Codice Civile art. 2878 - Cause di estinzione (1).

Elencazione non tassativa

La norma in esame, contiene un'elencazione delle fattispecie estintive dell'ipoteca.

Alcune di tali cause ineriscono all'elemento costitutivo esteriorizzante dell'ipoteca, e cioè all'iscrizione, oppure sono relative al mero rapporto ipotecario, altre invece al credito garantito, che è il diritto principale, venuto meno il quale l'ipoteca, che è diritto accessorio, non può più sussistere (Gorla, 416; Rubino, in Tr. C. M., 1956, 497). L'elencazione de qua non è considerata tassativa, e pertanto non esclude la configurabilità di altre cause di estinzione — venir meno dei diritti, invalidità dell'obbligazione garantita, nullità del titolo di concessione dell'ipoteca od altre ragioni — che possano parimenti condurre all'estinzione dell'ipoteca (Gorla, 416). Per esempio la dottrina riconnette effetto estintivo anche alla usucapione di cosa ipotecata ed alla prescrizione acquisitiva di servitù sul fondo ipotecato (Tamburrino, 337).

Effetto delle cause di estinzione

Le cause di estinzione non operano ope legis sull'iscrizione, in quanto nessun potere officioso è attribuito al conservatore dei registri immobiliari; egli ha, infatti, soltanto il dovere di dare esecuzione ai titoli, dei quali ha il potere-dovere di controllare la validità formale, senza potersi minimamente ingerire nell'esame del merito di essi (Trib. Bergamo 10 dicembre 1965). Pertanto, è sempre necessaria la richiesta degli interessati, previa esibizione dei titoli formalmente idonei a realizzare la cancellazione dell'iscrizione (artt. 2882-2884).

È litisconsorte necessario il creditore garantito da ipoteca iscritta anteriormente alla trascrizione della domanda, nell'ambito del giudizio avente ad oggetto l'usucapione di beni immobili in quanto titolare di un diritto reale - risultante dai pubblici registri ed opponibile erga omnes - di cui l'usucapione produce l'estinzione. Ne deriva che la sentenza resa in assenza di tale creditore non produce  effetti nei suoi confronti,  nondimeno  può essere apprezzata quale mero elemento di prova nella opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c. promossa dall'usucapente avverso l'espropriazione dello stesso bene immobile (Cass. III, n. 29325/2019).

La cancellazione e la mancata rinnovazione dell'iscrizione (nn. 1 e 2)

Secondo la giurisprudenza di merito (Trib. Lodi, n.618/2019) deve ritenersi illegittima l’iscrizione  di ipoteca esattoriale per mancato ricevimento di preavviso di iscrizione da parte dell’Amministrazione creditrice.

L'estinzione dell'obbligazione (n. 3)

Estinta l'obbligazione si estingue l'ipoteca (Cass., n. 3696/1969).

In tali casi si ritiene (Tamburrino 338) che il debitore è abilitato a chiedere la cancellazione dell'ipoteca soltanto quando dimostri di avere estinto integralmente il suo debito.

Quando l'obbligazione abbia per oggetto una somma di denaro, per la liberazione occorre che il pagamento sia effettuato al domicilio del creditore, e non in luogo diverso. In caso di resistenza o di non cooperazione del creditore, è concesso al debitore il mezzo tecnico della costituzione in mora accipiendi, attraverso l'offerta reale ed il successivo deposito. Tanto il pagamento nel luogo prescritto quanto l'offerta formale e il successivo deposito devono precedere la richiesta di cancellazione dell'ipoteca, rappresentandone l'elemento condizionante e l'indefettibile presupposto (Cass. n. 1307/1965).

Secondo Cass. II, n. 20434/2022 poiché la cancellazione dell'ipoteca svolge sia una funzione di pubblicità-notizia, allorché sussista già un'autonoma causa estintiva dell'ipoteca in ragione della sua nullità o definitiva inefficacia, sia una funzione di autonoma causa estintiva dell'ipoteca, in quanto ne determina l'estinzione anche in assenza dei relativi presupposti, appare contraria a buona fede l'interpretazione della clausola contrattuale, che ritenga necessario anche il completamento della formalità della cancellazione entro il termine pattuito ove il promittente venditore assuma l'impegno di curare, a proprie spese, l'estinzione dell'ipoteca prima del rogito notarile. Ne consegue che l'obbligo va considerato assolto con l'estinzione per pagamento dell'obbligazione garantita, corredata del consenso del creditore ipotecario alla cancellazione, rilasciato con scrittura autenticata dal notaio che abbia presentato al conservatore l'atto fondante la richiesta.

Perimento del bene ipotecato (n. 4)

Il perimento del bene ipotecato determina l'estinzione dell'ipoteca per mancanza dell'oggetto.

Al perimento del bene ipotecato segue la surrogazione reale dell'indennità alla cosa; ipotesi di conversione dell'ipoteca sul bene con il medesimo grado (Rubino, in Tr. C. M., 1956, 512; Tamburrino, 346).

L' interius rei si verifica nei seguenti casi: a) allorché la cosa cessa materialmente di esistere nella sua integrità (se della cosa resiste una parte, l'ipoteca rimane su tale parte residuata); b) allorché la cosa cessa di esistere giuridicamente, cioè non sia più apprezzabile nell'ordinamento giuridico, compresa l'ipotesi in cui la cosa sia espropriata per ragioni di pubblica utilità; c) allorché venga meno il diritto reale (usufrutto, enfitensi, superficie) sul quale grava l'ipoteca.

Assimilabile al perimento della cosa è l' ipotesi di acquisizione gratuita al patrimonio indisponibile del Comune  di un cespite costruito in assenza o totale difformità della concessione. In questo caso  la preesistente trascrizione ipotecaria  o l'iscrizione, ancorché  preesistenti  all'ordinanza di acquisizione, si estinguono  come se fossero  afferenti a cosa incommerciabile  travolgendo pretese o diritti di terzi sul bene irreversibilmente trasformato (Cass. VI,  n. 23453/2017).

Rinunzia del creditore (n. 5)

La rinunzia del creditore costituisce causa estintiva diretta ad autonoma, indipendente dal diritto principale, che può continuare a sussistere seppur privo della garanzia reale.

In dottrina si distingue tra rinunzia all'iscrizione e rinunzia all'ipoteca; la norma in esame si riferisce a quest'ultimo genere di rinunzia, che comporta la perdita della possibilità di rinnovare l'iscrizione e dunque, più che una rinunzia al titolo, è una vera rinunzia al diritto, che nel titolo è contenuto (Tamburrino, 348).

La scadenza del termine. Il verificarsi della condizione risolutiva. Il trasferimento all'aggiudicatario (nn. 6 e 7)

Ulteriori cause estintive dell'ipoteca, ai sensi del n. 6 dell'articolo in esame sono lo spirare del termine a cui l'ipoteca è stata limitata o il verificarsi della condizione risolutiva. Ad ogni modo, il termine e la condizione sono relativi all'ipoteca, non al credito.

Al decreto di trasferimento immobiliare ex art. 586 c. p. c., tanto nell'espropriazione individuale che in quella concorsuale che si svolga sul modello della prima, consegue l'immediato e indifferibile trasferimento del bene purgato e libero dai pesi indicati dalla norma o ricavabili dal regime del processo esecutivo, con conseguente obbligo per il Direttore del Servizio di pubblicità immobiliare dell'Ufficio provinciale del territorio istituito presso l'Agenzia delle entrate di procedere alla cancellazione di questi immediatamente, incondizionatamente e, in ogni caso, indipendentemente dal decorso dei termini previsti per la proposizione delle opposizioni agli atti esecutivi avverso il provvedimento traslativo in parola (Cass. S.U., n. 28387/2020).