Codice Civile art. 2764 - Crediti del locatore di immobili.

Casistica

La prelazione attinge poi quei beni che pertengono al bene immobile e quelli utili alla coltivazione del fondo, anche se appartenenti al subconduttore anche se asportati dall'immobile, purché il locatore ne domandi il sequestro conservativo nei termini fissati dalla disposizione. È da credere che anche i terzi in buona fede possano mantenere i diritti acquisiti sui beni che formano oggetto di privilegio.

In caso di vendita del bene immobile ove il credito del venditore-locatore sia maturato prima dell'atto dispositivo. Secondo il comma 2 la prelazione attinge i crediti per l'anno in corso all'inizio della procedura esecutiva, nonché l'anno antecedente e i successivi, purché il contratto abbia data certa ex art. 2704 e sempre che il conduttore non sia decaduto dal termine di cui all'art. 1186 (Andrioli, in Comm. S.B. 1958, 198; Tucci, in Tr. Res. 1997, 766; contra, MiIglietta, Prandi, 247).

È dubbio se il privilegio operi ove il locatore agisca per la risoluzione e non per l'esecuzione: nella prima ipotesi rimarrebbero escluse tutte le iniziative intraprese dal creditore prelazionato attivando il rito sommario per convalida di sfratto (cfr. Trib. Messina, sez. II, 3 marzo 2008) che, tra l'altro, risulta esteso anche al contratto di leasing di immobile ad uso di abitazione primaria; la giurisprudenza ha esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche attraverso un contratto nel quale la banca o l'intermediario si obbligano ad acquistare l'immobile o a farlo costruire, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, che fruisce del cespite per un tempo prestabilito dietro corrispettivo (art. 1 commi 76- 81 l. n. 208/2015). Da notare che all'acquisto dell'immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria, inoltre, si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare (art. 67, comma 3, lett. a), l. fall.; per la nuova disciplina, v. l'art. 166 d.lgs. n. 14/2019 “Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza”). È da credere pertanto che il privilegio spetti anche in caso di risoluzione per inadempimento sulla scorta, peraltro, di una giurisprudenza che, per quanto risalente, espressamente riconosce anche in questa ipotesi il privilegio a favore del locatore (Cass. III, n. 2257/1974) a proposito delle cose, destinate all'uso ed al godimento dell'immobile, che siano per essere asportate per effetto della procedura di sfratto promossa dal locatore, il quale potrà, pertanto, tutelare il privilegio, attraverso il sequestro conservativo e che il privilegio assiste anche il credito del locatore per i danni derivanti dalla mancata restituzione del bene locato ex art. 1591 stante il titolo contrattuale di tale condotta illegittima.

Inoltre, il privilegio, secondo la giurisprudenza di merito dovrebbe assistere anche il credito per spese condominiali anticipate dal locatore considerato che esse rientrano nella ordinaria corrispettività del rapporto di locazione (Trib. Bergamo, 12 gennaio 1995, contra Trib. Milano 22 maggio 1995).

Va precisato che secondo la giurisprudenza di legittimità nel momento di ammissione al passivo fallimentare di crediti assistiti dal privilegio, in favore del locatore avente per oggetto beni vincolati all'uso del bene locato, la mancata indicazione di tali beni da parte del creditore non incide sulla prelazione, poiché l'ipotetica assenza dei beni oggetto di privilegio speciale emergerà solo nella fase attuativa da valutare in sede di riparto (Cass. n. 10387/2012), mentre nel caso di concordato preventivo (Cass. n. 24970/2013) poiché i crediti privilegiati vanno soddisfatti per intero, anche nel caso di assenza del bene oggetto del privilegio speciale, salva la proposta di pagamento parziale all'esito della stima, ex art. 160 comma 3 l. fall. (per la nuova disciplina, v. l’art. 2 d.lgs. n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza”), di limitare la soddisfazione dei creditori privilegiati alla sola parte del loro credito, che troverebbe capienza nell'ipotesi di liquidazione del bene gravato ( principio affermato in tema di rivalsa Iva).

Per la giurisprudenza di merito (Trib. Milano, 20 maggio 2011, n. 6901) la prelazione speciale in questione poiché grava sui beni che servono a fornire l'immobile e sui frutti, comporta e presuppone l'individuazione e descrizione da parte del creditore dei beni su cui dovrebbe gravare.

Oggetto del privilegio e limiti

Le cose sulle quali il privilegio deve esercitarsi in favore del locatore sono quelle di fornitura dell'immobile, e ad esso collegate da una relazione di funzionalità anche economica rispetto al cespite locato che, in sostanza, si obietti vizza nel vincolo di destinazione obbiettiva delle cose stesse secondo il valore economico-sociali, oppure di semplice comodità di uso per il quale l'immobile è stato concesso in locazione.

Ne consegue che in questo ultimo caso il creditore potrà far valere il privilegio su tutto ciò che inerisce all' immobile in modo stabile, e non contingente (Miglietta, Prandi, in Comm. Utet 1995, 249). Pertanto, nel caso di immobile destinato ad uso di commercio, la prelazione attinge le merci destinate alla vendita, purché che si trovino nello stesso immobile nel momento in cui il privilegio e fatto valere.

Ovviamente nel caso di fondo agricolo beni funzionali e non precariamente destinati a fornire il fondo o alla sua coltivazione, sono i frutti naturali, anche se non separati, raccolti anteriormente (Tucci, in Tr. Res. 1997, 768) ovvero trasformati con procedimento ordinario di tipo agricolo (Gaetano, 128).

Discutibile l'estensione del privilegio ai frutti civili (Del Vecchio, 248). Il Privilegio riguarda — nel caso di locazione abitativa anche i beni che la forniscono (Miglietta, Prandi, in Comm. Utet 1995, 249).

Inoltre il privilegio è esercitabile a mente del comma 4 e 5 anche verso il sub conduttore, compresi mezzadro e colono nel caso di beni trasportati dal sub conduttore nel cespite locato, ma occorre tenere conto dell’art. 1595, secondo cui il privilegio può ad essi estendersi nei limiti in cui il locatore abbia verso il subconduttore l’azione diretta.

Nei confronti dei terzi il privilegio segue il principio dell'art. 2747, comma 2 nel senso che esso può pregiudicare i diritti acquisiti dai terzi posteriormente al sorgere della prelazione, nondimeno comma 6 attribuisce efficacia al privilegio anche sulle cose che servono a fornire l'immobile locato ancorché acquistate dal terzo anteriormente al sorgere del privilegio purché permangano nell'immobile, salvo che il terzo si opponga provando puntualmente che il locatore conosceva l'esistenza di tali diritti al momento della introduzione delle cose. Terzo può essere il familiare convivente con il conduttore, secondo un criterio di convivenza abituale.

Nel caso di asportazione dei beni sui quali il privilegio può esercitarsi la disposizione consente la richiesta di sequestro conservativo nel termine di trenta giorni dalla asportazione. La fattispecie, secondo la dottrina, non è totalmente sovrapponibile a quella di cui all'art. 2769 (Pratis, 298). Invero la ratio della norma appena citata tende infatti a prevenire il venire meno di quella possessualità che condiziona la prelazione rispetto ai beni esistenti ma non più presenti nel cespite locato considerato che se il bene oggetto del privilegio non esiste più perché per esempio i beni sono stati venduti o non sono più rintracciabili il privilegio si estingue, laddove il sequestro riconosciuto al locatore viene esercitato dopo che la cosa è stata asportata con l'evidente finalità di impedire che terzi in buona fede possano sui mobili acquistare diritti in danno del prelazionato (Miglietta, Prandi, in Comm. Utet 1995, 256), tant'è che non è richiesto il periculum in mora, essendo solo indispensabile l'assenza di consenso del locatore all'asportazione perché, come osservato dalla dottrina, anche un consenso tacito può essere interpretato o come rinuncia al privilegio (Andrioli, in Comm. S.B. 1958, 203).

Tale sembra essere anche il parere della giurisprudenza di merito la quale (Trib. Messina, sez. II, 3 marzo 2008) afferma che tale forma di sequestro costituisce una misura cautelare atipica perché non solo non richiede un credito attuale, né il pericolo per il creditore di perdere la generica garanzia patrimoniale del debitore (fattispecie in cui la proprietaria di un immobile, avendo ottenuto la convalida dello sfratto per morosità, chiedeva di essere autorizzata a procedere a sequestro conservativo dei mobili presenti in casa, a tutela del credito vantato in relazione ai canoni già scaduti e non pagati, oltre a quelli successivamente maturati e agli oneri accessori). In ogni caso nella procedura fallimentare secondo la giurisprudenza di merito (Trib. Milano, sez. II, 9 febbraio 2010, n. 1589) il credito da pigioni del locatore ammesso al passivo fallimentare non è assistito da privilegio ex art. 2764, comma 1 qualora la procedura non abbia inventariato i mobili arredanti l'immobile da cui derivi il relativo diritto alla pigione.

La Cass. n. 24970/2013 ha affermato, sostanzialmente, che i crediti privilegiati vanno soddisfatti per intero, anche quando manca il bene oggetto del privilegio speciale, a meno che non si proponga il pagamento parziale sulla base della stima di cui al secondo comma dell'art. 160, di modo che, anche in mancanza del bene gravato è necessaria la stima se si intende soddisfare un creditore privilegiato non per intero. Questo principio vale anche pe il credito Iva di rivalsa (la Cassazione si riferiva proprio a questo), che è assistito da privilegio speciale di grado settimo.