Codice Civile art. 2858 - Facoltà del terzo acquirente.

Nozione di terzo acquirente

Come anticipato, il diritto di sequela disciplinato dalla norma in esame risponde alla ratio di garanzia dello ius vendendi del creditore ipotecario contro il pericolo di danni derivanti dalle possibili alienazioni. La disciplina del diritto di sequela è informata ad un particolare favore nei confronti del terzo acquirente, che ne distingue la posizione rispetto a figure vicine e impone la corretta delimitazione della figura.

Il legislatore usando la terminologia di terzo acquirente, più appropriata rispetto a quella di terzo possessore utilizzata dal codice del 1865, ha escluso la rilevanza delle situazioni di mero possesso o di detenzione (Rubino, 407; Boero, 764; Gorla, Zanelli, 408). Solo per le questioni che presuppongono il possesso è necessario che il terzo acquirente sia anche possessore (artt. 2864 e 2865) (Gorla, Zanelli, 409). Terzo acquirente non è chi è personalmente obbligato al pagamento del debito: l'erede del debitore, anche se ha accettato l'eredità con beneficio di inventario, il legatario cui sia stata imposta dal testatore l'obbligazione personale di pagare il debito, l'acquirente che si sia accollato il debito garantito con accollo esterno, il fideiussore o l'obbligato solidale che acquisti l'immobile ipotecato. In tutti questi casi lo ius vendendi sussiste non come particolare effetto dell'ipoteca, ma come conseguenza generica del debito (Boero, 772; Gorla, Zanelli, 409; Rubino, 417).

Terzo acquirente è, comunque, non solo chi acquista l'intero bene ipotecato, ma anche l'acquirente di diritti reali parziari (art. 2812).

Trascrizione del titolo d'acquisto

Per l'operatività della norma in esame è necessaria la trascrizione dell' acquisto da parte del terzo. La ratio della necessità della trascrizione è stata individuata nella volontà del legislatore di fissare di fronte a tutti i creditori del debitore, e di fronte a tutti gli interessati, il momento preciso in cui si ha il passaggio dalla posizione di debitore ipotecato a quella di terzo acquirente, con tutti gli obblighi e le facoltà relative (Boero, 766). La trascrizione è richiesta non soltanto ai fini del rilascio, ma anche per la direzione del procedimento di espropriazione: finché il terzo non abbia trascritto, dunque, il creditore può procedere esecutivamente nei confronti del debitore (artt. 602-604 c.p.c.). Se la trascrizione viene effettuata dopo il pignoramento eseguito contro il debitore, il procedimento di espropriazione continuerà nei confronti di quest'ultimo (Gorla, Zanelli, 412). Se il titolo non è trascritto, il terzo acquirente può soltanto intervenire nel processo esecutivo ex art. 568 c.p.c., per opporre le eccezioni di cui all'art. 2859 e per far valere i diritti di cui all'art. 2864, comma 2 (Fragali, 779; Gorla, Zanelli, 412).

La posizione del terzo acquirente: scissione del debito dalla responsabilità

Il terzo che acquista l'immobile ipotecato, in forza di un titolo trascritto, non subentra al debitore nel rapporto obbligatorio, né assume un'obbligazione personale verso il creditore ipotecario, ma subentra nella soggezione alla possibile azione esecutiva del creditore sull'immobile medesimo (in dottrina Ravazzoni, 85; Cass., n. 4890/1977). Pertanto, è inammissibile nei suoi confronti una condanna ad adempiere le obbligazioni nascenti dal rapporto in relazione al quale è stata concessa l'ipoteca (Cass., n. 6052/1990).

Il terzo acquirente, ai sensi della norma in esame, gode di una duplice facoltà: se non preferisce pagare i creditori iscritti o subire l'espropriazione, può rilasciare il bene oppure purgare l'immobile.

Quando invece il terzo acquirente non libera l'immobile né lo rilascia ai creditori, il processo esecutivo segue contro di lui fino alla vendita forzata. Soggetto passivo del processo esecutivo è soltanto il terzo acquirente; il debitore non è parte del processo esecutivo ma può intervenirvi a tutela dei suoi interessi (artt. 602-604 c.p.c.; Gorla, Zanelli, 413). Rilievo particolare va dato agli acquisti in situazione di pendenza o in fieri. In generale, la posizione di terzo acquirente non può essere assunta in tutte le ipotesi in cui il fatto complesso che determina l'acquisto, pur essendo iniziato prima del pignoramento, si completa, con effetto ex nunc, nel corso dell'esecuzione forzata (Rubino, 410). In particolare, per gli acquisti sottoposti a condizione sospensiva o risolutiva, fin quando dura la situazione di pendenza, l'esecuzione deve essere avviata contro chi risulta attualmente proprietario. Così, se il titolo del terzo è sottoposto a condizione sospensiva il terzo acquirente non può essere considerato tale, ma potrà intervenire nel processo esecutivo per la tutela dei propri diritti. Se il titolo è sottoposto a condizione risolutiva l'esecuzione segue contro il terzo acquirente.

Il terzo acquirente, contro cui non sia stata promossa l'esecuzione, qualora voglia pagare i creditori iscritti, deve, nel caso di debito produttivo di interessi, pagare anche le ultime tre annualità di interessi, al tasso convenzionale, anteriori alla data dell'offerta formale di pagamento, in applicazione dell'art. 2855, comma 2, ma non anche gli interessi legali previsti dall'ultimo comma della stessa norma (Cass., n. 47/1967).

Nella vendita di cosa altrui mediante scrittura privata non autenticata, l'ulteriore atto preordinato al compimento delle formalità immobiliari ed alla pubblicità nei confronti dei terzi, costituendo una riproduzione meramente formale dell'accordo già concluso, non incide sul momento di produzione dell'effetto reale, destinato a realizzarsi automaticamente a seguito dell'acquisto della cosa da parte del venditore in forza del contratto originario. Nondimeno, le iscrizioni ipotecarie intervenute contro il venditore nelle more della trascrizione della scrittura privata prevalgono rispetto al diritto dell'acquirente (pur se di data successiva rispetto al suo acquisto); costui viene dunque a trovarsi nella posizione assimilabile  a quella del terzo acquirente di immobile ipotecato. Ciò premesso, agli effetti dell'azione di risarcimento dei danni, deve dimostrare di avere effettivamente tenuto una delle condotte di cui all'art. 2858, essendo necessario  distinguere tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno attuale (come nel caso di impossibilità o di ritardo nel rivendere il bene a terzi), poiché solo quest'ultimo gode di tutela risarcitoria (Cass. II , n. 26803 /2019).