che da contratto la servitù trascrivibile può derivare dalla legge, dalla sentenza o da un atto amministrativo.

Contratti costitutivi della comunione (n. 3)

Si ritiene che la previsione di cui al n. 3 sia superflua in quanto i contratti ivi previsti sarebbero già ricompresi in quelli di cui ai nn. 1 e 2. Si può comunque rilevare che vanno trascritti non solo i contratti che costituiscono ma anche quelli che modificano o estinguono la comunione.

Secondo Cass. II, n. 3852/2020 la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c. si costituisce  nel momento in cui una pluralità di soggetti divengono proprietari esclusivi dei vari cespiti che costituiscono l'edificio, ne deriva che per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva che già comprendono in se stesse le parti comuni , senza che sia necessaria una loro indicazione analitica  quanto alla quota- sorge il regime condominiali sulle dette parti che è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità.

Atti di rinunzia (n. 5)

Il n. 5 prevede la trascrivibilità degli atti tra vivi di rinunzia al diritto di proprietà o ai diritti di godimento su cosa altrui, anche in comunione. La rinunzia de qua viene intesa in senso tecnico, con una struttura unilaterale e a carattere abdicativo (in presenza della quale l'eventuale effetto acquisitivo del diritto al patrimonio del terzo si verifica autonomamente rispetto alla rinunzia). La norma ricomprenderebbe anche i contratti estintivi, ma non la rinunzia traslativa ex artt. 477 e 478 che va trascritta sulla base di altre disposizioni; non riguarda inoltre la rinunzia all'eredità e la rinunzia al legato.

Si può trascrivere la rinunzia risultante da atto scritto; la derelictio va invece accertata con sentenza, che sarà poi possibile trascrivere.

Provvedimenti nell'esecuzione forzata (n. 6)

Il provvedimento al quale fa riferimento il n. 6 è il decreto di cui all'art. 586 c.p.c., in base al quale si trasferisce la proprietà o altro diritto reale immobiliare.

L'accordo conciliativo, raggiunto nell'ambito della mediazione, col quale si riconosce ad un terzo l'acquisto per usucapione della proprietà dell'immobile precedentemente ipotecato, anche se trascritto ai sensi dell'art. 2643, n. 12-bis, c.c., non è opponibile al creditore ipotecario, perché il predetto accordo è opponibile solo se antecedentemente trascritto a norma dell'art. 2644 c.c., sia perché esso non è comunque equiparabile alla pronuncia trascritta ex art. 2651 c.c. e resa in un giudizio di accertamento dell'usucapione (in cui il creditore garantito è, peraltro, litisconsorte necessario), sia perché, in ogni caso, l'usucapione non ha effetto estintivo dell'ipoteca (Cass., n. 565/2025, fattispecie in tema di opposizione ex art. 619 c.p.c. proposta dal terzo usucapente nei confronti del creditore ipotecario).

Contratti di locazione (n. 8)

 contratti di locazione di cui si occupa il n. 8 sono quelli conclusi dal proprietario dell'immobile; la trascrizione della locazione ultranovennale stipulata dall'usufruttuario, dall'enfiteuta e dal superficiario è, infatti, superflua trovando applicazione gli artt. 999,976 e 954, comma 2.

Secondo Cass. S.U., n. 8434/2020 va trascritto anche l'accordo ultranovennale, da inquadrare nello schema atipico di concessione “ad aedificandum” di natura personale –  con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico - con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell'impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, così anche nel caso di accordo stipulato da un condominio per consentire a terzi l'installazione del ripetitore sul lastrico solare del fabbricato condominiale, in tal caso è richiesta l'approvazione di tutti i condomini solo in caso di durata convenuta per più di nove anni.

I contratti da trascrivere devono avere durata superiore a nove anni: tali sono quelli ex art. 1607 o quelli sottoposti a condizione risolutiva non verificabile prima dei nove anni o ancora quelli di cui agli artt. 27 e 28, l. n. 392/1978.

Si tende ad escludere che vada trascritto un contratto di locazione infranovennale rinnovabile salvo disdetta di una delle parti. Non va trascritto un contratto avente durata inferiore a nove anni, prorogato dalla legge.

Il n. 8 dell'articolo in commento va coordinato con gli artt. 1380 e 1599.

Le locazioni ultranovennali non trascritte sono opponibili all'acquirente dell'immobile nei limiti del novennio; il difetto di trascrizione non elimina l'opponibilità infranovennale ma comporta solo la riduzione della locazione; tale riduzione non è automatica in quanto il difetto di trascrizione va opposto dalla parte interessata.

Contratti di società e di associazione. Atti di costituzione di consorzi (nn. 10 e 11)

Il conferimento del godimento non si attua mediante trasferimento, cessione o costituzione del diritto (di proprietà, reale su cosa altrui o personale), in quanto tali atti vanno trascritti ai sensi di altre disposizioni.

I nn. 10 e 11 riguardano atti con i quali si cede l'esercizio (il godimento) di un diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile, rimanendo tale diritto nella titolarità del conferente e quindi atti che costituiscono diritti non reali bensì personali.

Contratti di anticresi (n. 12)

Il diritto del creditore anticretico, ancorché avente natura personale, può essere opposto ai terzi ove si proceda alla trascrizione del contratto di anticresi ai sensi del n. 12. Tale creditore prevale, quindi, sui creditori che abbiano iscritto ipoteca o trascritto il pignoramento successivamente alla trascrizione dell'anticresi, nel senso che la vendita non può riguardare il bene immobile come libero da pesi dovendosi rispettare il contratto di anticresi. Il criterio della priorità della trascrizione si utilizza anche per risolvere conflitti tra più creditori anticretici nonché quelli tra un creditore anticretico e il titolare di un diritto reale di godimento incompatibile o un locatario ultranovennale o un acquirente dell'immobile.

Il creditore anticretico eventualmente soccombente nel conflitto con l'acquirente dell'immobile ha comunque diritto ad una indennità per le migliorie apportare ai sensi dell'art. 1150 (Cass. II, n. 1866/1983).

Transazioni (n. 13)

Il n. 13 non riguarda le transazioni di cui all'art. 1965, comma 2, che vanno trascritte, ricorrendo le condizioni, sulla base delle previsioni di cui al n. 1 (o altro successivo) dell'articolo in esame. La funzione della trascrizione della transazione è quella di permettere di opporre, entro dati limiti, la composizione di un dato conflitto (avente come riferimento oggettivo la titolarità di un diritto immobiliare previsto dall'art. 2643) ai terzi, aventi causa da uno dei transigenti, terzi che in mancanza di trascrizione della transazione potrebbero chiedere l'accertamento giudiziale del diritto controverso a loro trasmesso.

Sentenze (n. 14)

Il n. 14 prevede la trascrizione delle sentenze che realizzano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti su beni immobili previsti dallo stesso art. 2643 e quindi, ad es., le sentenze che costituiscono una servitù coattiva o una comunione forzosa del muro, quelle ex art. 2932, quelle ex art. 938, o ancora la sentenza di omologazione del concordato fallimentare.

Non rientrano tra le sentenze di cui al n. 14 quelle emanate in seguito ad azioni a difesa della proprietà (Cass. II, n. 1427/1979).

La sentenza che accoglie la domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone logicamente l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tali scritture e, pur non potendo, in sé considerata, essere trascritta perché non riconducibile ad alcuna delle ipotesi previste dalla legge ed a quelle, in particolare, di cui all'art. 2643, n. 14, consente la trascrizione della scrittura privata, ai sensi dell' art. 2657 (Cass. II, n. 13924/2002).

La sentenza può essere trascritta anche se non esecutiva o non passata in giudicato. Non va trascritta la sentenza di secondo grado confermativa della sentenza di primo grado trascritta (Cass. II, n. 6994/1983).

Le sentenze di cui al n. 14 concernono acquisti a titolo derivativo e vanno quindi tenute distinte da quelle previste dall'art. 2651 che riguardano acquisti a titolo originario.