Codice Civile art. 2810 - Oggetto dell'ipoteca.

Tassatività dell'elencazione

Come anticipato, la dottrina ritiene che l'elencazione contenuta nell'art. 2810 sia tassativa (Gorla, Zanelli, 227; Rubino, in Tr. C. M., 1956, 36).

Tale affermazione non implica tuttavia che l'elenco contenuto nell'art. 2810 esaurisca il numero dei beni suscettibili di ipoteca essendo pacifico che altri beni suscettibili di ipoteca sono previsti da leggi speciali (ad esempio in materia di cave e torbiere).

La tassatività va quindi intesa nel senso che le previsioni di cui all'art. 2810 non sarebbero suscettibili di applicazione analogica.

La giurisprudenza proprio argomentando dal carattere tassativo della previsione di cui all'art. 2810, ha ad esempio affermato l'esclusione del diritto di servitù dall'ambito dei beni suscettibili di ipoteca (Comm. Trib. Centr., n. 6987/1992).

Oggetto dell'ipoteca

L'art. 2810 determina quali categorie di beni e diritto possono formare oggetto di ipoteca. Si è evidenziato che la ratio che ispira la determinazione di beni capaci di ipoteca deriva dallo stesso scopo dell'istituto i.e.: si è inteso creare una garanzia del credito che consenta di perseguire il bene anche nelle mani dei terzi, in modo cioè che il vincolo di garanzia non costituisca un ostacolo alla circolazione dei beni, ma anche in modo che il creditore possa facilmente perseguire il bene (Gorla, Zanelli, 227).

Secondo la giurisprudenza di legittimità l'ipoteca iscritta sul terreno sul quale insiste, già al momento della costituzione della garanzia, un capannone industriale si estende anche al detto cespite , in applicazione del principio della normale estensione dell'ipoteca all'intero immobile, secondo l'art. 840, ne deriva che è da condividere  la sentenza che aveva riconosciuto alla società di leasing, che aveva acquistato e concesso in locazione finanziaria un capannone industriale, il diritto di ottenere dall'utilizzatrice il rimborso della somma erogata per la cancellazione dell'ipoteca legale iscritta sul terreno al quale era incorporato il capannone  (Cass. III, n. 21993/2019).

Beni immobili e loro pertinenze

L'ipoteca può cadere soltanto sopra i beni che possono essere venduti. In questo senso, alienabilità e ipotecabilità vanno di pari passo. Pertanto non sono ipotecabili i beni fuori commercio; in particolare i beni demaniali e indisponibili dello Stato e degli enti pubblici.

Sono suscettibili di divenire oggetto di ipoteca in primo luogo gli immobili in commercio e le loro pertinenze.

La prescrizione dell'ipoteca riguardo ai beni acquistati da terzi, ai sensi dell'art. 2880, determina l'estinzione dell'effetto dell'iscrizione, indipendentemente dalla permanenza del credito, sicché il diritto ad iscrivere ipoteca continua a sussistere e il titolare ben può procedere a nuova iscrizione. Ne consegue che, qualora il venditore dell'immobile conceda l'ipoteca in favore di un terzo, questi, nonostante l'estinzione dell'iscrizione ipotecaria per prescrizione, conservando il titolo, può sempre procedere ad una nuova iscrizione, in quanto l'estinzione dell'iscrizione dell'ipoteca non comporta automaticamente la relativa eliminazione, per la quale occorre anche la cancellazione dell'ipoteca, che determina, in caso di ipoteca volontaria, il venir meno del titolo (Cass. III, n. 21752/2019).

Pertinenze ed ipoteca sull'immobile aziendale

La dottrina ritiene che l'art. 2810, n. 1, contenga una deroga al principio della specialità dell'ipoteca quanto all'oggetto poiché il vincolo ipotecario, anche se iscritto solo sul bene principale, si estende alle pertinenze, cioè a tutte le cose, mobili o immobili destinate, in modo durevole, al servizio o all'ornamento della cosa ipotecata (Ravazzoni, 25).

Anche la giurisprudenza esclude la necessità di una specifica indicazione delle pertinenze nella nota di iscrizione e ciò in quanto, diversamente opinando, si andrebbe a limitare la portata dell'art. 818, per il quale gli atti che hanno ad oggetto la cosa principale comprendono, se non è diversamente stabilito, le pertinenze (Cass., n. 1807/1965).

La giurisprudenza ha escluso che in caso di iscrizione di ipoteca sull'immobile aziendale gli altri beni aziendali, in esso eventualmente contenuti, possano sic et simpliciter essere equiparati a pertinenze, con conseguente automatica estensione agli stessi dell'ipoteca. Viene tuttavia fatta salva la possibilità del creditore ipotecario di provare la sussistenza del vincolo di pertinenzialità e quindi la natura di bene principale dell'immobile aziendale (Cass. I, n. 9760/1993).

Tra il concetto di pertinenza e quello di bene aziendale esisterebbe infatti un rapporto di incompatibilità logica, in quanto la nozione di azienda postula un rapporto di complementarietà tra tutti gli elementi che la compongono e che concorrono a realizzarne la funzione produttiva, rapporto incompatibile con il concetto di subordinazione funzionale insito nella relazione pertinenziale (Cass. I, n. 6629/1984; contra Cass. I, n. 12153/1990).

Usufrutto

L'ipoteca dell'usufrutto avrà durata non eccedente quella dell'usufrutto e si estinguerà in tutti i casi di estinzione dell'usufrutto prima della scadenza.

Superficie

Si discute della possibilità di ipotecare le costruzioni su suolo pubblico oggetto di concessione amministrativa; la qualificazione del diritto di godimento scaturente da tali concessioni come diritto di superficie consente di ritenere l'ipotecabilità di tali costruzioni.

Enfiteusi

Non sussiste nullità del provvedimento di confisca del diritto dell'enfiteuta adottato senza la citazione del soggetto concedente in quanto tale provvedimento coinvolge soltanto la posizione patrimoniale di godimento del fondo spettante al concessionario e non pregiudica la diversa posizione del concedente, il quale conserva ogni suo diritto e facoltà nei confronti del nuovo titolare del diritto reale. (Principio affermato in relazione a confisca del diritto dell'enfiteuta operata nell'ambito di procedimento applicativo di misure di prevenzione senza l'intervento del titolare del dominio). (Cass. pen. VI, 3 dicembre 1993).

Ipoteca mobiliare

L'ipoteca mobiliare trova una regolamentazione specifica nelle leggi speciali; ad essa si applica anche la normativa codicistica diretta alle ipoteche immobiliari solo se non derogata da tali leggi speciali.

Nel caso di ipoteca su rendite dello Stato l'ipoteca ha ad oggetto un credito; la legge speciale che regola la materia è il r.d.  n. 536/1910, (abrogato dal d.l. n. 112/2008),

L'ipoteca sulle navi e sugli aeromobili è disciplinata dagli artt. 565-567 c. nav. per le navi e dagli artt. 1027-1037 c. nav. per gli aeromobili. Non è possibile altra ipoteca mobiliare su navi e aereomobili al di fuori di quella volontaria.

L'ipoteca automobilistica è regolata soprattutto dal r.d.l. n. 436/1927 e dal r.d. n. 1814/1927 che, in effetti, parlano di privilegio e che mettono a disposizione del creditore ipotecario una forma di espropriazione assai semplificata nelle forme e rapida nei tempi. Non è ammessa in questo campo ipoteca giudiziale, mentre è prevista l'ipoteca legale a favore dell'alienante a garanzia del prezzo non pagato.

L'art. 2810, includendo fra le ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli, ha mantenuto in vigore le leggi speciali che li regolano, sulle quali non possono farsi prevalere norme sopravvenute in tema di ipoteca immobiliare che con esse siano incompatibili.

Di qui si è fatta ad esempio discendere l'inapplicabilità all'ipoteca automobilistica dell'art. 2843 (secondo il quale la trasmissione dell'ipoteca per surrogazione, per essere opponibile ai terzi, deve essere annotata in margine all'iscrizione dell'ipoteca) e la vigenza della disciplina contenuta nell'art. 14, r.d.l. n. 436/1927, che non condiziona all'annotazione nel Pra l'efficacia della surrogazione nel privilegio rispetto ai terzi (Cass. III, n. 2904/1980).