Non basta l’accertamento della responsabilità del notaio per condannarlo al risarcimento del danno

Per quanto sia onere del notaio eseguire le visure catastali e ipotecarie, anche oltre il ventennio, al fine di accertare quali diritti e su quali porzioni immobiliari il venditore possa legittimamente trasferire la proprietà al compratore, grava tuttavia in capo a chi contesta l'operato del professionista l'obbligo di fornire prova del danno di cui si chiede il risarcimento, dimostrando di aver realmente subito conseguenze dannose a causa della negligenza del notaio, o che, se avesse conosciuto la “limitazione” del diritto di proprietà, non avrebbe stipulato la compravendita.

Il Tribunale di Bologna ha deciso sull'azione intrapresa da un soggetto che, dopo essersi rivolto a un notaio per la stipula del rogito di compravendita immobiliare, lo citava successivamente in giudizio per sentirlo condannare al risarcimento dei danni che asseriva di aver subito in conseguenza della negligenza del notaio medesimo.

L'attore riteneva che il notaio, all'epoca della compravendita immobiliare relativa all'immobile de quo, non avesse svolto le dovute visure catastali e ipotecarie anche oltre il ventennio, volte ad accertare la consistenza esatta di quanto era oggetto di compravendita, omettendo, così, di verificare quali diritti e quali porzioni immobiliari il venditore avrebbe potuto trasferire validamente al compratore. Diverse sono state le allegazioni attoree in punto di danni subiti: in primo luogo la difformità dell'immobile acquistato rispetto a quello che era convinto di aver acquistato; la differenza di prezzo che avrebbe concordato se avesse saputo di acquistare una porzione immobiliare inferiore rispetto a quella che riteneva di acquistare; il rimborso delle spese sostenute per la pratica del geometra che era servita a correggere l'identificazione della porzione immobiliare di sua proprietà una volta appreso che essa non ricomprendeva i due lastrici solari; infine, la mancata possibilità di alienare a sua volta l'immobile ad altro acquirente, che aveva mostrato interesse a divenire proprietario anche dei lastrici solari su cui avrebbe avuto l'intenzione di svolgere dei lavori.

L'attore lamentava dunque che l'omissione notarile circa le verifiche catastali e ipotecarie non gli aveva permesso di sapere che l'acquisto dell'immobile comprendeva una clausola in base alla quale veniva prevista una servitù di passaggio a favore dei partecipanti al condominio ai quali veniva consentito altresì un diritto di accesso ai lastrici solari, nonostante fosse riservato a esso solo, proprietario dell'appartamento de quo, un diritto d'uso esclusivo dei lastrici in parola.

Per tutte queste deduzioni la parte attrice chiedeva la condanna del convenuto al risarcimento dei danni; resistevano i convenuti ed il terzo.

Dopo aver accertato la negligenza del notaio nella verifica catastale effettuata, quali prove bisogna fornire a supporto della domanda risarcitoria?

La sentenza in commento è interessante sotto il duplice aspetto dell'accertamento delle responsabilità notarili e della prova del nesso di causalità tra la negligenza notarile e il danno allegato dall'acquirente.

Il Tribunale di Bologna, istruita la causa ed esaminate le prove fornite dalle parti, ha risposto alle deduzioni attoree osservando anzitutto che dalla lettura complessiva dell'atto richiamato nel rogito, l'interpretazione più ragionevole prevedeva con il suddetto patto il riconoscimento di una una servitù di passaggio sull'appartamento de quo a favore di altre proprietà individuali per l'accesso al coperto/lastrico che, d'altra parte, era di uso esclusivo ai sensi dell'art. 1126 c.c. del proprietario dell'appartamento in parola.

Chiarisce il Tribunale di Bologna che la precisazione secondo cui gli altri condomini «potranno usufruire del lastrico praticabile nello stesso modo in cui potrebbero farlo con la preesistente falda di tetto», deve intendersi nel senso che gli altri condomini potranno utilizzarlo così come avrebbero potuto fare con il tetto, ad esempio installando una propria antenna televisiva. Di certo non può essere intesa nel senso di posizionarvi arredi, prendere il sole o soggiornarvi liberamente, poichè prioverebbe di significato l'affermazione precedente dell'uso esclusivo del proprietario dell'appartamento compravenduto.

Dovendo escludersi, dunque, che l'attore abbia acquistato la piena proprietà del lastrico deve, però, anche concludersi che nella pratica la sola differenza, consistente tra il contenuto del diritto di uso esclusivo e il diritto di proprietà del lastrico solare, deve essere individuata nel diritto di sopraelevazione, che tuttavia l'attore mai menziona e che mai afferma di aver inteso esercitare, così come non allega di essere mai stato disturbato nel pacifico uso esclusivo del lastrico.

Il giudice di Merito rileva poi che, dal tenore della “relazione tecnica illustrativa” risulta che l'attore si fosse comportato “uti dominus”, qualificandosi come proprietario delle due terrazze praticabili a cielo aperto, in cui erano stati trasformati i due lastrici, originariamente uno praticabile e l'altro no. (…) In ogni caso, per poter ottenere un risarcimento, l'attore deve provare di avere subito dei danni in conseguenza della condotta del convenuto, ma tale prova non è stata fornita.

Questo passaggio della decisione del Tribunale di Bologna ricalca quanto già ritenuto costantemente in giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 26 agosto 2014, n. 18244; per un maggior approfondimento vedi anche G. PESCE, Responsabilità del notaio, in Ridare.it) che ribadisce in particolare il principio generale sull'onere probatorio specificando che non basta dimostrare la negligenza del professionista per fondare la richiesta risarcitoria, ma è necessario anche fornire la prova concreta del verificarsi del danno e l'entità del danno medesimo.

Riconosciuta, pertanto, sia in giurisprudenza sia in dottrina la responsabilità del notaio per l'omissione o il negligente svolgimento delle verifiche catastali e ipotecarie, si è tuttavia ritenuto che per poter riconoscere il diritto al risarcimento del danno sia necessario considerare le “utilità godute”, oltre a valutare le prove inerenti i danni realmente subiti dal richiedente il risarcimento.

Ed infatti, dalla lettura della sentenza in commento, si stigmatizza come la domanda attorea sia inefficace a perseguire il risultato sperato, posto che in primis l'attore non ha nemmeno allegato che, se fosse stato a conoscenza del fatto che con il rogito del 3 dicembre 2003 non avrebbe acquistato la piena proprietà dei lastrici solari, ma solo il loro uso esclusivo, non avrebbe nemmeno acquistato l'immobile, ovvero lo avrebbe acquistato ma solo a un prezzo inferiore. L'attore non aveva nemmeno dimostrato che non sarebbe stato disposto a versare la somma di € 941,20, corrisposta a un geometra per la pratica edilizia resasi necessaria per correggere l'identificazione della porzione immobiliare di sua proprietà, una volta appreso che questa non fosse comprensiva anche dei due lastrici solari.

Al contrario, poiché non risulta che il fatto di avere il solo uso esclusivo abbia comportato conseguenze negative per l'attore, tanto che egli si è accorto della differenza solo a seguito delle verifiche fatte eseguire in previsione della vendita del bene, deve ritenersi che egli avrebbe ugualmente affrontato l'acquisto, con tutte le spese accessorie.

Quanto all'asserita differenza tra il prezzo pagato e quello che, in ipotesi, sarebbe stato dovuto per il solo uso esclusivo, si chiarisce che la relazione dell'agente immobiliare è un documento di parte, che riporta delle mere opinioni non suffragate da alcun riscontro oggettivo.

Il fatto che la vendita dell'attore, poi, non si sia concretizzata, nemmeno a livello preliminare, non comprova che dipenda proprio dall'impossibilità di far acquistare la piena proprietà dei lastrici solari e non invece da altre ragioni; diversa soluzione sarebbe stata possibile se l'attore avesse avuto il progetto concreto di sopraelevare l'immobile (posta la limitazione al diritto di sopraelevazione insito nel diritto d'uso esclusivo).

Il caso in esame ha portato all'attenzione dell'organo giudicante la questione della risarcibilità dei danni lamentati da chi dimostri la responsabilità notarile per l'attuazione negligente dell'incarico professionale.

A sommesso avviso della commentatrice è corretto il percorso motivo della decisione in commento.

Ed, in effetti, per quanto possa anche essere stata dimostrata la negligenza del notaio nell'effettuare le verifiche catastali, viene tuttavia meno l'utilità pratica di tale indagine, ove non si dimostri che effettivamente, concretamente e fattualmente, tale omissione abbia cagionato un danno al compratore.

È stato precisato dal Tribunale di Bologna che l'attore avrebbe anzitutto dovuto dimostrare che egli non avrebbe acquistato se avesse saputo della limitazione del diritto di proprietà sulla porzione immobiliare in parola, e ciò prima ancora di poter dimostrare che anche il suo tentativo di vendita si fosse reso vano proprio a causa dell'omissione nelle visure. E ancora l'attore avrebbe dovuto dimostrare di subire una limitazione all'uso dei lastrici solari, che invece egli utilizzava “uti dominus” e, quindi, con pieno godimento e senza essere disturbato nell'uso del bene.

Questa decisione è importante perché si esprime con chiarezza su un tema che da sempre oggetto di approfondimenti giurisprudenziali: la responsabilità notarile in caso di omissione nella prestazione professionale.

Posto che tra le parti sorge un rapporto contrattuale con obbligazione di mezzi poichè, in qualsiasi modo si voglia qualificare il rapporto tra il notaio e il cliente, non muta la natura della prestazione che ha sempre ad oggetto un “facere diligente”, sarà certamente rilevante il comportamento del notaio; affinchè si possa configurarare un diritto al risarcimento dei danni, sarà altresì necessario che di tali danni sia data prova. È stato quindi risolto il dibattito giurisprudenziale sul tipo di rapporto che intercorre tra il cliente e il professionista: il notaio ha comunque un dovere di informazione nei confronti del cliente, specialmente riguardo ai profili idonei a minare l'interesse perseguito dai contraenti.

Il Tribunale rigetta dunque la domanda attorea.