Codice Civile art. 2862 - Ipoteche e altri diritti reali a carico e a favore del terzo.

Diritti reali ed ipoteche contro il terzo

Il rilascio non pregiudica le ipoteche rese pubbliche nei confronti del terzo fino al momento dell'annotazione del rilascio stesso. Le ipoteche iscritte successivamente sono inopponibili ai creditori ipotecari originari (Gorla, Zanelli, 426; Ravazzoni, 88).

La norma parla anche di altri diritti, per questi si rimanda a quanto esposto sub art. 2812.

Diritti reali del terzo sul fondo ipotecato

Dopo il rilascio e dopo la vendita all'incanto riprendono efficacia le servitù e gli altri diritti reali che già spettavano al terzo prima dell'acquisto. Controverso è in dottrina l'inquadramento dogmatico della reviviscenza. Per alcuni la vendita agli incanti opererebbe come risoluzione ex tunc dell'acquisto del terzo; altri si richiamano alla confusione, sostenendo che tale causa di estinzione opera solo in quanto non vengano danneggiati gli interessi del titolare dei diritti o dei terzi, mentre non ha ragione di operare quando risulta già a priori che sulla confusione pende l'eventualità di una successiva separazione (Gorla, Zanelli, 427; Tamburrino, 298; contra, Ravazzoni, 89).

La giurisprudenza di legittimità (Cass. II, n. 28853/2021) si è recentemente pronunciata nel senso della reviviscenza dell'originaria efficacia della servitù imposta su un fondo, costituita in epoca precedente al pignoramento dello stesso, nei confronti del terzo aggiudicatario che lo abbia acquistato in sede coattiva, in forza dell'inopponibilità degli atti di alienazione dei beni sottoposti a pignoramento nei confronti del creditore, quindi del terzo aggiudicatario ai sensi degli artt. 2913 e 2919 c.c. (nella specie, affermando l'inopponibilità dell'acquisto del fondo servente da parte del proprietario di quello dominante – produttivo dell'estinzione della servitù ai sensi dell'art. 1072 c.c. - ove sul bene oggetto di compravendita gravi un vincolo che ne imponga la destinazione al soddisfacimento dei creditori pignoranti).

Ipoteche del terzo sul fondo ipotecato

Dal momento del rilascio o da quello della vendita agli incanti riprendono efficacia anche le ipoteche che il terzo aveva sul fondo ipotecato. A tal fine il terzo deve rinnovare l'iscrizione delle sue ipoteche (art. 2847), salvo che l'iscrizione sia stata mantenuta in fatto, e se ha fatto cancellare le iscrizioni delle ipoteche esistenti a suo favore potrà rinnovarle, ma in tal caso con effetto dalla data della rinnovazione (Fragali, 851). La norma in commento non distingue fra iscrizione mantenuta ed iscrizione cancellata, ma si ritiene in dottrina che trovi applicazione anche nella fattispecie l'art. 2881 (Fragali, 851). Si ritiene ancora che la ripresa di efficacia dell'iscrizione conservata non necessiti di pubblicità (Fragali, 851).