Convenzione di lottizzazione: obbligazioni reali e solidarietà

L'obbligazione di provvedere alla realizzazione delle opere di urbanizzazione assunta da colui che stipula una convenzione edilizia è propter rem, nel senso che essa va adempiuta non solo da colui che tale convenzione ha stipulato, ma anche da colui, se soggetto diverso, che richiede la concessione edilizia; conseguentemente colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione. La natura reale dell'obbligazione in esame riguarda, dunque, i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione, e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa.

La Società a, premesso di aver acquistato dalla Società b alcuni terreni rispetto ai quali la società venditrice aveva stipulato con il Comune competente una convenzione urbanistica per la lottizzazione delle aree, nella quale la Società b e i suoi aventi causa si obbligavano all'esecuzione di opere di urbanizzazione primaria, precisato di aver realizzato tali opere, conveniva in giudizio i successivi proprietari dei lotti interessati dalla lottizzazione per ottenere il rimborso pro quota delle spese sostenute.

Il Tribunale adito rilevava il difetto di rappresentanza della Società a. La Corte distrettuale, invece, riconosciuta la rappresentanza, rigettava la domanda nel merito.

Avverso detta sentenza la Società a proponeva ricorso per Cassazione.

In motivazione

Il cuore della sentenza in esame si ravvisa ove la Suprema Corte, facendo propria l'impostazione della Corte di Appello in materia di obbligazioni reali sorte a seguito dell'adozione di convenzioni di lottizzazione, nell'individuazione dei soggetti obbligati propter rem,afferma che: «la qualificazione di obbligazione propter rem è quella che assume rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile, cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione». Di qui l'inferenza logica: andranno «esclusi dall'area degli obbligati a tale titolo, i soggetti che utilizzano per una loro diversa edificazione le opere di urbanizzazione realizzate da altri, senza avere con questi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione». «Sono anche esclusi - continua la Corte - i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione, con la conseguenza che qualora quest'ultimo abbia anche realizzato le opere di urbanizzazione può rivalersi con i successivi acquirenti della spesa sostenuta solo in virtù di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene più in rilievo il carattere "reale" dell'obbligazione».

l punto è il seguente: in presenza di una convenzione di lottizzazione, quali sono i soggetti solidalmente tenuti nei confronti della civica Amministrazione a realizzare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria?

La sentenza in parola prende le mosse dalla volontà della Società a, che ha acquistato i terreni e realizzato la lottizzazione in conformità alla convenzione stipulata tra il Comune e la Società b, di ripetere dagli acquirenti dei singoli lotti urbanizzati le spese sostenute per le opere di urbanizzazione realizzate.

Il giudicante viene dunque interrogato sull'esistenza o meno di un'obbligazione reale solidale in capo alla nuova società lottizzante e ai singoli acquirenti, ossia se tali soggetti sono condebitori verso il Comune.

La causa viene decisa nel merito dalla Corte distrettuale che, dapprima ricostruendo la figura delle obbligazioni propter rem alla luce della giurisprudenza di legittimità, in seguito interpretando la convenzione stipulata, esclude, facendo applicazione degli ordinari canoni dell'ermeneutica giuridica, che la Società a e i singoli acquirenti possano considerarsi condebitori, concludendo che, in difetto di ciò, avrebbero potuto divenire tali solo sulla base del singolo contratto stipulato da ciascun acquirente del lotto urbanizzato.

Nel ricorso per Cassazione la Società lottizzante, quanto al profilo se i convenuti siano coobbligati in forza della convenzione, si limita a sostenere che l'interpretazione della convenzione è errata, affermando apoditticamente che l'obbligo verso il Comune per l'esecuzione delle opere di urbanizzazione, nascendo dalla legge, si riferisce anche ai successivi proprietari delle singole aree, non potendo la convenzione modificare i rapporti creati ex lege.

La Corte di Cassazione, facendo propria l'interpretazione alla base della decisione gravata, esclude che i successivi acquirenti dei lotti siano obbligati propter rem e afferma che i proprietari dei lotti interessati avrebbero potuto essere obbligati solo sulla base del contratto di acquisto dei singoli lotti, fermo restando l'obbligo solidale della società lottizzante e del concessionario originario nei confronti del Comune.

Da una parte, dunque, l'obbligo di esecuzione delle opere nei confronti del Comune gravava sulla società stipulante la convenzione e sui suoi aventi causa, dall'altra, il titolo dell'obbligo solidale con i singoli proprietari non era rinvenibile né nella convenzione, né nel successivo contratto di vendita dei terreni concluso tra le Società b e a. Di qui, l'evidente conclusione: in mancanza di una pluralità di debitori per la medesima prestazione non vi può essere solidarietà e, quindi, non può operare l'art. 1299 c.c., che consente il regresso da parte di chi ha adempiuto nei confronti degli altri condebitori per la parte di ciascuno.

La convenzione di lottizzazione è fonte pacifica di obbligazioni propter rem ed è, pertanto, astrattamente idonea a vincolare anche i successivi aventi causa del proprietario stipulante.

L'obbligo di fare, previsto nella convenzione a carico della parte lottizzante e consistente, da una parte, nella realizzazione delle opere specificate nella convenzione e comprendenti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, dall'altra, nella conseguente cessione delle aree alla civica Amministrazione, ha natura, dal lato passivo del rapporto obbligatorio, di prestazione patrimoniale imposta e di obbligazione reale. Grava, dunque, anche sugli aventi causa dell'originario lottizzante, con la conseguenza che detti soggetti assumeranno tutti gli oneri a carico di quest'ultimo in sede di convenzione di lottizzazione, compresi quelli di urbanizzazione ancora dovuti.

La natura “reale” dell'obbligazione riguarda, quindi, i soggetti che stipulano la convenzione, coloro che richiedono il titolo edilizio, coloro che realizzano l'edificazione e i loro aventi causa. Pertanto, l'assunzione, da parte del proprietario del fondo, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte di quelle di urbanizzazione secondaria -cui è subordinata la concessione del titolo edilizio- costituisce un'obbligazione reale e comporta che dette opere debbano essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia e che ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono originariamente la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli lotti o gruppi di lotti.

Di qui il sorgere delle controversie.

In questo scenario, infatti, l'opponibilità ai terzi dei vincoli e degli oneri derivanti dalla lottizzazione è subordinata alla trascrizione della convenzione: solo in tal modo, la pubblicità diventa lo strumento attraverso il quale viene attribuita efficacia reale agli impegni assunti dal lottizzante, che operano propter rem, trasferendosi in capo ai successivi proprietari delle aree anche in assenza di uno specifico atto di accollo.

In materia di convenzione di lottizzazione, a ben vedere, la realità, che attiene al carattere sostanziale del diritto, produce effetti nella sola ipotesi in cui vi sia successione nella posizione del costruttore e gli oneri da questo assunti siano trascritti nei registri immobiliari.

A questo punto è bene precisare che la natura reale dell'obbligazione de qua non riguarda i soggetti che utilizzano per una loro diversa edificazione le opere di urbanizzazione da altri realizzate, senza avere con essi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, sono tenuti a pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. L'obbligazione reale, quindi, nella tipica ipotesi di mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione, non grava di per sé su chi utilizza le opere realizzate, bensì sul soggetto che stipulò la concessione edilizia o sul soggetto che gli subentrò nella costruzione del fabbricato e quindi nell'attuazione della concessione edilizia. Nessuna successione nel lato passivo dell'obbligazione reale si può dunque verificare nei confronti degli acquirenti delle costruzioni.

Solo colui che realizza opere di trasformazione edilizia ed urbanistica, valendosi della concessione edilizia rilasciata al suo dante causa, ha nei confronti del Comune gli stessi obblighi che gravano sull'originario concessionario, ed è con quest'ultimo solidalmente obbligato per il pagamento degli oneri di urbanizzazione.

In conclusione, gli obblighi nascenti dalle convenzioni di urbanizzazione sono da qualificare come obbligazioni reali; pertanto degli inadempimenti sono responsabili e possono essere convenuti in giudizio dalla pubblica amministrazione anche gli aventi causa degli stipulanti.