Codice Civile art. 2839 - Formalità per l'iscrizione dell'ipoteca (1).

In genere

La norma in commento riguarda non solo l'attività cui deve attenersi il richiedente l'iscrizione ma anche i requisiti per una valida iscrizione.

In ordine alle formalità richieste la norma de qua prescrive la presentazione del titolo e di una nota in doppio originale, sottoscritta a pena di nullità dal richiedente.

Il titolo fa sorgere esclusivamente il potere a chiedere l'iscrizione, mentre la nota attua questo potere. Circa la natura giuridica della nota di iscrizione la dottrina prevalente, escludendo che sia un atto negoziale, ritiene che si tratti di un atto giuridico in senso stretto, in quanto di esercizio del diritto del diritto all'iscrizione (Ravazzoni, 64; Tamburrino, 236; Rubino, 308).

Legittimati alla presentazione della nota sono il creditore, il debitore, il terzo datore di ipoteca ed anche un qualsiasi terzo secondo i principi della negotiorum gestio.

La richiesta di iscrizione costituisce obbligo per il notaio designato dalla società emittente ai sensi dell'art. 2414, nonché per la società stessa in caso di ipoteca a favore degli obbligazionisti (Rubino, 307).

La richiesta di iscrizione costituisce un obbligo inoltre: per il magistrato competente per l'ipoteca penale e per il curatore fallimentare, in caso di concessione di ipoteche a garanzia del concordato (Mariani, 109).

Diversamente non sussiste alcun obbligo per il notaio rogante l'atto costituente il titolo, salvo che gliene venga dato espresso mandato (Rubino, 306, nt. 11).

L'ipoteca legale dell'alienante e del condividente devono essere iscritte d'ufficio dal conservatore dei registri immobiliari e tuttavia gli interessati possono optare per il procedimento ordinario non trovando in quest'ultimo caso applicazione l'art. 2834 (Gorla, 297).

L'ipoteca prende data dal momento di iscrizione nel registro generale d'ordine, anche se non può considerarsi validamente costituita se non vi è copiatura sul registro particolare.

Requisiti della nota e validità dell'iscrizione

La norma in commento elenca una serie di requisiti che devono essere riportati nella nota; tra questi alcuni sono necessari ai fini della validità dell'iscrizione (art. 2841).

L'art. 2839, comma 2, n. 1 è volto a consentire l'identificazione del creditore, del debitore e dell'eventuale terzo datore di ipoteca.

I dati relativi al creditore sono richiesti al fine di individuare il credito garantito e per sapere dunque chi può disporre dell'ipoteca o dell'eventuale estinzione del credito. I dati relativi al terzo datore rilevano al fine di individuare sia pure indirettamente la proprietà gravata dal vincolo. Il debitore infine deve essere indicato al fine di identificare l'obbligazione stessa e sempre che manchi il terzo datore, la proprietà vincolata.

È necessario inoltre al fine di individuare l'obbligazione, l'indicazione dell'atto o fatto che ne è fonte, individuando il titolo ipotecario (art. 2839, n. 3) che reca necessariamente l'identificazione del credito garantito (Gorla, 297).

Per quanto riguarda le persone giuridiche si è rilevato che è sufficiente la sola denominazione dell'ente. Si è, altresì, rilevata la non necessità dell'indicazione delle persone fisiche che rappresentano le associazioni non riconosciute.

Per le obbligazioni portate da titoli all'ordine o al portatore rileva anche la norma contenuta nell'art. 2831. Per i primi, ai fini dell'individuazione del credito garantito, la nota deve a pena di nullità indicare l'attuale possessore; i titoli stessi devono poi recare l'annotazione effettuata dal conservatore al momento della presentazione, circa l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca. Per quanto riguarda i titoli al portatore il credito viene identificato mediante la descrizione dei titoli obbligazionari e l'indicazione della loro serie, numero d'ordine e valore.

L'art. 2839, comma 2, al n. 2 prevede che la nota indichi il domicilio eletto dal creditore nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede l'ufficio dei registri immobiliari. La ratio è quella di consentire le notificazioni di cui all'art. 2844 che concernono la posizione del debitore e dunque non riguardando i terzi; pertanto, l'eventuale omissione non comporta alcuna nullità (Gorla, 301).

L'art. 2839, comma 2, n. 3 prescrive che la nota rechi l'indicazione del titolo, la data dello stesso ed il nome del pubblico ufficiale che lo ha ricevuto o autenticato.

Per titolo si intende il documento originale che da diritto all'iscrizione e non l'atto che fornisce la prova del debito garantito. Sebbene l'art. 2841 al riguardo nulla dica, la dottrina ha chiarito che l'indicazione del titolo nella nota è prescritta a pena di nullità dell'iscrizione ipotecaria.

Per quanto concerne l'indicazione della somma per cui l'ipoteca è iscritta, si rinvia all'art. 2838. Si rammenta che debbono essere indicati nella nota anche gli eventuali accessori, come interessi scaduti o maggiori spese, che non rientrano nell'elencazione dell'art. 2855.

Il n. 5 del comma 2 della norma de qua riguarda proprio gli interessi e le annualità di cui all'art. 2855. Nel caso in cui questi ultimi non vengano indicati nella nota, non opera la nullità dell'intera iscrizione ma semplicemente la non estensione della garanzia agli interessi ed annualità prodotti dal credito (Gorla, 303).

Ai sensi dell'art. 2839, comma 2, n. 6, anche la data di scadenza dell'obbligazione deve essere indicata nella nota al fine della tutela dei terzi; ciononostante l'eventuale mancata indicazione non comporta nullità dell'iscrizione, salvo che determini assoluta incertezza sul credito che si vuole garantito (Gorla, 303).

Infine, il n. 7 della norma in esame richiede l'individuazione esatta del bene o dei beni gravati, rinviando a tal fine a quanto disposto nell'art. 2826.