Codice Civile art. 2644 - Effetti della trascrizione.Effetti della trascrizione. [I]. Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto [2659] o iscritto [2839] anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi [2650]. [II]. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore [1914, 2812, 2817, 2848; 225 trans.]. InquadramentoLa disposizione afferma il principio fondamentale secondo il quale chi pone per primo in essere la trascrizione è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente il proprio titolo, con evidente efficacia dichiarativa della formalità della trascrizione che è opponibile ai terzi. La disposizione non deve portare a concludere che colui che non ha diritto ad ottenere il bene sia lasciato dalla legge senza alcuna tutela, in quanto egli potrà chiedere al dante causa, che ha alienato due volte il medesimo bene, il risarcimento del danno dovuto all'inadempimento contrattuale. Lo stesso non potrà, tuttavia, pretendere nulla dall'altro acquirente, con eccezione dell'ipotesi in cui questi l'abbia consapevolmente frodato, in accordo con l'alienante, con conseguente configurabilità di una responsabilità extracontrattuale in capo all'altro acquirente. Si discute sulla compatibilità di questa regola con il principio del consenso traslativo di cui all'art. 1376. Tale norma enuncia il cd. principio consensualistico per il quale il trasferimento del diritto si produce per effetto del solo consenso, a prescindere dalla costituzione di un qualche rapporto obbligatorio. Pertanto, il semplice consenso se è sufficiente a far acquistare il diritto immobiliare, non è allora sufficiente a conservarlo, se non si trascrive. Secondo una recente giurisprudenza (Cass. I, n.10333/2016) la disposizione non trova applicazione nel caso di conflitti tra più acquirenti o titolari di diritti su opere dell’ingegno che possono circolare indipendentemente dalle formalità di cui al registro previsto dall'art. 103 l. n. 633/1941, considerato che la facoltà d’iscrizione costituisce una presunzione semplice in favore di chi la esegue con la conseguenza che in caso di conflitto tra due acquirenti di un’opera cinematografica vale il principio temporale di anteriorità del titolo, senza che assuma rilievo quello della trascrizione nel Pubblico Registro Cinematografico). La pluralità di acquisti a titolo derivativo di diritti incompatibili da un comune originario autoreL'art. 2644 presuppone una duplicità (o pluralità) di acquisti a titolo derivativo (tale dovendo ritenersi anche quello del secondo avente causa che trascrive per primo) da un comune originario autore. Si può, infatti, facilmente intuire come in un ordinamento informato al principio del consenso traslativo (art. 1376) possa accadere che il titolare del diritto di proprietà disponga due volte dello stesso bene. In teoria il principio da applicare sarebbe quello riassunto dal brocardo prior in tempore potior in iure, per il quale prevale chi acquista per primo con atto di data certa. Ma è facile comprendere quali intralci alla circolazione dei beni causerebbe l'applicazione rigida di tale principio, dal momento che più nessuno avrebbe la certezza di essere il primo acquirente e di non vedersi così in un domani privato del diritto sul bene ad opera di chi vanti un titolo di più antica data. La trascrizione, pertanto, in caso di conflitto, sostituisce al principio prior in tempore potior in iure l'altro della priorità o poziorità della trascrizione stessa, per cui l'avente causa che per primo ha trascritto il suo diritto, vince in confronto dell'altro che non abbia trascritto o abbia trascritto dopo. Peraltro, la tutela dell'aggiudicatario ex art. 187-bis disp. att. c.p.c. presuppone che sino al momento del suo acquisto sia mantenuta la trascrizione del pignoramento, dalla quale discende l'inopponibilità dei diritti acquistati dai terzi ai sensi dell'art. 2919, comma 2, c.c.; ne consegue che, qualora la formalità venga cancellata - anche se erroneamente o financo illegittimamente - a seguito di estinzione o di altra forma di chiusura anticipata della procedura, acquistano efficacia, in pregiudizio dell'aggiudicatario, le trascrizioni successive al pignoramento, in applicazione della regola generale di cui all'art. 2644 c.c., a nulla valendo l'eventuale ripristino della formalità pubblicitaria del vincolo espropriativo, in conseguenza della revoca del provvedimento di cancellazione, potendo i relativi effetti operare solo ex nunc e, dunque, in maniera recessiva rispetto agli acquisti medio tempore ritualmente trascritti (Cass. n. 2020/2024). Secondo il giudice di legittimità, nel caso di vendita di immobile l'omessa menzione della relativa pertinenza nella nota di trascrizione ove vi siano successive alienazioni e trascrizioni della sola pertinenza fa prevalere il successivo acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da ogni indagine sulla buona o malafede dell'avente causa (Cass. II, n. 1471/2022). Se interviene un acquisto a titolo originario per usucapione, la priorità della trascrizione non gioca alcun ruolo, anche nell'ipotesi in cui questa costituisce elemento essenziale della fattispecie come nel caso dell'usucapione abbreviata decennale. Lo stesso deve dirsi (quindi non trova applicazione l'art. 2644) nel caso in cui il conflitto ricorra tra un acquisto a domino e uno a non domino (Cass. II, n. 2162/2005), o tra un acquisto in base a titolo valido e uno in base a titolo invalido o inefficace (ad es. simulato: Cass. II, n. 4450/1985). L'erede continua la persona del de cuius e quindi anche se ha accettato con beneficio d'inventario, resta vincolato a quanto disposto dal contratto concluso dal de cuius; se aliena il bene dopo che una precedente vendita era stata conclusa dal de cuius, si deve ritenere che le due vendite siano state fatte dal comune autore. Pertanto, l'opponibilità dell'acquisto di un immobile nei confronti dell'erede del venditore si sottrae alle regole dell'art. 2704, non potendo l'erede essere ritenuto terzo rispetto al negozio stipulato dal suo dante causa (Cass. II, 13968/2009). Se il comune autore non è quello originario (nel caso di più catene di trascrizioni occorre indagare indietro nel tempo sino a ritrovare il dante causa da cui sono derivate le catene di trascrizione, sempre che non sia intervenuto un acquisto per usucapione), il conflitto non si risolve con la regola di cui all'art. 2644, bensì con l'art. 2650. Allo stesso modo non è utilizzabile come regola di risoluzione del conflitto quella dell'anteriorità della trascrizione dell'acquisto dell'erede rispetto alla trascrizione dell'acquisto del legatario, atteso che la norma sugli effetti della trascrizione, dettata dall'art. 2644, non riguarda il rapporto del legatario con l'erede e con gli aventi causa da questo (Cass. III, n. 10014/2003). Va infine precisato che deve ritenersi terzo (ai sensi dell'art. 2644 comma 1) colui che dallo stesso dante causa abbia acquistato sull'immobile il medesimo diritto da altri acquistato in precedenza o un diritto con questo incompatibile, e non anche l'acquirente che, pur essendo terzo in senso generico, non si trovi rispetto all'acquisto altrui in una situazione di conflitto, avendo il suo titolo un oggetto diverso e compatibile con quello dell'altro acquirente ovvero una provenienza diversa (Cass. II, n. 2338/1981). Affinché operi l'art. 2644 deve trattarsi di diritti incompatibili. Secondo il giudice di legittimità è opponibile nei limiti del novennio l'assegnazione della casa familiare disposta in sede di separazione al coniuge precedente comodatario della casa familiare, entro il novennio dal provvedimento di assegnazione al terzo acquirente il medesimo bene, senza che rilevi la anteriorità della trascrizione del titolo di acquisto rispetto a quella del menzionato provvedimento giudiziale (Cass. VI, n. 7007/2017). Interferenze con il principio consensualistico Gli artt. 2644 e 1376 si pongono l'uno rispetto all'altro in perfetta antitesi. Infatti in base all'art. 1376 l'acquirente con il semplice accordo acquista un diritto reale (come tale efficace erga omnes), ma in base all'art. 2644 egli nel conflitto con acquirente successivo soccombe ove non abbia tempestivamente trascritto. La sentenza che abbia accertato l'acquisto per usucapione della proprietà di un bene in favore di un soggetto e nei confronti di chi, per effetto di un atto a titolo derivativo si era già spogliato del proprio diritto, in epoca anteriore alla data di introduzione del giudizio di usucapione, è suscettibile di opposizione di terzo ordinaria da parte di chi abbia acquistato a titolo derivativo la proprietà, né la mancata trascrizione del titolo di acquisto costituisce un ostacolo, considerato che l'effetto traslativo della proprietà si produce ex art. 1376 c.c., ossia con l'accordo ai sensi di legge( Cass. VI-II, n. 31807/2022). La responsabilità dell'alienanteLa giurisprudenza, dopo aver in passato affermato la natura extracontrattuale della responsabilità del comune autore nei confronti del primo acquirente è ora orientata per la tesi della responsabilità contrattuale, assumendo che il comune autore ha violato l'obbligo di garantire l'acquirente contro l'evizione con conseguente diritto per il primo compratore non trascrivente al risarcimento del danno (Cass. II, n. 11571/1998). La responsabilità del secondo acquirente primo trascriventeIn passato si riteneva che il secondo acquirente che trascrive per primo non incorresse in responsabilità in quanto agiva nell'esercizio di un diritto riconosciutogli dalla norma in commento, a nulla rilevando ai fini della sua applicazione la buona o mala fede di chi trascrive. Ora dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la responsabilità del secondo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi sul piano extracontrattuale qualora trovi fondamento in una dolosa preordinazione volta a frodare il precedente acquirente o almeno nella consapevolezza di una precedente vendita e nella previsione della sua mancata trascrizione (Cass. II, n. 8403/1990). Il sistema tavolare e i decreti dell'Agenzia del DemanioMolto più coerente è il sistema tavolare tedesco e austriaco (r.d. n. 499/1929 e ss.mm.ii.), vigente nei territori italiani già facenti parte dell'impero austro-ungarico, in cui l'intavolazione nei libri fondiari costituisce formalità essenziale per il trapasso della proprietà e degli altri diritti reali, e finché essa non sia stata eseguita, il nuovo titolo d'acquisto è inoperante anche inter partes (Cass. I, n. 968/1979). La proprietà si acquista con l'iscrizione o con l'intavolazione nei libri fondiari, conseguendo all'accordo il solo obbligo di curare tali formalità. Per tale ragione, deve escludersi l'opponibilità di vincoli reali all'acquirente di un immobile nei casi in cui la loro esistenza non risulti dai registri tavolari. Si segnala come in materia di patrimonio immobiliare pubblico l'art. 1 d.l. n. 351/2001, convertito con modifiche nella l. n. 410/2001 affermi che i decreti dirigenziali dell'Agenzia del Demanio hanno effetto dichiarativo della proprietà, in assenza di precedenti trascrizioni, e producono gli effetti previsti dall'art. 2644, nonché effetti sostitutivi dell'iscrizione del bene in catasto. BibliografiaAsaro, Colletti, Recco, La trascrizione: La giurisprudenza di risoluzione dei conflitti tra più aventi causa, Milano, 2011; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000, 528; Bianca, L'atto di destinazione: problemi applicativi, in Atti del Convegno su Atti notarili di destinazione dei beni: art. 2645-ter c.c., Milano, 19 giugno 2006; Bianca, Il nuovo art. 2645-ter. Notazioni a margine di un provvedimento del Giudice tavolare di Trieste, in Giust. civ. 2006, II, p. 190 e ss.; Boero, La trascrizione del diritto di abitazione del coniuge superstite, in Giust. civ. 1984, II; Bombelli, Iato, Trascrizione del preliminare e tutela dell'acquirente, Padova, 2012; Bocchini, Rapporto coniugale e circolazione dei beni, Napoli, 1995; Brienza, La tassatività delle ipotesi di trascrizione: superamento o conferma di un principio?, in Riv. dir. civ., 1991, II; Bugani, La pubblicità del regime patrimoniale della famiglia, in Riv. trim. dir. e proc. civ. 1987; Busani, La doppia alienazione immobiliare, in Nuova giur. civ. comm. 2002; Caponi, Il Sequestro giudiziario, controversia sulla proprietà o il possesso ed efficacia nei confronti delle alienazioni, in Foro it. 2002, I, 1545;Caponi, Il sequestro giudiziario di beni nel processo civile, Milano, 2000; Capponi, Il processo civile e il regime transitorio della legge n. 69 del 18 giugno 2009, in Corr. giur. 2009, 1184; Castoro,Il processo esecutivo nel suo aspetto pratico, Milano, 1998; Caringella, Mazzamuto, Morbidelli, Manuale di diritto civile, Roma, 2013, 854; Cecchella, L'arbitrato, Torino, 1991; Cimmino n.a., Conte M., Trascrizione, Prove, in Trattario di Diritto Civile a cura di Cendon, Napoli 2013; Cimmino N.A., La trascrizione immobiliare, Milano, 2012; Cimmino N.A., La trascrizione immobiliare, Milano, 2012; Cimmino N.A., artt. 2643-2696, in Commentario al codice civile, a cura di P. Cendon, Milano, 2008; Colesanti, Fallimento e trascrizione delle domande giudiziali, Milano, 1972; Corsini, Acquisto per usucapione della proprietà del fondo confinante e prelazione, in Giust. civ. 1997, I; Coviello, Della trascrizione, in Tratt. Fiore, Brugi, I, Torino, 1924; De Lise, Trascrizione, II, Enc. giur., XXXI, Roma, 1994; De Matteis, Contratto preliminare, in Enc. giur., 1988, 50; De Rubertis, Il nuovo regime della famiglia e la trascrizione immobiliare, in Vita not. 1976, 11; Doria, Doppia alienazione immobiliare e teoria dell'effetto reale. Il problema della responsabilità dell'alienante e del secondo acquirente, 1994; Doria, Relazione introduttiva a: Le nuove forme di organizzazione del patrimonio, Atti del Convegno, Roma, 28-29 settembre 2006; D'Orazi, Alienazione di immobili acquistati per usucapione non accertata giudizialmente, in Riv. not. 2006; Ettorre, Silvestri, La pubblicità immobiliare e il testo unico delle imposte ipotecaria e catastale. Manuale teorico-pratico, Milano, 1996; Fabiani, La durata dell'efficacia della trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili, in Foro it. 2009, V, 342; Ferrante, Consensualismo e trascrizione, Padova, 2008; Ferri, Natoli, Ferrucci, Della tutela dei diritti. Trascrizione - Prove, in Commentario del Codice Civile, VI, Torino, 1971; Finocchiaro A., Finocchiaro M., Diritto di famiglia, II, Milano, 1984; Formica e Giancarli, Prime riflessioni sulla sentenza della Corte Suprema di cassazione, sezione III civile, n. 10014/2003, in Riv. not. 2003; Francario L., voce Vincoli di indisponibilità, in Enc. giur., 1989; Francario L., voce Vincoli di indisponibilità, in Enc. giur., 1989; Gentile, La trascrizione immobiliare, Napoli, 1957; Gabrielli G., Questioni recenti in tema di pubblicità immobiliare, in Contr. impr. 1989; Gabrielli, Patrimonio familiare e fondo patrimoniale, in Enc. dir., XXXII, Milano, 1982; Gabrielli, Idoneità dei titoli al fine della pubblicità immobiliare, in Riv. dir. civ. 1996; Gazzoni, Manuale di diritto privato, Milano, 2015; Gazzoni F., Gabrielli E., Trattato della trascrizione, Torino, 2012; Gazzoni, La trascrizione immobiliare, II, Milano, 1993; Gentile Nicolò, La trascrizione, I, Milano, II, 46; Giordano, La valenza dell'eccezione della parte interessata ai fini dell'estinzione del processo, in Corr. mer. 2005, n. 12, 1262; Leo, Atti pregiudizievoli trascritti con scadenza, in Guida al dir., 2009, n. 28, 96; Lombardi A.(-Giordano R.), Il nuovo processo civile, Roma, 2009, 640 ss.; Luminoso A., in Luminoso A.- Palermo G., La trascrizione del contratto preliminare. Regole e dogmi,1998, 38; Mastrocinque R., La trascrizione. Commento agli artt.22643-2696 del codice civile, Roma, 1963; Maiorca, Della trascrizione degli atti relativi a beni immobili, in Comm. D'Amelio, Finzi, Firenze, 1943; Miccolis, La rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili, in Foro it. 2009, V, 339; Natoli, La trascrizione, in Comm. cod. civ., VI, 1, Torino, 1971; Oberto, Famiglia e rapporti patrimoniali. Questioni d'attualità, Milano, 2002; Oberto, Il nuovo processo cautelare, Milano, 1993;. Palermo, Ammissibilità e disciplina del negozio di destinazione, in Destinazione di beni allo scopo. Strumenti attuali e tecniche di innovative, Atti del Convegno, Roma, 2003, 243 ss.; Padovini, Trascrizione, in Nss.D.I., app., VII, Torino, 1987; Padovini, sub art. 26, in Tarzia, Luzzato, Ricci, Legge 5 gennaio 1994, n. 25, Padova, 1995; Padovini, Trascrizione, in Nss.D.I., App., Torino, 1987; Petrelli, Trascrizione immobiliare e legislazione regionale, in Riv. not. 2009, 741 ss., 744; Petrelli, La trascrizione degli atti di destinazione, II, p. 181 e ss., in Riv. dir. civ. 2006, II, 162; Petrelli, Decreto 7 aprile 2006, annotato da M. Bianca, Il nuovo art. 2645-ter. Notazioni a margine di un provvedimento del Giudice tavolare di Trieste, in Giust. civ. 2006, II, p. 190; Petrelli, Note sulla trascrizione degli acquisti “mortis causa”, in Riv not. 1993; Picardi, La trascrizione delle domande giudiziali, Milano, 1968; Pischetola, Accettazione tacita dell'eredità e relativa trascrizione, in Vita not. 2002; Proto Pisani, Lezioni di diritto processuale civile, Napoli 2006; Proto Pisani, Procedimenti cautelari, in Enc. giur., XXIV, Roma, 1991; Proto Pisani, La trascrizione delle domande giudiziali, Napoli, 1968; Pugliatti, La trascrizione immobiliare, I, Messina, 1945; Santosuosso, Beni ed attività economica della famiglia, Torino, 1995. Ragazzini, Nuovi orientamenti di dottrina, giurisprudenza e legislazione in tema di trascrizione, in Riv. not. 1989; Redenti, Diritto processuale civile, III, Milano, 2011; Ricca, Trascrizione, II, Trascrizione delle domande giudiziali, in Enc. Giur., XXXI, Roma, 1994; Satta, Commentario al Codice di procedura civile, III, Milano, 1959-1971; Satta, L'esecuzione forzata, Torino 1963; Spada, Articolazione del patrimonio da destinazione iscritta, in Negozio di destinazione: percorsi verso un'espressione sicura dell'autonomia privata, Quaderni della Fondazione Nazionale per il Notariato, 2007, 121 ss.; Soldi (- Bucci), Le nuove riforme del processo civile, Padova, 2009, 201; Tommaseo, Problemi attuali del diritto tavolare, in Not. 2002; Tondo, Sulla trascrizione di acquisti immobiliari a causa di morte, in Studi e Materiali - Quaderni semestrali del Consiglio Nazionale del Notariato, Milano, 2002; Triola, Della trascrizione, Ruperto, Sgroi (a cura di), in Nuova Rassegna di Giurisprudenza sul codice civile, Milano, 1994. Triola, Della Tutela dei Diritti, La trascrizione, Torino 2012; Triola, Trascrizione, in Enc. dir., XLIV, Milano, 1992; Triola, Trascrizione, in Enc. dir., XLIV, Milano, 1992; Zaccaria, sub art. 2647, in Comm. Cendon, VI, Torino, 1991. |
