Danni per infiltrazioni da lastrico solare di uso esclusivo: di chi è la responsabilità?

In tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare, in quanto custode dei beni ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva o di uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione della parti comuni e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c. il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico e per i restanti due terzi a carico del condominio.

F.P., proprietario di un appartamento adibito promiscuamente a propria abitazione e studio, adiva il Tribunale di Trieste per chiedere il ristoro dei danni subiti in conseguenza di due successivi crolli del soffitto e del solaio del soggiorno, entrambi verificatisi in coincidenza del sovrastante lastrico solare, quest'ultimo peraltro di proprietà esclusiva di altro condomino. Il professionista deduceva, oltre al danno per i costi di ripristino della proprietà, un pregiudizio derivante dal blocco dell'attività per inagibilità dell'immobile. A fondamento delle proprie doglianze il ricorrente poneva la circostanza che, nonostante il pericolo di crollo fosse stato segnalato all'amministratore, questi non avrebbe provveduto alla messa in sicurezza, né si sarebbe mai altrimenti attivato, con ciò configurandosi in capo al medesimo amministratore un'evidente ipotesi di responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c. Ed in effetti, solo a distanza di quattro mesi dall'evento, l'amministratore, convocata un'apposita assemblea straordinaria e affidato incarico a due tecnici fiduciari, accertava che il crollo sarebbe stato da imputare ad uno sfondamento dei solai causato dal sovraccarico del muro di facciata, vale a dire di una parte comune, il cui obbligo di manutenzione sarebbe gravato, per l'appunto, sull'ente condominiale. Sennonchè, all'esito dell'assemblea si deliberava di porre a carico del condominio solo una quota, di un terzo, dei costi di mero ripristino (rifiutandosi invece il ristoro delle altre voci di pregiudizio), imputando - in pari ragione - gli ulteriori due terzi del danno rispettivamente alla proprietaria del lastrico sovrastante a quello interessato dal crollo e allo stesso arch. F.P. Costituitosi nel giudizio instaurato da quest'ultimo, il Condominio contestava integralmente il fondamento in fatto e in diritto della domanda attorea. L'evento, infatti, non sarebbe stato ascrivibile all'ente condominiale, non avendo questo – al contrario di quanto dedotto – la custodia dei luoghi e in particolare del lastrico solare sovrastante, di proprietà esclusiva e nella sfera di controllo di soggetti terzi, e sussistendo in ogni caso, in parallelo, anche una responsabilità dello stesso danneggiato, avendo questi mutato la configurazione interna dei vani del proprio appartamento. La causa, convertito il rito da sommario in ordinario e a seguito del rituale scambio di memorie, veniva direttamente rinviata per la decisione, senza espletamento di alcuna attività istruttoria.

Come anzidetto, il professionista danneggiato ha fondato la propria pretesa sul disposto di cui all'art. 2051 c.c. e sul presupposto di un onere esclusivo di manutenzione del condominio del lastrico solare da cui nella specie parrebbe essersi originato il crollo. Ma può questa norma essere sempre utilmente invocata nei confronti del condominio, ovvero del suo amministratore, e ciò in particolare allorché, come nel caso sottoposto al giudice triestino, l'uso o la proprietà del lastrico solare (o di una terrazza a livello) non siano comuni a tutti i condomini? E, in quest'ultimo caso, potrebbero, e a che titolo, rispondere anche o soltanto i proprietari o usuari esclusivi dello stesso lastrico solare? Può invece il condominio, in casi consimili, ritenersi sempre e comunque esente da responsabilità, atteso che, benché in proprietà o in uso esclusivi, quelle parti architettoniche (lastrico solare o terrazza a livello) assolvono pur sempre ad una funzione di copertura dell'intero edificio? E, in caso positivo, ovvero quante volte si ipotizzi la configurabilità di un concorso tra proprietario o usuario esclusivo e condominio, a che diverso titolo e in che misura possono essere ripartite le rispettive responsabilità concorrenti?

L'articolato iter argomentativo del Tribunale triestino, prende intanto le mosse da una disamina del regime della responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c. Ricorda il giudicante, menzionando numerosi precedenti di legittimità, che il titolo di responsabilità invocato dall'attore postula, oltre all'esistenza di uno stretto vincolo eziologico tra la dinamica della res custodita e il danno (conseguente, si intende, ad un'anomalia originaria o sopravvenuta della prima), anche la sussistenza di un effettivo, non occasionale, potere fisico di governo sulla stessa cosa oggetto della custodia. Da questa condizione deriva invero in capo al “custode” un dovere qualificato di contenuto positivo, comportante un più intenso onere di vigilanza e di adozione delle misure idonee ad evitare danni a terzi. Alla stregua di ciò, e in conformità a recenti decisioni della Corte regolatrice (cfr. Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2015 n. 1674), i condomini possono dunque, a rigore, considerarsi senz'altro investiti del governo della “cosa”, lastrico solare, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla piena proprietà sui beni comuni ex art. 1117 c.c. E in effetti, in base a questo approccio, strettamente extracontrattuale, altri precedenti avevano di fatto risolto la fattispecie, individuando però, nel contempo, anche un'analoga responsabilità concorrente del condominio, pur'esso, benché in una prospettiva diversa, custode dello stesso bene.

Ad un inquadramento dogmatico del tutto differente si ispirava invece una giurisprudenza più datata (si tratta della nota pronuncia della Cassazione (Cass. civ., Sez. Un. n. 3672/1997) che riconduceva il caso in esame nel solco della responsabilità contrattuale, individuando un'obbligazione propter rem concorrente tra i proprietari ai quali il lastrico serve da copertura e il titolare della proprietà o uso esclusivo. Le implicazioni di questa opzione non sono soltanto nominalistiche. Le differenti discipline cui soggiacciono rispettivamente la responsabilità contrattuale ed extra contrattuale, sia in riferimento al regime prescrizionale, sia con riguardo al riparto degli oneri probatori che, infine, al diverso atteggiarsi della solidarietà sostanziale e processuale, portano a conseguenze talora assai sensibili nel regolamento pratico della stessa fattispecie. Il Tribunale investito della decisione del caso qui in esame, prende tuttavia le distanze da entrambi gli approcci sopra ricordati e adotta una innovativa linea “mediana”, inaugurata solo qualche mese prima da una pronuncia dei giudici di piazza Cavour (Cass. civ., Sez. Un., 16 dicembre 2016 n. 9449) che ha apparentemente composto la querelle dogmatica, proponendo nel contempo un nuovo criterio di riparto delle spese, peraltro in parte sovrapponibile a quello richiamato anche dalle Sezioni Unite del 1997. Archiviata la controversa stagione “contrattuale” alla base di quest'ultimo dictum, l'ipotesi dannosa, assecondando gli orientamenti più recenti, viene interamente riportata nell'alveo della responsabilità extracontrattuale. Ma questa volta in base ad una lettura in parte diversa. Responsabile ex art. 2051 c.c. è invero il solo proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare e ciò se e nella misura in cui si trovi in relazione diretta con il bene potenzialmente dannoso. Il condominio, anche quando il lastrico sia di proprietà o uso esclusivo, può peraltro essere a sua volta titolare di una responsabilità propria. Ciò tuttavia in forza di un titolo giuridico diverso, vale a dire a norma degli artt. 1130, comma 1 n. 4 e 1135, comma 1 n. 4 c.c. in forza dei quali sorgono in capo all'ente condominiale obblighi concorrenti di natura conservativa e di manutenzione straordinaria, la cui violazione in concreto può determinare il sorgere di una responsabilità (aquiliana) concorrente dell'ente stesso. È fatta peraltro salva, nell'uno e nell'altro caso, la prova della riferibilità esclusiva del danno ad una o all'altra parte. Come in effetti è avvenuto nel caso qui in commento, laddove il tribunale giuliano ha mandato totalmente assolto l'incolpevole condominio. In mancanza di siffatta prova liberatoria, o comunque di un diverso carico di responsabilità, il criterio di imputazione, in questo caso in linea di parziale continuità con la giurisprudenza del 1997, è invece ancora quello stabilito dall'art. 1126 c.c., e cioè con il riparto di un terzo dei danni a carico del proprietario o usuario esclusivo e dei restanti due a carico del condominio.

La decisione in commento rappresenta un'interessante applicazione dei nuovi principi consacrati dalla Cassazione del 2016. Rispetto al più recente passato, pare ora meglio e più realisticamente plasmata la responsabilità dell'ente condominiale, cui in precedenza - nell'ambito di un richiamo indifferenziato dell'art. 2051 c.c. - veniva ascritto un potere/dovere di custodia che spesso in concreto non poteva essere esercitato. La divisione dei ruoli e dei compiti e, in parallelo, delle responsabilità appare oggi meglio e più coerentemente delineata, in ragione degli effettivi rapporti con la res, così come più chiaro appare l'ambito delle rispettive prove liberatorie. Se poi, da un lato, il definitivo abbandono della prospettiva contrattuale comprime nel tempo il diritto del danneggiato e lo espone ad un più severo carico probatorio, la diversa disciplina del concorso lo solleva tuttavia nello stesso tempo da un'individuazione, spesso non semplice, delle responsabilità parziarie dei singoli potenziali responsabili.