Codice Civile art. 1601 - Risarcimento del danno al conduttore licenziato.

Inquadramento

Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale ed in applicazione dell'art. 1599 c.c., il subentro – a latere locatoris – dell'acquirente all'alienante nel rapporto locatizio, producendo altresì, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall'art. 111 c.p.c.: l'acquirente si surroga nella posizione dell'originario locatore, acquistando, dal momento dell'acquisto, i medesimi diritti ed obblighi verso il conduttore, che aveva il cedente.

All'ipotesi di compravendita va equiparata – in base all'interpretazione fornita a proposito dell'art. 1599 c.c. in relazione al concetto di “terzo acquirente” – quella della donazione (Cass. III, n. 13833/2013; Trib. Bari, 3 luglio 2018), della permuta (Cass. III, n. 975/1978), della costituzione di usufrutto (Cass. III, n. 11828/1990), nonché, più in generale, qualsiasi altra ipotesi di acquisto a titolo derivativo o derivativo-costitutivo (Cass. III, n. n. 2356/1985).

La cessione del contratto di locazione, in mancanza di una volontà contraria dei contraenti, determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo che subentra ex lege nei diritti e nelle obbligazioni del locatore-venditore senza necessità del consenso del conduttore.

Chiara è, in tal senso, la posizione della giurisprudenza di legittimità, consolidata, da un lato, nell'escludere che l'acquirente di un immobile locato possa far valere – in difetto di una cessione del credito – pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della vendita (Cass. III, n. 11895/2008; Cass. III, n. 8329/2001) e, dall'altro, nell'affermare che l'acquirente conserva pur tuttavia azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto (potendo, ad esempio, reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata: così Cass. III, n. 4912/2003; Cass. III, n. 19442/2008). Del pari è stato chiarito che, in applicazione dell'art. 1602 c.c., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, va implicitamente escluso che il fenomeno successorio, ex art. 1599 c.c., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo (Cass. III, n. 24222/2019), con la conseguenza che il rapporto di locazione si scinde in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore (Cass. III, n. 19747/2012; Cass. III, n. 22669/2004; Cass. III, n. 8328/2001): sicché la successione dell'acquirente, salvi diversi accordi di cessione, consentiti nel nostro ordinamento come espressione del principio dell'autonomia contrattuale delle parti, non comporta il trasferimento al nuovo proprietario della situazione debitoria e creditoria, maturatasi in capo al precedente proprietario, nel periodo antecedente all'acquisto del bene locato (Cass. III, n. 2751/2015). Il conduttore, pertanto, è tenuto, di regola, a pagare i canoni all'acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell'immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell'art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti (Trib. Teramo, 17 giugno 2014).

La dottrina ritiene che quella in esame configuri un'ipotesi di successione nella posizione contrattuale o di cessione del contratto ex lege, cui applicare – quantomeno analogicamente – le norme generali in materia di cessione del contratto (Carrara, Ventura, 454; in senso contrario all'applicazione analogica delle norme dettate sulla cessione del contratto in generale, però, Guarino, 47; Provera, 414); ma si è altresì sostenuto (Trifone, 526) che la qualificazione del fenomeno (in termini di successione nel contratto o cessione di esso) non abbia una importanza pratica, rilevando, a contrario, gli effetti di esso, consistenti in una surrogazione del terzo acquirente nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e avendo l'art. 1602 il precipuo intento di regolare i rapporti tra alienante ed acquirente della cosa locata. È, invece, pacifico che il subentro del terzo si verifica integralmente ed in via automatica e istantanea dal giorno del suo acquisto (Tabet 1972, 654).

AI fini dell'opponibilità della locazione all'acquirente a titolo particolare, però, occorre che siano integrati i presupposti fissati dall'art. 1599 c.c. e, cioè, che si tratti di locazione a) di data certa anteriore al trasferimento ovvero b) trascritta, se di durata ultranovennale.

In caso di mancanza di data certa (o di trascrizione), soccorrono le regole fissate dagli artt. 1600 e 1601 c.c. che, pur riconoscendo una tutela “minima” in favore del conduttore, rispondono alla esigenza di imporre al terzo acquirente un minor sacrificio al proprio diritto di godimento: sicché, in ultima analisi, il terzo è tenuto a rispettare la locazione solo entro un dato termine (art. 1600 c.c.) e può anche licenziare il conduttore (art. 1601 c.c.), senza che questi possa opporsi, salvo il diritto al risarcimento del danno nei confronti del locatore originario-alienante.

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