Il notaio è negligente, ma il danno risarcibile si limita agli esborsi per la sottoscrizione del rogito

Cas

L'azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un professionista - nella specie, un notaio - che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. (Nel caso di specie, essendosi già irreversibilmente prodotto - al momento della stipula del rogito notarile - il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l'acquisto di un immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, ed essendo lo stesso il risultato di una serie causale del tutto indipendente dalla condotta del notaio, si è ritenuto che, in caso di diligente adempimento da parte del professionista dell'incarico affidatogli, l'ignara acquirente avrebbe potuto risparmiare soltanto gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito).

La presente sentenza riforma quella della Corte di Appello di Palermo, di rigetto (a differenza della pronuncia di primo grado, di accoglimento) della domanda risarcitoria avanzata dai compratori di un immobile avverso il notaio che aveva rogato l'atto, che aveva omesso di compiere le visure ipocatastali a tale momento, di talché essi avevano scoperto solo successivamente che esistevano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sul bene. Tuttavia, poiché nel caso specifico il prezzo della compravendita immobiliare era già stato integralmente pagato prima del rogito, il danno risarcibile è stato dalla Suprema Corte individuato solo nelle spese connesse allo stesso rogito. Infatti, secondo l'applicazione delle regole generali in materia risarcitoria, anche in ipotesi di violazione di obblighi professionali, il danno può essere risarcito se e nei limiti in cui si sia effettivamente verificato e sia conseguenza immediata e diretta del comportamento del professionista. Nel caso di specie anche ove, a seguito del diligente adempimento dell'incarico affidatogli, gli acquirenti dell'immobile avessero conosciuto l'esistenza di formalità pregiudizievoli sull'immobile, comunque avrebbero potuto risparmiare (a prescindere dalla ovvia responsabilità del venditore) solo gli esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito e non anche il corrispettivo del bene.

La questione attiene da un lato alla delimitazione dell'obbligazione (e, conseguentemente, della responsabilità) a carico al notaio che abbia ricevuto l'incarico di effettuare un rogito avente ad oggetto un bene immobile; dall'altro, a quale sia, una volta accertato l'inadempimento del notaio ai suoi obblighi professionali, il danno dal medesimo risarcibile.

Quanto al primo punto, si erano posti molteplici casi: se il notaio incaricato debba effettuare le visure al fine di controllare l'esistenza di iscrizioni/trascrizioni pregiudizievoli sul bene compravenduto; se debba verificare l'esistenza della licenza di abitabilità; se debba informare l'acquirente delle conseguenze sulla cancellazione dell'ipoteca del mancato frazionamento del mutuo da parte dell'istituto di credito, ovvero dell'esistenza di una sentenza, regolarmente annotata presso la conservatoria dei registri immobiliari, dichiarativa dell'inefficacia del titolo di acquisto del futuro venditore, o ancora dell'esistenza di un uso civico sul terreno su cui l'immobile oggetto di compravendita era stato costruito. Ci si era inoltre chiesti se si applicasse il limite del dolo e della colpa grave previsto in caso di “soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà” da parte del professionista.

Quanto al secondo punto, si richiamano i criteri generali in tema di risarcimento del danno modulati in relazione al caso specifico, in particolare se al momento del rogito fosse stato o meno versato il prezzo della compravendita. Nell'ipotesi esaminata da Cass. civ., sez. III, sent. 2 luglio 2010 n. 15726 si è dichiarato applicabile anche alla responsabilità contrattuale (quale quella del professionista) l'art. 2058 c.c. in tema di risarcimento in forma specifica quale alternativa a quello in forma pecuniaria, ferma la sussistenza di tutti i requisiti previsti dalla norma, con conseguente possibilità di condanna del notaio alla cancellazione a sua cura e spese (solidalmente con il venditore) delle iscrizioni ipotecarie non rilevate.

La Suprema Corte ribadisce il principio secondo cui “per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente, di talché l'inosservanza dello stesso da luogo a responsabilità ex contractu del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d'opera intellettuale demandatagli”. La ratio di tale “approdo esegetico pacifico” è stata spiegata nei seguenti termini: “poiché lo svolgimento di una prestazione professionale e segnatamente di quella del notaio nell'economia del rapporto di prestazione d'opera deve necessariamente avvenire in funzione dell'assicurazione della consecuzione dello scopo che deve assicurare l'atto rogato e, quindi, nel caso di vendita immobiliare del trasferimento di esso con le caratteristiche che le parti e segnatamente il cliente del notaio hanno contemplato e che la mediazione della prestazione d'opera del notaio deve trasfondere nell'atto…”. Il ricorso (con le relative spese) al professionista è motivato dal fatto che il cliente vuole che l'atto sia idoneo a produrre gli effetti in esso astrattamente trasfusi e, pertanto, il notaio è tenuto, nel quadro dell'obbligazione assunta, a tenere un comportamento che sia volto a conseguire tale scopo. Pertanto è tenuto “anche in forza di quei doveri di protezione…che il principio della buona fede impone nell'ambito dei rapporti obbligatori, a rendere edotto e, quindi, ad avvisare il cliente che l'atto che gli si chiede di rogare non potrà assicurare taluno degli effetti che, secondo la volontà che le parti concludenti esterneranno per il tramite dell'attività del notaio, il negozio dovrebbe produrre. Il notaio non può confidare che ciò che lui ha percepito nell'ambito della sua particolare qualificazione appaia percepibile anche dal cliente” (Cass. civ., sez. III, sent. 21 giugno 2012, n. 10296 in motivazione).

Alla luce della riportata ratio, la Cassazione ha ritenuto che dovesse essere affermata la responsabilità del notaio per non aver effettuato le visure (oltre alla pronuncia in esame, Cass. civ., sez. III, 6 aprile 2001, n. 5158 ; Cass. civ., sez. III, sent. 28 novembre 2007, n. 24733 ; Cass. civ., sez. III, sent. 24 luglio 2010, n. 10072 ; Cass. civ., sez. III, sent. 2 luglio 2010 n. 15726; Cass. civ., sez. III, sent. 20 luglio 2010, n. 16905; Cass. civ., sez. III, sent. 27 ottobre 2011 n. 22398 ); per non aver verificato l'esistenza della licenza di abitabilità (Cass. civ., sez. III, sent. 21 giugno 2012, n. 10296); non aver informato l'acquirente delle conseguenze sulla cancellazione dell'ipoteca del mancato frazionamento del mutuo da parte dell'istituto di credito (Cass. civ., sez. III, sent.11 gennaio 2006, n. 264 ), ovvero dell'esistenza di una sentenza annotata presso la conservatoria dei registri immobiliari statuente l'inefficacia del titolo di acquisto del venditore nell'atto da rogare (Cass. civ. sez. III, sent. 15 giugno 1999, n. 5946), o di un uso civico in favore di ente pubblico sul terreno su cui l'immobile oggetto di compravendita era stato costruito (Cass. civ., sez. II, sent. 2 marzo 2005, n. 4427). La responsabilità è stata riconosciuta anche laddove è stata ritenuta valida la clausola di esonero dall'obbligo di effettuare le visure (riportata nel rogito stesso), ove sia emerso dall'istruttoria che il notaio era senz'altro a conoscenza dell'esistenza di formalità pregiudizievoli, in applicazione del canone di diligenza previsto dall'art. 1176 comma 2 c.c. (Cass. civ., sez. III, 6 aprile 2001, n. 5158 ); ancora, nel caso in cui il venditore avesse rilasciato dichiarazioni mendaci ed il compratore avesse omesso di verificare le condizioni dell'immobile (Cass. civ., sez. III, sent. 28 novembre 2007, n. 24733 ), nonché laddove era risultato provato che il notaio aveva predisposto la scrittura privata autenticata (Cass. civ., sez. III, sent. 24 luglio 2010, n. 10072 ); ed infine anche nell'ipotesi in cui il professionista aveva addotto la particolare difficoltà nell'effettuare le visure a causa della situazione di arretrato della competente Conservatoria (Cass. civ., sez. III, sent. 27 ottobre 2011 n. 22398 ).

Relativamente alla quantificazione del danno - che è forse il profilo peculiare della presente pronuncia - deve evidenziarsi che il caso di specie è conforme a quello esaminato da Cass. civ., sez. III, sent. 20 luglio 2010, n. 16905: in entrambi, il professionista è stato condannato a rimborsare le sole spese connesse al rogito, dal momento che il corrispettivo della compravendita era già stato versato interamente in un momento anteriore. Diversamente, Cass. civ. n. 5946 del 1999, Cass. civ., n. 5158 del 2001 e Cass. civ. sent. n. 24733 del 2007, in cui il prezzo era stato versato contestualmente al rogito; Cass. civ., sez. II, sent. 2 marzo 2005, n. 4427, in cui il notaio è stato condannato alla restituzione del prezzo pagato per la compravendita nulla; Cass. civ., n. 10296 del2012 in cui, a seguito della non rilevata mancanza della licenza di abitabilità, il professionista è stato condannato al pagamento dell'importo per il condono nonché della differenza di valore del bene acquistato sul prezzo corrisposto.

La Suprema Corte ha sempre “bocciato” le difese dei notai che, nei casi menzionati, hanno invocato l'applicabilità delle limitazioni previste dall'art. 2236 c.c., con la seguente spiegazione: “la disposizione dell'art. 2236 c.c. non si pone in termini di contrapposizione rispetto alla disciplina generale dettata dall'art. 1176 c.c., siccome l'attenuazione della responsabilità non riguarda la diligenza bensì l'aspetto della prudenza e della perizia. In altri termini, perché possa entrare in gioco la disposizione dell'art. 2236 c.c., il problema sottoposto al professionista non solo deve avere natura tecnica, ma deve, per di più, riguardare prestazioni coinvolgenti problemi tecnici nuovi, di speciale complessità, per i quali è richiesto un impegno intellettuale superiore a quello professionale medio e con conseguente presupposizione di preparazione anch'essa superiore alla media” (Cass. civ., sez. III, sent. 27 ottobre 2011 n. 22398 in motivazione).

Vi è da chiedersi se la severa giurisprudenza della Corte di Cassazione in tema di responsabilità del notaio – perfettamente motivata dalla ratio sopra richiamata - non si scontri con la realtà edilizia del nostro territorio.