Codice Civile art. 2889 - Facoltà di liberare i beni dalle ipoteche.

La purgazione volontaria delle ipoteche. Funzione dell'istituto

Le norme contenute nella presente sezione, unitamente agli artt. 792-795 c.p.c., contengono la disciplina del procedimento di liberazione dei beni dalle ipoteche. Analoga disciplina è prevista dagli artt. 673-679 e 1072 cod. nav. con riferimento alla nave ed all'aeromobile.

L'istituto è posto a tutela dell'interesse generale alla libera circolazione dei beni. L'esistenza di un'iscrizione ipotecaria costituisce infatti un disincentivo all'acquisto del bene che ne è gravato. Ciò appare evidente ove si consideri che il terzo acquirente, per svincolare il bene dalle ipoteche, sarebbe costretto a pagare i creditori iscritti anche nel caso in cui l'ammontare dei loro crediti superi il valore del bene stesso.

Al fine di rimuovere tale ostacolo, e quindi favorire la libera circolazione dei beni, la legge attribuisce al terzo acquirente dei beni gravati da ipoteche, che ha trascritto il suo titolo d'acquisto e che non è personalmente obbligato, la facoltà (diritto potestativo) di liberarli pagando ai creditori, in luogo dell'intero ammontare dei loro crediti, il prezzo o il valore del bene stesso, indipendentemente dalla integrale soddisfazione dei crediti garantiti.

L'istituto in esame non va confuso con l'altra facoltà, altresì concessa al terzo acquirente dall'art. 2858, consistente nel pagamento integrale dei creditori iscritti; quest'ultima non richiede, infatti, l'instaurazione di un apposito procedimento e non prevede il diritto dei creditori di opporsi, trattandosi di pagamento integrale (Cass., n. 1453/1951).

Presupposti e soggetti legittimati

La titolarità della legittimazione al procedimento di liberazione degli immobili dalle ipoteche spetta esclusivamente al terzo acquirente; tale circostanza si giustifica in ragione della finalità propria dell'istituto, che è quella di favorire la circolazione dei beni ipotecati. La trascrizione del titolo d'acquisto costituisce il presupposto necessario perché l'acquirente possa far valere erga omnes la propria qualità di nuovo proprietario del bene; in mancanza ben potrebbero i creditori ipotecari intraprendere l'espropriazione immobiliare nei confronti del precedente proprietario. Si ritiene, pertanto che, ai fini dell'ammissibilità della domanda di liberazione, la trascrizione debba avvenire prima che i creditori iscritti eseguano il pignoramento contro il proprietario apparente, cioè l'alienante, giacché se fosse effettuata dopo tale momento non sarebbe comunque opponibile a quei creditori né potrebbe bloccare l'esecuzione già iniziata (Cass. III, n. 7214/1996; nella stessa sentenza la Suprema Corte precisa inoltre che il provvedimento con il quale il presidente del tribunale nel corso del procedimento di liberazione dell'ipoteca non si limiti a pronunciare sulle modalità di svolgimento del procedimento stesso, ma decida sulla questione concernente la sussistenza del diritto di chiedere la liberazione, costituisce un provvedimento di volontaria giurisdizione suscettibile di pregiudicare definitivamente la posizione delle parti; pertanto nei suoi confronti è ammissibile la proposizione del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost.). La legittimazione spetta al terzo acquirente sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, sia che l'acquisto sia intervenuto inter vivos che mortis causa.

Tale legittimazione spetta però, per espressa disposizione dell'articolo in esame, solo al terzo acquirente che non sia personalmente obbligato; pertanto se questi si accolla i debiti iscritti, non troveranno applicazione le norme dettate per la c.d. purgazione delle ipoteche.

Per «bene» ipotecato oggetto dell'acquisto, deve intendersi non solo il diritto di proprietà, ma anche quello di usufrutto, enfiteusi o superficie (in quanto diritti capaci di ipoteca ai sensi dell'art. 2810).

Il terzo acquirente, come sopra definito, per promuovere il procedimento di liberazione del bene dalle ipoteche deve possedere la capacità richiesta dalla legge per gli atti di disposizione del proprio patrimonio e la carenza di tale capacità potrà essere rilevata sia dai creditori che dal precedente proprietario (Coviello, 363; Gorla, Zanelli, 526).

La legittimazione passiva spetta ai creditori garantiti da ipoteca iscritta sul bene in data antecedente alla trascrizione del titolo di acquisto del terzo. Non sono invece legittimati passivi, i creditori personali dell'acquirente che siano garantiti da ipoteca sul bene acquistato (Tamburrino, 365); a costoro non sarà pertanto opponibile il procedimento di liberazione e resta loro preclusa la possibilità di effettuare offerte di rincaro.

Secondo Cass. III , n. 7075/2015  il procedimento di purgazione dalle ipoteche, disciplinato dagli artt. 2889 ss., non è applicabile all'ipoteca legale exart. 77 d.P.R. n. 602/1973, sia perché il concessionario alla riscossione delle imposte non potrebbe richiedere l'assegnazione del bene pignorato, né rendersi acquirente del medesimo all'incanto - sicché l'applicazione di tale disciplina determinerebbe una disparità di trattamento tra il creditore privato e quello pubblico, in danno di quest'ultimo -, sia perché il suo diritto reale di garanzia, sebbene posto a tutela di un superiore interesse dello Stato, non risulterebbe adeguatamente tutelato - neppure dalla previsione di cui all'art. 2890, comma 1, n. 3) - dal rischio che l'acquisto del bene ipotecato avvenga per un importo modesto.

Termini per l'esercizio della facoltà di purgazione

Finché non sia iniziato da parte di alcun creditore il procedimento esecutivo, il terzo può, in qualunque momento, esercitare la facoltà di liberare il bene dalle ipoteche, salvo che non sia intervenuto patto contrario (che potrebbe trovare ragion d'essere nel consentire al venditore di riscuotere subito il prezzo, o imporre un onere a carico dell'acquirente a titolo gratuito) (Coviello, 356). Viceversa, ove sia stata iniziata la procedura esecutiva, il comma 2 dell'articolo in commento, indica il termine perentorio entro il quale è possibile dar luogo al procedimento di purgazione del bene dalle ipoteche, stabilendo che la facoltà di purgazione può essere esercitata entro trenta giorni dalla notifica (non dalla trascrizione) dell'atto di pignoramento (primo atto della procedura esecutiva). Perché il suddetto termine sia rispettato è sufficiente che prima della scadenza avvenga la notifica dell'atto di offerta (art. 2890) (Maiorca, 115) senza che sia necessaria l'inserzione della notifica nel foglio degli annunzi giudiziari (di cui all'art. 2890, comma 4).