Codice Civile art. 2650 - Continuità delle trascrizioni.

Il principio di continuità delle trascrizioni

La continuità non si estende all'infinito e il principio va compreso alla luce della funzione della norma che è quella di risolvere i conflitti tra diversi danti causa e aventi causa di cui uno o ambedue non abbiano provveduto alla trascrizione Si tratta di risalire ad un acquisto a titolo originario, ovvero accertare la maturazione del termine utile verificando che la trascrizione sia stata continua per almeno vent'anni.

La dottrina, tuttavia, segnala (Gazzoni-Gabrielli, 340, Triola, 200, cfr. Nicolò, 46) che mentre va trascritto l'atto interruttivo contro il possessore ad usucapionem exart. 2653 n. 5 anche allorché in suo favore non sia stato iscritto alcun atto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale, sia perché detto atto non esista sia perché, in ogni caso, pur esistendo, l'interessato non si sia curato di trascriverlo.

Se ne fa discendere la conseguenza che il principio di continuità non può trovare applicazione nei confronti del titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale per l'assorbente ragione che costui non è un acquirente del possessore ad usucapionem e che la continuità della pubblicità formale non riguarda neanche gli aventi causa del possessore ad usucapionem, tutelati in rapporto questa specifica situazione di fatto.

Può dunque dirsi che la norma appare limitata ai soli eventi giuridici dell'acquisto e del trasferimento e, pertanto, non si applica neanche alla cessio bonorum e ai vincoli d'indisponibilità (artt. 2647 e 2645-ter).

Per la stessa ragione il criterio della continuità non sarà applicabile ai diritti personali di godimento come uso e abitazione, i quali, a differenza dell'usufrutto, non sono trasmissibili e, quindi non ipotecabili, come pure va esclusa per le locazioni ultranovennali, l'anticresi e le transazioni che non riguardano beni immobili (Triola, 38).

Nel caso di assenza di continuità della trascrizione la pubblicità formale produce solo gli effetti c.d. prenotativi, ma l'acquisto sarà privo di effetti attuali che diverranno tali solo quando l'atto che impedisce la continuità acquisterà efficacia, con la conseguenza che una volta realizzata la continuità delle trascrizioni, esso produrrà gli effetti suoi propri mentre se, nelle more, un terzo trascrive il proprio acquisto, sono fatte salvi quei diritti che egli secondo l'art. 2644 abbia acquistato diritti sul bene immobile gli immobili in base a un atto trascritto (art. 2659) o iscritto anteriormente alla trascrizione meramente prenotativa.

Nel caso di continuità ogni trascrizione spiega i suoi effetti secondo il principio temporale.

In caso di fallimento dell'acquirente vale sempre il principio temporale con la conseguenza che ove la trascrizione dell'acquisto del fallito sia posteriore alla dichiarazione di fallimento tale atto non incide sull'iscrizione ipotecaria iscritta precedentemente alla dichiarazione di fallimento, ai sensi dell'art. 2650, comma 2, che fa salvo, ex art. 2644, il principio di prenotazione delle formalità. Ne deriva che la successiva trascrizione a favore dell'acquirente sana «ex tunc» l'inefficacia delle precedenti trascrizioni o iscrizioni contro il medesimo acquirente.

Cass. II, n. 19824/2019 In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell'opponibilità ai terzi della trascrizione dell'atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l'individuazione dell'appartamento oggetto di permuta. (Nel caso di specie, la S.C. ha censurato la decisione della corte territoriale che erroneamente aveva ritenuto che la trascrizione della convenzione edilizia non fosse opponibile al terzo, che aveva iscritto ipoteca in un momento successivo, senza accertare se la nota di trascrizione consentisse di individuare la porzione dell'immobile poi trasferito in base al contratto di permuta).