Codice Civile art. 2847 - Durata dell'efficacia dell'iscrizione (1).

Durata dell'efficacia dell'iscrizione

Per opinione comune il sistema giuridico deve porre un limite temporale all'efficacia dell'iscrizione ipotecaria (Chianale, 292). L'art. 2847 prevede che l'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. L'effetto cessa se l'iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine.

La dottrina ritiene applicabile per il computo del termine in oggetto, in via analogica, l'art. 2693 dettato in tema di prescrizione (Gorla, Zanelli, 378). Si ritiene altresì che detto termine non sia suscettibile di interruzione né di sospensione.

Prima che sia trascorso il tempo stabilito, si potrà costituire (iscrivere) nuovamente l'ipoteca; ma questa sarà un'altra ipoteca, connessa alla prima soltanto per l'identità del titolo (Gorla, Zanelli, 375).

La garanzia ipotecaria del contratto di mutuo fondiario disciplinato dall'art. 4, comma 3, del d.P.R. n. 7/1976 è soggetta al termine ventennale previsto dall'art. 2847 per la rinnovazione della garanzia reale, in assenza del quale si produce la cessazione automatica degli effetti dell'iscrizione, a presidio della sicurezza della circolazione dei beni e a tutela dell'affidamento dei terzi (Cass. III, n. 30625/2018).

.Il termine ventennale non è né di prescrizione, né di decadenza, ma semplicemente di durata del diritto di prelazione.

La giurisprudenza ritiene che la durata ventennale prevista dall'art. 2847 per l'iscrizione ipotecaria riguarda solo gli effetti della pubblicità e va distinta sia dal termine d'iscrizione del diritto d'ipoteca sia dal termine di prescrizione del diritto di credito garantito, essendo escluso che l'efficacia per vent'anni dell'iscrizione ipotecaria impedisca il decorso del termine di prescrizione di quest'ultimo (Cass. I, n. 1586/2002).

La Suprema Corte ha di recente chiarito che, nell'ipotesi in cui nella nota di iscrizione sia stata inserita -a causa di un errore nella compilazione- l'indicazione di un termine dell'ipoteca, inferiore a quello di legge, nonostante la funzione costitutiva della attività di iscrizione per il sorgere della garanzia ipotecaria, non può ritenersi che la garanzia sia sorta così come identificata nella nota anche quanto alla limitazione temporale in essa inserita; in effetti, l'erroneo inserimento nella nota di iscrizione di un elemento non essenziale, quale il termine di efficacia, non previsto dal titolo ed inferiore a quello fissato dall'art. 2847, non è idoneo a connotare il diritto ipotecario, che invece resta conforme al titolo e rispetto al quale la nota ha funzione solo strumentale, suscettibile di rettifica per tale errore, così da rendere chiaro ai terzi che l'iscrizione ipotecaria è soggetta all'ordinario termine ventennale previsto dalla norma (Cass. III, n. 2075/2015).

Rinnovazione

Per evitare l'effetto estintivo correlato con il trascorrere del termine ventennale, si prevede la rinnovazione dell'iscrizione, che ha come effetto quello di conservare l'originaria iscrizione con tutte le sue caratteristiche: ergo la rinnovazione non importa una nuova iscrizione. Può essere ripetuta più volte con durata ventennale per ogni volta (Rubino, 520; Tamburrino, 259).

La mancata rinnovazione nel termine previsto produce l'estinzione dell'iscrizione ipotecaria ma non certo del titolo ipotecario così come del credito garantito: si potrà dunque procedere ad una nuova iscrizione che prenderà grado dal momento in cui sarà effettuata.

La giurisprudenza di merito (App. L'Aquila I, n.713/2017) ha precisato che in tema di iscrizione ipotecaria, la previsione della sua durata ventennale – stabilita dall'art. 2847 – attiene al solo profilo dell'efficacia, implicando che l'omesso rinnovo della predetta iscrizione nel ventennio non estingue né il titolo ipotecario né il diritto di credito garantito, ben potendo infatti lo stesso creditore procedere a nuova iscrizione, sulla base del medesimo titolo e sia pur con il solo limite della presa di grado dal successivo adempimento.

La rinnovazione non può far sanare una eventuale nullità dell'originaria iscrizione.

La giurisprudenza ritiene che le parti possano limitare l'efficacia di una iscrizione ipotecaria ad un termine inferiore ai 20 anni solo con apposita manifestazione di volontà o al verificarsi di una condizione risolutiva (v. art. 2878, n. 6).

Detta limitazione deve risultare in modo inequivoco dal contratto costitutivo d'ipoteca o quanto meno dalla nota di iscrizione (Cass., n. 1333/1970).

Ove il venditore dell'immobile conceda l'ipoteca in favore di un terzo, questi, nonostante l'estinzione dell'iscrizione ipotecaria per prescrizione, conserva, nondimeno  il titolo, con la conseguenza che egli potrà  procedere ad una nuova iscrizione poiché  l'estinzione dell'iscrizione dell'ipoteca non determina automaticamente la eliminazione dell'ipoteca stessa, per la quale occorre anche la relativa cancellazione, che determina, in caso di ipoteca volontaria, il venir meno del titolo (Cass. III, n. 21752/2019).

Secondo il giudice di legittimità la pendenza del processo esecutivo, salva la rinnovazione dell' ipoteca, non ha  effetto interruttivo del termine ventennale ex art. 2847 che limita nel ventennio l'efficacia dell'iscrizione ipotecaria medesima, pur laddove il termine si consumi nella pendenza del processo esecutivo, salva l'ipotesi che prima della scadenza del ventennio  risulti già emesso il decreto di trasferimento del bene ipotecato (Cass. VI, n. 3401/2017).