Codice Civile art. 2655 - Annotazione di atti e di sentenze.

Donatella Salari

Annotazione di atti e di sentenze.

[I]. Qualora un atto trascritto o iscritto sia dichiarato nullo [1418 ss.] o sia annullato [1425 ss.], risoluto [1453 ss.], rescisso [1447 ss.] o revocato [2901 ss.] o sia soggetto a condizione risolutiva [1360], la dichiarazione di nullità e, rispettivamente, l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revocazione, l'avveramento della condizione devono annotarsi in margine alla trascrizione o all'iscrizione dell'atto.

[II]. Si deve del pari annotare, in margine alla trascrizione della relativa domanda, la sentenza di devoluzione del fondo enfiteutico [972].

[III]. Se tali annotazioni non sono eseguite, non producono effetto le successive trascrizioni o iscrizioni a carico di colui che ha ottenuto la dichiarazione di nullità o l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revoca o la devoluzione o a favore del quale si è avverata la condizione. Eseguita l'annotazione, le trascrizioni o iscrizioni già compiute hanno il loro effetto secondo l'ordine rispettivo [2650; 225 trans.].

[IV]. L'annotazione si opera in base alla sentenza o alla convenzione da cui risulta uno dei fatti sopra indicati; se si tratta di condizione, può eseguirsi in virtù della dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale la condizione stessa si è verificata (1).

(1) Sui termini per le annotazioni, v. art. 7 d.lg. 31 ottobre 1990, n. 347 .

Inquadramento

La norma in commento prevede l'annotazione della sentenza che dichiari la nullità, l'annullamento, la risoluzione, la rescissione, la revoca di un atto trascritto o iscritto.

La dottrina ha evidenziato come la norma de qua miri a rendere pubblici taluni atti e fatti attinenti a situazioni giuridiche instabili, in modo da consentire di seguire le vicende di tali situazioni dal momento in cui sorgono sino a quello in cui si estinguono o si stabilizzano (Pugliatti, 31). Secondo un'opinione diffusa l'elencazione dell'art. 2655, comma 1, non è tassativa, dovendosi ritenere soggette ad annotazione tutte le sentenze che accolgono una delle domande di cui art. 2652, fatta eccezione, nel caso di assenza di una trascrizione al cui margine eseguire l'annotazione, per quelle indicate ai nn. 2 e 3.

A differenza di quanto previsto nell'art. 2654 in relazione alle domande, la mancata annotazione di atti e sentenze determina, giusto il dettato dell'art. 2655, comma 3, la temporanea inefficacia delle successive trascrizioni e iscrizioni prese contro colui a cui favore si è verificato uno degli eventi indicati nei primi due commi. Titolo per l'annotazione è la sentenza, la convenzione ovvero la dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale si è verificata la condizione risolutiva. L'art. 2655, comma 1, prescrive anche, con gli stessi effetti dell'annotazione delle sentenze, l'annotazione dell'avveramento della condizione risolutiva.

Funzione e oggetto

Anche l'annotazione come la trascrizione è una forma di pubblicità. Carattere comune ad ogni specie di annotazione è l'accessorietà. L'annotazione è pubblicità accessoria, in quanto presuppone l'esistenza di una pubblicità principale.

È una forma di registrazione che si fa a margine ad altra registrazione (pubblicità principale) che, pertanto, può venir compiuta solo se questa è stata compiuta (Pugliatti, 32). Al contrario c'è chi sostiene, pur riconoscendo, il carattere di pubblicità accessoria dell'annotazione, che possa attuarsi in mancanza della pubblicità principale (Maiorca, 263).

Pur essendo pubblicità accessoria, non per questa essa è sempre sprovvista di una sua efficacia. In effetti l'annotazione di cui alla norma in esame possiede una sua particolare menzione ed efficacia, in quanto viene ad inserirsi, come elemento necessario, nel meccanismo della continuità delle trascrizioni. È stato rilevato che, riferendosi l'annotazione a fattispecie nelle quali, almeno di regola, può aver già avuto luogo un'annotazione ai sensi dell'art. 2654 (pubblicità notizia), i terzi, grazie ad essa, sono posti in grado di conoscere con esattezza l'evoluzione della situazione a cui si riferisce la trascrizione (avente funzione conservativa e puramente provvisoria) al cui margine l'annotazione è avvenuta (Natoli, 191). Come anticipato, quindi, la norma in commento è finalizzata a rendere pubblici taluni atti e fatti attinenti a situazioni giuridiche instabili, così da consentire di seguire le vicende di tali situazioni dal momento in cui sorgono sino a quello in cui si estinguono o si stabilizzano. L'oggetto dell'annotazione è costituito dalla dichiarazione di nullità, annullamento, rescissione, revocazione o risoluzione. Si aggiunga che l'art. 2655, comma 2, dispone che deve del pari annotarsi la sentenza di devoluzione del fondo enfiteutico. L'accostamento della devoluzione alla risoluzione è pienamente giustificato, poiché la devoluzione altro non è che la risoluzione applicata al contratto di enfiteusi (Galgano, 371). Diversamente da quanto previsto all'art. 2655, comma 1, però, la sentenza va annotata a margine della trascrizione della domanda e non dell'atto: ciò sarebbe dovuto, al carattere frammentario della disciplina in tema di estinzione del diritto di enfiteusi.

Effetti

A differenza di quanto previsto nell'art. 2654 (la cui sanzione per la mancata annotazione è di natura fiscale), la mancata annotazione di atti e sentenze di cui all'art. 2655 determina sanzioni di natura civilistica. La sanzione che si applica quando l'annotazione prevista dalla norma in commento non è eseguita è la medesima che l'art. 2650 prevede per il caso di mancanza di continuità delle trascrizioni: i.e. l'inefficacia delle successive trascrizioni e iscrizioni prese contro colui a cui favore si è verificata la risoluzione, revocazione, rescissione, ecc. Un'inefficacia, però, temporanea che cessa non appena l'annotazione venga attuata; e non assoluta in quanto le trascrizione ed iscrizione hanno, in attesa che l'annotazione si compia, una limitata efficacia di prenotazione.

Minoritario è l'orientamento dottrinale (sostenuto, inter alios, da Natoli, 190), che assegna all'annotazione funzione risolutiva dei conflitti tra il soggetto a cui favore si è verificato l'evento annotato e gli aventi causa della parte che lo subisce, ciò solo con riferimento alle ipotesi in cui l'annotazione non sia stata preceduta dalla trascrizione della domanda, non prevista ovvero non effettuata.

Il titolo

Il titolo in base al quale si annota è rappresentato dalla sentenza o dalla convenzione da cui risulta uno dei fatti menzionati nel comma 1 dell'art. 2655, ovvero anche dalla dichiarazione unilaterale del contraente in danno del quale si è verificata la condizione risolutiva. È chiaro che il più delle volte si procederà ad annotazione in base a sentenza, perché gli eventi di cui al comma 1 dell'art. 2655, a parte la dichiarazione di nullità, sono la conseguenza di una pronuncia del giudice avente carattere costitutivo (Galgano, 371).

Annotazione del verificarsi della condizione

L'art. 2655, comma 1, prescrive anche, con gli stessi effetti dell'annotazione delle sentenze, l'annotazione dell'avveramento della condizione risolutiva. Infatti tale vento determina gli stessi effetti della risoluzione pronunciata dal giudice.

Formalità per l'annotazione

Circa il procedimento per l'annotazione valgono i medesimi principi stabiliti per la trascrizione (art. 2657, 2658, 2659). Quindi per procedere ad annotazione è sufficiente una sentenza anche non passata in giudicato, conformemente a quanto prescritto per l'esecuzione della trascrizione. Da questo punto di vista l'annotazione si distingue dalla cancellazione, che al contrario non può prescindere dalla sentenza passata in giudicato; questo maggior rigore trova ragione nelle più gravi conseguenze che ne derivano. La cancellazione è una forma di pubblicità inversa o negativa che toglie ogni valore ad una precedente pubblicità anche se illegittima; l'annotazione, invece, non elimina l'efficacia della trascrizione cui accede.

Cancellata una trascrizione, se si vuole ridarvi efficacia, non c'è che ripetere la trascrizione con effetti ex nunc; fatta un'annotazione che non si aveva diritto di fare, sarà sufficiente chiedere al giudice che ne accerti l'illegittimità, mentre la trascrizione, cui è acceduta, ha conservato ogni sua efficacia (Galgano, 374).

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