Codice Civile art. 2923 - Locazioni.

L'opponibilità all'acquirente delle locazioni anteriori al pignoramento

Risultano fissati, pertanto tre criteri finalizzati alla verifica del criterio temporale di anteriorità della locazione al pignoramento destinate ad integrare il grado di opponibilità: a) la trascrizione b) la data certa ex art. 2704) la detenzione del conduttore — il cui inizio sia stato accertato anteriore al pignoramento — che obbliga l'acquirente al rispetto della locazione nei limiti alla «durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato» ex art. 1574, ove difetti la data certa.

In assenza di tutti i tre criteri ove la locazione risulti conclusa prima del pignoramento essa non sarà opponibile all'acquirente (Bonsignori 141; Busnelli, 320; Mazzamuto, 239; Vanz, 167).

Nel caso di fallimento la locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile al curatore, anche se il contratto fosse registrato e, pertanto, ferma l'opponibilità della data certa del contratto registrato anteriormente al fallimento, alla scadenza del novennio dalla stipulazione la curatela può farne valere l'inefficacia per il periodo eccedente il novennio.

Le regole generali valgono anche per i contratti agrari di affitto di fondo rustico a coltivatore diretto i quali possono essere stipulati in forma orale e senza trascrizione secondo la giurisprudenza di legittimità ( Cass. n. 10136 /2015) sebbene l'art. 41 l. 3 maggio 1982, n. 203 deroghi alla disciplina di cui agli artt. 1350, n.8, e 2643, n. 8, che sancisce la nullità dei contratti ultranovennali conclusi senza atto pubblico o scrittura privata, nondimeno rimane il principio di cui agli artt. 2923 cod. civ. e 560 c.p.c..

Ne deriva che in caso di pignoramento del bene oggetto del rapporto agrario, il contratto ultranovennale è opponibile all'aggiudicatario d'asta solo se recante data certa anteriore al pignoramento, e, se non trascritto, solo nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.

In particolare secondo la giurisprudenza di legittimità nel caso di locazione commerciale la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, in assenza di motivata (art. 28, comma 1, l. 27 luglio 1978, n. 392), disdetta costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che in caso di pignoramento dell'immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l'esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione prevista dall'art. 560, comma 2, c.p.c. (Cass. n. 11168/2015).

Va però segnalato che la giurisprudenza di merito nel caso di locazione di data certa anteriore al pignoramento, rinnovatasi automaticamente (per effetto di mancata disdetta) successivamente al pignoramento, ha ritenuto la sua opponibilità all'acquirente dell'immobile staggito anche in difetto di qualsiasi autorizzazione del giudice dell'esecuzione ex art. 560 (Trib. Roma 10 aprile 2002).

Molte le questioni sorte in relazione al contratto scritto e non registrato in violazione dell'art. l'art. 13, comma 5., l. 9 dicembre 1998, n. 431 per effetto del fenomeno di etero integrazione di cui ala citata legge nel caso di prevaricazione del locatore (che il conduttore deve rigorosamente provare) finalizzata ad evitare il contratto scritto.

In caso di mancata consegna dell'immobile locato da parte del locatore il conduttore non è obbligato a pagare  il canone, indipendentemente dalla facoltà del locatario di agire per la consegna coattiva del bene o per la risoluzione del contratto (Cass. III, n. 9666/2020).

Le locazioni successive al pignoramento

Nel caso di occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all'apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione.

Tale ipotesi, infatti, non è sussumibile nell'art. 2923, quarto comma, cod. civ. — dettato per l'esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento,considerato che la certezza in ordine all'anteriorità della detenzione, che consente il riferimento all'art. 2923 in rapporto all'art. 2704, ma non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato (Cass. n. 17735/2009) pertanto essa non è opponibile al fallimento.