Incendio della cosa locata: presunzione di colpa del conduttore e prova contraria

L'art. 1588 c.c. (coordinato con l'art. 1218 c.c.), in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile con la dimostrazione che il conduttore abbia adempiuto agli obblighi di custodia a suo carico con la diligenza richiesta dal caso concreto, e che sia stata identificata in modo positivo la causa dell'incendio ed essa non sia a lui imputabile. Non attiene al contenuto della prova liberatoria, invece, ai fini della liberazione dalla responsabilità contrattuale del conduttore verso il locatore per i danni subiti o il perimento della cosa locata, l'individuazione dei soggetti in concreto responsabili dell'incendio stesso.

La società conduttrice di un complesso immobiliare, costituito da un vasto appezzamento di terreno e da fabbricati rurali allo stesso annessi, veniva convenuta dal locatore dinanzi al Tribunale di Tortona per ivi sentire dichiarare la risoluzione del contratto di affitto agrario per grave inadempimento della conduttrice stessa nella custodia dei beni locati, distrutti a seguito di un incendio, nonché per ottenere il pagamento di canoni insoluti. Veniva, inoltre, domandata la condanna della conduttrice al rilascio dei beni oggetto di contratto ed al risarcimento dei danni conseguenti.

Il Tribunale adito rigettava la domanda affermando che la responsabilità ex art. 1588 c.c. della conduttrice non sussisteva, atteso che la stessa aveva fornito la prova della causa dolosa dell'incendio e della riconducibilità dello stesso all'opera di terzi (seppur non identificati), nonché dell'adempimento degli obblighi di custodia imposti ex lege.

Avverso tale sentenza veniva proposto gravame dinanzi alla Corte d'Appello di Torino che, accogliendo la domanda del locatore appellante (circoscritta alla sola risoluzione del contratto di affitto agrario e al risarcimento dei danni), affermava che la prova della causazione dolosa dell'incendio da parte di terzi ignoti non fosse di per sé sola sufficiente ad escludere la responsabilità dell'affittuaria. Pertanto, la Corte d'Appello adita dichiarava risolto il contratto e condannava la conduttrice al risarcimento dei danni (quantificati in 80.000,00 euro).

La conduttrice proponeva quindi ricorso per Cassazione avverso la pronuncia della Corte d'Appello, affidandosi a due motivi; a tale ricorso resisteva il locatore con controricorso contenente anche un motivo di ricorso incidentale condizionato.

La questione giuridica che emerge dalla statuizione in esame attiene alla responsabilità del conduttore per la perdita e il deterioramento della cosa locata ex art. 1588 c.c. derivante da incendio. In particolare, la questione verte sul contenuto della prova liberatoria che il conduttore dell'immobile danneggiato dall'incendio deve offrire per andare esente da responsabilità risarcitoria.

Nello specifico, si tratta di stabilire se sia sufficiente dimostrare di aver adempiuto agli obblighi di custodia e che la causa dell'incendio (identificata in modo positivo e concreto) non sia allo stesso imputabile, ovvero se occorra financo l'identificazione dei soggetti in concreto responsabili della causazione dell'incendio stesso.

La Suprema Corte, al fine di dipanare la questione testé indicata, esordisce nel suo iter argomentativo richiamando il consolidato orientamento giurisprudenziale (ex multis cfr. Cass. civ., sez. III, sent., 17 dicembre 2010, n. 11972, ma già Cass. civ., sez. III,sent., 6 febbraio 2007, n. 2550), attinente alla questione al suo vaglio, a mente del quale la presunzione di colpa a carico del conduttore sancita dall'art. 1588 c.c. è «superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che a tal fine non è sufficiente che il conduttore non sia ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore». Sulla base di questa premessa introduttivail Supremo Collegio giunge a ritenere che la Corte territoriale investita del gravame, pur principiando le sue motivazioni dal suddetto indirizzo giurisprudenziale, sia giunta ad una soluzione aberrante, non condivisibile, nel momento in cui ha accolto l'appello ed ha affermato la responsabilità risarcitoria della conduttrice (che pure aveva fornito la prova della causa dell'incendio) in conseguenza della mancata individuazione dei responsabili dell'incendio al bene locato.

La Suprema Corte accoglie, quindi, il ricorso proposto dalla conduttrice in via principale ritenendo che la Corte d'Appello non abbia correttamente applicato le norme in tema di responsabilità contrattuale del conduttore per i danni da incendio subiti dal bene concesso in locazione.

Afferma, quindi, graniticamente il Supremo Collegio che, nella specifica ipotesi di danni al bene locato derivanti da incendio, il conduttore convenuto è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione di colpa stabilita dall'art. 1588 c.c., dimostrando soltanto:

1. l'adempimento agli obblighi accessori di custodia;
2. il caso fortuito, ovvero che il fatto è addebitabile all'opera del terzo o comunque ad una causa esterna, estranea alla sfera di controllo del conduttore.

L'analisi della problematica de qua non può non prendere le mosse dall'esame della norma disciplinante la specifica ipotesi di responsabilità del conduttore per la perdita e deterioramento della cosa locata. Tale norma (art. 1588 c.c.) è collocata immediatamente dopo l'art. 1587 c.c. disciplinante le obbligazioni del conduttore, tra le quali rientra, in virtù della disponibilità materiale del bene che si acquista per effetto del rapporto locatizio, anche quella accessoria di custodia del bene stesso.

Secondo il primo comma dell'art. 1588 c.c., infatti, «il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile». Tale disposizione è sostanzialmente riproduttiva dell'art. 1218 c.c. e il riferimento all'incendio contenuto nella norma deve ritenersi meramente esemplificativo.

La presunzione iuris tantum di colpa, posta dalla norma in esame a carico del conduttore, comporta che lo stesso debba fornire la dimostrazione della causa del deterioramento o della perdita non derivante da colpa, fermo restando che la prova liberatoria può anche essere solamente negativa e riferita alla mera non imputabilità.

La giurisprudenza, a tal riguardo, è unanime nel ritenere che la prova liberatoria che deve fornire il convenuto-conduttore per andare esente da tale responsabilità consiste, anzitutto:

1. nella dimostrazione di aver adempiuto agli obblighi di custodia con la diligenza necessaria. A tal riguardo, la pronuncia in commento specifica che rientra nella cognizione del giudice di merito l'accertamento dell'idoneità delle misure di custodia nel concreto adottate. Sempre secondo giurisprudenza, ormai unanime,
2. occorre poi fornire la prova che il fatto da cui è dipeso l'incendio non sia imputabile al conduttore.

A tale ultimo proposito, la pronuncia de qua chiarisce che è necessario individuare con certezza la causa concreta del danno dal momento che, in ipotesi di incertezza o di causa ignota, il conduttore sarà comunque responsabile verso il locatore. Rientra, inoltre, nel contenuto di siffatta prova liberatoria la dimostrazione che la causa sia addebitabile a terzi, ovvero che sia estranea alla sfera di controllo del conduttore (prova del caso fortuito). Alla luce dei principi appena esposti, il Supremo Collegio afferma che, nonostante fosse pacificamente emerso dalle risultanze probatorie che l'incendio si era verificato a causa dell'atto doloso di terzi (rimasti sconosciuti), la Corte d'Appello ha cionondimeno affermato la responsabilità della conduttrice, ritenendola responsabile a cagione della mancata individuazione degli autori del fatto dannoso. Non può in alcun modo rientrare nel contenuto della prova liberatoria del conduttore l'individuazione dei responsabili dell'incendio. Diversamente opinando, si rischierebbe di generare confusione fra il mancato accertamento della causa dell'incendio (il cui rischio è a carico del conduttore) e la mancata individuazione dell'autore dell'illecito che ha provocato il danno. Quest'ultima, infatti, resta irrilevante ove sia dimostrato che la causa che ha provocato i danni non sia imputabile al conduttore (Cass. civ, sez. VI, sent., 28 settembre 2015, n. 19126). Evidenzia ancora la Suprema Corte che, facendo gravare sul conduttore le conseguenze negative derivanti dalla mancata individuazione dei soggetti responsabili del danno al bene concesso in locazione, si giungerebbe all'assurdo per cui il conduttore verrebbe chiamato a rispondere non già per un inadempimento di natura contrattuale, bensì per l'insuccesso dell'attività d'indagine.

A parere di chi scrive, al fine di non incorrere in una simile aberrazione, occorre tenere ben presente, così come accennato supra, che l'accertamento della responsabilità ex art. 1588 c.c. avviene secondo il medesimo meccanismo di funzionamento dell'art. 1218 c.c.. È per questo che il conduttore, per andare esente da responsabilità, dovrà soltanto:

1. dimostrare di aver adempiuto agli obblighi di custodia con la richiesta diligenza (artt. 1176, 1177 c.c.),
2. individuare la causa dell'incendio, la quale dovrà essere a lui non imputabile.

Un'interessante e finale considerazione, suscitata anche dalla lettura della parte conclusiva della sentenza in esame, attiene alla corretta individuazione dell'ambito di operatività degli artt. 2051, 2053 e 1588c.c.. L'art. 2051 c.c. è applicabile a chiunque abbia in custodia il bene e ne abbia quindi la disponibilità materiale e giuridica, mentre l'art. 2053 c.c. è applicabile solo al proprietario e l'art. 1588 c.c. al solo conduttore.
Inoltre, si evidenzia come i primi due articoli contemplino la responsabilità per i danni causati a terzi dalla rovina del bene, mentre l'art. 1588 c.c. riguarda la responsabilità per i danni causati allo stesso bene locato. La Corte di Cassazione, in effetti, conclude la sentenza in esame ritenendo erroneo il richiamo all'art. 2051 c.c. operato nel ricorso incidentale, atteso che tale norma non contempla eventi dannosi che colpiscono la cosa in custodia, bensì quelli che per effetto della custodia sono subiti da terzi.