Infiltrazioni dal lastrico solare, danni all’unità immobiliare sottostante e responsabilità del condominio

Nel caso di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare di copertura condominiale, di proprietà comune, che abbiano cagionato danni all'unità immobiliare sottostante, il condominio, in applicazione del principio della responsabilità da cose in custodia, di cui all'art. 2051 c.c., e dei principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione, recentemente intervenuta a dirimere il contrasto interpretativo sul tema insorto, è tenuto all'eliminazione delle cause delle problematiche ed a risarcire ai proprietari il danno patrimoniale, determinato e liquidato secondo i principi che regolamentano la responsabilità extra contrattuale, nonché il danno non patrimoniale, ove sussistente, e nei limiti dell'assolvimento al relativo onere probatorio, configurabile, sia nel caso di lesione di diritti costituzionalmente garantiti, che di fatti lesivi di diritti dominicali.

Nello specifico, gli attori lamentavano l'impedimento allo svolgimento dell'attività politica nonché una patologia di tipo depressivo, loro cagionati dalle lamentate problematiche, chiedendo il risarcimento del danno, ravvisabile nel “pregiudizio alla tranquillità ed alla vita di relazione”.

In corso di causa, si costituiva il condominio, chiedendo la repulsa delle domande attoree, eccependo, il difetto di prova della riconducibilità dei pretesi danni alle infiltrazioni lamentate nella citazione, la corretta manutenzione delle parti comuni, la conseguente insussistenza di responsabilità a proprio carico e, per l'effetto, l'inimputabilità a sé dei danni ex artt. 2043 e 2051 c.c. Contestualmente, svolgeva chiamata in manleva ex art. 269 c.p.c. della compagnia di assicurazioni, con la quale era stata sottoscritta relativa polizza per la responsabilità civile.

La terza chiamata, a propria volta costituitasi in giudizio, deduceva l'infondatezza delle domande attoree ed eccepiva l'inoperatività della polizza, non rientrando i lamentati danni nel novero dell'oggetto contrattuale, costituito, nello specifico, dalla copertura dei danni derivanti da rottura di tubazioni.

La consulenza tecnica, espletata, sia in via preventiva, che nel corso del giudizio, ha accertato la sussistenza dei danni lamentati dagli attori e la loro riconducibilità alle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, di copertura del condominio, individuandone la causa nella carenza di manutenzione e nell'inadeguata impermeabilizzazione del lastrico solare.

Il giudizio di merito si concludeva con la sentenza in commento, con la quale il Tribunale, nel premettere un excursus giuridico in merito alle evoluzioni giurisprudenziali intervenute sull'argomento, riteneva provata la responsabilità del condominio e, conseguentemente, lo condannava all'esecuzione delle opere necessarie all'eliminazione delle lamentate problematiche ed al risarcimento dei danni subiti dagli attori, ad esclusione di quello non patrimoniale.

Quanto alla domanda di manleva formulata dal condominio, la medesima veniva rigettata non ritenendo operante la garanzia di cui alla polizza.

Nel caso esaminato dal giudice di merito, si trattava di comprendere se fosse accoglibile, ed entro quali limiti, la domanda spiegata dagli attori, proprietari di un appartamento posto al quinto piano di un edificio condominiale, i quali, lamentate infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, chiedevano l'eliminazione delle cause delle medesime ed il risarcimento dei danni dalle stesse cagionati al proprio immobile, ai locali camera, cucina, bagno padronale e bagno di servizio, danno patrimoniale, oltreché del danno non patrimoniale.

La sentenza in esame offre lo spunto per esaminare la tematica del risarcimento del danno arrecato agli immobili di proprietà esclusiva dei condomini dalle parti comuni condominiali, andando ad individuare natura e limiti della relativa responsabilità risarcitoria, alla luce delle recenti pronunce della Corte di Cassazione, intervenuta sull'argomento a sezioni unite a risolvere il relativo contrasto interpretativo (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449).

La risoluzione delle questioni giuridiche sottese alla pronuncia, presupponeva il preliminare accertamento della natura giuridica del lastrico solare, se di proprietà comune condominiale o, diversamente, di proprietà o uso esclusivo di uno dei condomini.

La questione è stata risolta sulla scorta delle evidenze probatorie raggiunte in corso di causa, ove, la c.d. presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., non ha trovato idonea smentita, essendo a tale fine irrilevante la circostanza, pur dedotta dal condominio, della dichiarazione dell'amministratore, che avrebbe affermato la proprietà in capo ad una società terza di detto bene.

Ciò posto, il giudicante, sulla base delle risultanze della consulenza tecnica, ritenuti provati il danno, l'evento ed il relativo nesso di causa, ha ritenuto il condominio responsabile dei danni subiti dagli attori, quindi tenuto a risarcire loro il relativo danno.

Degno di nota è il ragionamento logico giuridico che ha portato alla pronuncia oggetto dell'odierna nota e, conseguentemente, al riconoscimento del danno risarcibile.

La sentenza ha preso spunto dalla recente sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, intervenuta a dirimere il contrasto interpretativo che, nel caso di danno arrecato dalle parti condominiali alla proprietà esclusiva di uno dei condomini, si era venuto a creare fra tre diversi orientamenti giurisprudenziali (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449).

Secondo un primo orientamento (Cass. civ., sez. un., 29 aprile 1997, n. 3672), la responsabilità per danni, prodotti all'appartamento sottostante dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare, deteriorato per difetto di manutenzione, deriverebbe dall'inosservanza dell'obbligo di manutenzione delle cose comuni, da qualificare come obbligazione propter rem, con la conseguenza che, ritenuta la responsabilità conseguenza diretta della titolarità del diritto reale, il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico ne risponderebbe ai sensi dell'art. 1126 c.c. ed i restanti condomini ai sensi dell'art. 1123 comma 1, c.c.

Detto orientamento, pur essendo stato espresso dalle Sezioni Unite, non è valso ad uniformare le successive pronunce.

Invero, un secondo orientamento sosteneva che dei danni alla proprietà esclusiva di uno dei condomini dovesse rispondere il condominio, quale custode delle cose comuni, ai sensi dell'art. 2051 del c.c. (Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 642).

Un terzo orientamento riteneva, per contro, che, nel caso di proprietà o uso esclusivo del lastrico la responsabilità per i danni dal medesimo cagionati ricadesse, in via esclusiva sul titolare del diritto, escludendo qualsivoglia concorso del condominio in detta responsabilità (Cass. civ., sez. II, 15 aprile 2010, n. 9084).

La sentenza delle sezioni unite della Corte di Cassazione del 2016, nel dirimere il contrasto tra gli orientamenti che precedono, ha affermato il principio di diritto secondo cui, nel caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà condominiale, del danno risponde il condominio ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2051 c.c., mentre, ove di proprietà o in uso esclusivo di un condomino, sussisterebbe un concorso di responsabilità ex art. 2055 c.c. tra quest'ultimo, tenuto in forza della disposizione di cui all'art. 2051 c.c., e l'ente di gestione, obbligato in forza del disposto di cui all'art. 2043 c.c.

Invero, il titolare dell'uso esclusivo del bene, trovandosi in rapporto diretto con il medesimo, sarebbe tenuto agli obblighi di custodia di cui all'art. 2051 c.c. ed alle responsabilità conseguenti alla omessa manutenzione, mentre il condominio sarebbe tenuto a compiere gli atti conservativi e ad eseguire la manutenzione straordinaria relativa alle parti comuni dell'edificio secondo il combinato disposto di cui agli artt. 1130 comma 1, n. 4), e 1135, comma 1, n. 4), c.c., ad evitare che arrechino pregiudizio ad alcuno, con conseguente riconoscimento del concorso tra i due tipi di responsabilità. Concorso che, in difetto di prova circa la specifica imputazione soggettiva del danno, va risolto secondo il criterio di imputazione di cui al disposto dell'art. 1126 c.c.

Interessante notare come, alla stregua del chiarimento fornito dalla Suprema Corte, sia dato desumere che, nel caso il lastrico sia di proprietà esclusiva di un condomino, detto concorso sarebbe sempre operante, poiché alla proprietà esclusiva della parte apparente si affiancherebbe sempre la condominialità della parte ad essa sottostante, in quanto elemento strutturale dell'edificio.

Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale, il giudice, appurata la natura comune del lastrico solare, e, ritenuta la conseguente responsabilità del condominio, di natura extracontrattuale, in applicazione dei principi che la regolano, ha ritenuto risarcibile il danno patrimoniale, con condanna dell'ente all'esecuzione degli interventi necessari all'eliminazione delle infiltrazioni ed al risarcimento del danno subìto dagli attori, pari al costo per la rimessione in pristino dell'immobile danneggiato, oltre, trattandosi di fatto illecito, quindi di debito di valore, alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali.

Interessante notare come, nella liquidazione del danno riconosciuto agli attori, il giudice abbia correttamente espunto la quota parte del costo necessaria alla riparazione del cosiddetto intradosso del lastrico solare, trattandosi di parte avulsa dalla proprietà degli attori.

In sede decisionale, il giudice valutava, altresì, la risarcibilità del danno non patrimoniale.

Interessante notare il ragionamento logico giuridico svolto sul punto dal giudicante, il quale ha richiamato la copiosa giurisprudenza sussistente in materia di risarcimento del danno non patrimoniale derivante dalle problematiche lamentate dagli attori.

A tale proposito, se è vero che le medesime, allorquando siano tali da determinare la lesione di un diritto costituzionalmente garantito, quale, ad esempio, il diritto alla salute, determinano l'obbligo di risarcire il danno biologico, allorché documentato, è altrettanto vero che recentemente la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. un., 1 febbraio 2017, n. 2611), ha riconosciuto la risarcibilità del danno non patrimoniale anche in presenza della lesione di diritti costituzionali diversi dalla salute, attribuendo rilevanza alla lesione del diritto dominicale.

Sul punto, si rileva che, al fine del riconoscimento del danno è necessario fornire la prova che il fatto lesivo abbia determinato una significativa alterazione delle abitudini di vita degli attori, non essendo possibile ritenere che il danno de quo possa ritenersi in re ipsa.

È, infatti, principio di diritto del nostro ordinamento giuridico quello secondo cui la lesione di un diritto è fonte di un'obbligazione risarcitoria solo allorquando determini un concreto pregiudizio, ovvero un nocumento patrimoniale o non patrimoniale (Cass. civ., sez. II, 18 novembre 2014, n. 24474).

A tale fine è irrilevante il mero disagio transeunte dedotto dagli attori, i quali avrebbero dovuto provare il danno, consistente nella sofferenza soggettiva o nelle significative alterazioni delle abitudini di vita.

Motivo per il quale, non avendo i predetti assolto al relativo onere probatorio, il Giudice ha rigettato la relativa domanda.

Riguardo al rapporto tra il condominio e la compagnia di assicurazioni, terza chiamata in causa, la stessa contestava l'operatività della garanzia, formulando eccezione di inoperatività della polizza (Cass. civ., sez. III, 3 luglio 2014, n. 15228), opponendosi alla domanda di manleva formulata dal condominio, la quale veniva rigettata, non avendo il convenuto ottemperato all'onere su di sé conseguentemente ricadente di provare l'oggetto della garanzia.

Invero, come sopra premesso, la CTU aveva accertato che le infiltrazioni fossero imputabili ad un problema di impermeabilizzazione del lastrico e non alla rottura delle tubazioni, detta ultima oggetto del rischio assicurato.

Si ritiene, pertanto, che la sentenza in esame, in applicazione delle norme giuridiche applicabili al caso deciso nonché dei principi di diritto espressi nelle recenti sentenze della Corte di Cassazione, abbia correttamente concluso, da un lato riconoscendo la responsabilità del condominio nei confronti degli attori nei limiti spiegati, dall'altro, escludendo la sussistenza di obbligazioni di sorta in capo alla compagnia di assicurazione. Interessante notare che, in punto spese, il giudice ha ritenuto di compensare le spese tra il condominio e la compagnia di assicurazioni posto che la decisione in merito all'operatività o meno della garanzia non poteva prescindere da una valutazione tecnica alla quale si è dovuto dare corso nel giudizio.

Celeste, Codice commentato del condominio, Milano, 2018, 70;

Cuffaro - Padovini, Codice commentato degli immobili urbani, Torino, 2017, 496;

Triola, Il nuovo condominio, Torino, 2013, 1167.

(FONTE: condominioelocazione.it)