Codice Civile art. 2843 - Annotazione di cessione, di surrogazione e di altri atti dispositivi del credito.

Pubblicità dei mutamenti afferenti al credito garantito o al vincolo ipotecario

La norma in commento disciplina una forma di pubblicità per quei mutamenti della fattispecie ipotecaria relativi al credito garantito o all'ipoteca stessa e che si concreta in una scritturazione a margine della originaria iscrizione.

Il procedimento è analogo a quello di cui all'art. 2842, per cui si possono richiamare gli artt. 2678 e 2679, per i registri generale e particolare, nonché gli artt. 2835, 2836 e 2837 per i requisiti formali dei documenti da presentare al conservatore per ottenere l'annotazione (Tamburrino, 248).

L'elencazione contenuta nella norma in commento è esemplificativa per cui si ritengono ricompresi in via estensiva: la costituzione di usufrutto, la costituzione in fondo patrimoniale o l'instaurazione del regime di comunione legale tra i coniugi, la separazione di cui all'art. 517, l'esecuzione forzata, la cessione dei beni ai creditori.

Efficacia costitutiva dell'annotazione

La trasmissione o il vincolo o l'atto dispositivo dell'ipoteca producono gli effetti loro propri solo dopo l'effettuazione dell'annotazione.

L'articolo in esame, dunque, attribuisce all'annotazione del trasferimento dell'ipoteca lo stesso valore costitutivo che, relativamente al suo sorgere, è proprio dell'iscrizione, configurando in tal guisa un elemento integrativo, indispensabile della fattispecie del trasferimento medesimo (Cass. I, n. 4137/2003).   La giurisprudenza ancora ha affermato che in tema di negozi dispositivi dell'ipoteca (di cui al comma 1 dell'art. 2843) l'annotazione nei registri immobiliari del trasferimento, da farsi a margine dell'iscrizione ipotecaria, ha carattere necessario e, quindi, costitutivo del nuovo rapporto ipotecario dal lato soggettivo, rappresentando un elemento integrativo indispensabile della fattispecie del trasferimento, con l'effetto di sostituire al cedente o surrogante il cessionario o surrogato, non solo nella pretesa di credito (che già opera in ragione del negozio), ma altresì nella prelazione nei confronti dei creditori concorrenti, per cui la mancata annotazione nei confronti dei terzi priva di effetti la trasmissione del vincolo (Cass. I, n. 17644/2007).

La richiesta di annotazione, similmente alla nota di iscrizione, è il documento che rappresenta la volontà degli interessati di ottenere l'annotazione; per tale motivo deve dunque rispondere agli stessi requisiti di cui all'art. 2839.

Con riferimento alla cessione del credito si è quindi affermata la necessità di integrare le formalità di cui agli artt. 1264 e 1265, con l'annotazione di cui all'art. 2843, comma 2.

La dottrina più recente ha tuttavia messo in dubbio la validità della suddetta soluzione, argomentando l'efficacia della cessione del credito, anche in mancanza dell'annotazione di cui alla norma in commento (Ravazzoni, 65). 

Secondo Cass. I, n. 506/2017 in caso di mutuo condizionato in un'operazione di credito edilizio la mancata annotazione dell'avvenuta erogazione nel momento successivo all'iscrizione ipotecaria non inficia l'opponibilità della garanzia ai terzi acquirenti del cespite gravato, ma onera il creditore, ove questo non emerga dall'annotazione, di provare l'esistenza e la consistenza del credito in rapporto, ovviamente, in base al titolo posto alla base dell'iscrizione.

Tuttavia, Ai fini della distribuzione della somma ricavata in sede di procedura espropriativa, ove il credito, assistito da un'ipoteca opponibile alla procedura esecutiva, in quanto iscritta in data antecedente al pignoramento, sia ceduto in data successiva a quest'ultimo, l'annotazione della vicenda traslativa, ai sensi dell'art. 2843 c.c., ha una funzione non già costitutiva bensì latamente dichiarativa, poiché non si va a costituire una garanzia nuova, ma solo a modificare il soggetto che ne è titolare, senza che tale cambiamento determini un aggravamento della posizione degli altri creditori concorrenti, essendo per loro indifferente che a soddisfarsi in via privilegiata sia il cedente o il surrogante (Cass. 3401/2024).

Atti dispositivi del credito risultante da titoli all'ordine garantiti da ipoteca

Il sistema pubblicitario di cui alla norma in commento è derogato, relativamente ai titoli di credito all'ordine, dal disposto di cui all'art. 2831, comma 2.

Le ipoteche a garanzia di titoli di credito all'ordine, si trasferiscono infatti insieme al credito garantito, secondo la legge di circolazione propria del titolo stesso, senza l'annotazione di cui alla norma in commento.

Tuttavia, a garanzia dei terzi, il giratario che intende procedere ad annotazione della girata deve presentare al conservatore il titolo con la girata in pieno (almeno l'ultima), ed essere legittimato dall'intera serie delle girate autentiche.

L'annotazione de qua, è però priva dell'efficacia costitutiva che le è normalmente attribuita.

Postergazione del grado

La norma che si commenta è particolarmente importante per essere l'unica a contemplare la postergazione del grado dell'ipoteca. Con il termine postergazione si intende in dottrina qualsiasi atto di disposizione dell'ipoteca che comunque comporti una modificazione del grado, compresa la c.d. cessione reciproca o scambio delle ipoteche (Ravazzoni, 66; Tamburrino, 249).