Ripartizione dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello

La disciplina prevista per il lastrico solare esclusivo si applica anche all'ipotesi della c.d. terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo che, a differenza dei balconi c.d. aggettanti, svolge una funzione di copertura alle unità immobiliari sottostanti, con la conseguenza che, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi ex artt. 1130, n. 4), e 1135, comma 1, n. 4), c.c., il cui concorso va risolto, in mancanza della prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.

La vicenda, decisa con la sentenza in commento, traeva origine dalla domanda di una condomina nei confronti del proprietario dell'appartamento sovrastante a cui richiedeva il risarcimento dei danniderivanti da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla terrazza a livello di proprietà del convenuto. L'attrice citava in giudizio anche il condominio in quanto non escludeva la natura condominiale della terrazza; del resto era stata proprio l'assemblea ad appaltare i lavori per la ristrutturazione straordinaria del terrazzo, mentre il l'Autorità comunale aveva diffidato sia il titolare di detta copertura sia i condomini all'esecuzione dei lavori.

Il Giudice di Pace accoglieva la domanda e condannava il proprietario della terrazza a livello al risarcimento dei danni, oltre all'esecuzione dei lavori di manutenzione e ripristino della terrazza; lo stesso giudice, però, rigettava la domanda proposta nei confronti del condominio.

Il soccombente proponeva appello avverso la sentenza resa dal Giudice di Pace, richiedendo, tra l'altro, che fosse dichiarata l'esclusiva responsabilità del condominio e, in via subordinata, che le spese per i danni fossero ripartite secondo i criteri dell'art 1126 c.c.; in particolare, secondo l'appellante, il Giudice di Pace aveva errato nel ritenere che la sua terrazza a livello non costituisse un lastrico solare, escludendo la legittimazione passiva del condominio; inoltre, considerava errata la sentenza nella parte in cui aveva recepito acriticamente le conclusioni del consulente senza precisare le ragioni per cui la terrazza a livello di sua proprietà, pur svolgendo la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, non fosse parificata a tutti gli effetti di legge al lastrico solare, con conseguente applicazione della disciplina contenuta negli artt. 1117, 1126 e 2043 c.c.

Si costituiva il condominio, chiedendo il rigetto dell'appello per l'assenza di responsabilità in quanto il terrazzamento dal quale erano derivate le infiltrazioni risultava totalmente avulso dalla funzione e dalla qualificazione di lastrico solare rispetto alla verticale del fabbricato.

Si trattava, quindi, di stabilire se le infiltrazioni che avevano danneggiato l'appartamento sottostante provenivano dal piano di calpestio di un balcone c.d. aggettante o da una terrazza a livello di proprietà o uso esclusivo cui è equiparato il lastrico solare, indagine preliminare necessaria per individuare la disciplina applicabile in ordine alla ripartizione degli oneri conseguenti ai danni da infiltrazioni subiti dal singolo condomino

A seguito della documentazione fotografica allegata alla consulenza espletata in primo grado, il Tribunale adìto ha qualificato la porzione di fabbricato, che ha causato le infiltrazioni, come terrazzo a livello di uso esclusivo dell'appellante, escludendo si trattasse del pavimento di un balcone aggettante. In particolare, tale copertura è risultata costituita da una parte coperta (da cui derivano le infiltrazioni nel salone dell'appartamento posto al secondo piano) e una parte scoperta (da cui provenivano le infiltrazioni alla loggia del piano inferiore) praticabile e suscettibile di autonoma fruizione, strutturalmente e funzionalmente destinata non solo a coprire una parte del fabbricato, ma, soprattutto, a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del condomino del quale è contigua, costituendone una proiezione all'aperto.

Secondo lo stesso Tribunale, quindi, è certo che per ripartire le spese per danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante alla terrazza a livello occorre fare riferimento all'art. 1126 c.c., secondo cui tali oneri di spesa devono gravare sia sul proprietario, o sull'usuario esclusivo, quale custode del bene ex art. 2051 c.c., sia sul condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, n. 4), c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; in particolare, il concorso di tali responsabilità va, di norma, risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo della terrazza (o del lastrico) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

La terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti (Cass. civ., sez. III, 25 agosto 2014, n. 18164; Cass. civ., sez. II, 28 settembre 2012, n. 16583).

Il manufatto in questione, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo ed al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri, occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito (Cass. civ., sez. II, 23 agosto 2017, n. 20287).

Al fine dell'equiparazione al lastrico solare o al tetto, inteso quale parte comune dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c., è tuttavia indispensabile che la terrazza a livello consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e, soprattutto, a dare un affaccio ed ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno (Cass. civ., sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629).

Del resto, sebbene la terrazza abbia anch'essa una funzione di copertura, nel perimetro è delimitata da balaustre, ringhiere o muretti, cioè da elementi che rivelano una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.

Si tratta, dunque, di un manufatto che, come il balcone, costituisce il prolungamento dei locali situati sul medesimo piano; allo stesso tempo, però, e a differenza del balcone - quanto meno di quello “aggettante” - funge (con tutta o parte della sua superficie) da copertura alle sottostanti porzioni di piano esclusive, poste nella verticale della sua proiezione (Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1990; Trib. Roma 23 ottobre 2018).

Qualora l'uso della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, trova applicazione la disciplina prevista dall'art. 1126 c.c., secondo cui un terzo delle spese di riparazione o ricostruzione di tale manufatto è a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi sono a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti (Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2016, n. 5814; Cass. civ., sez. III, 13 dicembre 2007, n. 26239; Cass. civ., sez. III, 21 febbraio 2006, n. 3676; Cass. civ., sez. II, 17 gennaio 2003, n. 642; Cass. civ., sez. II, 28 novembre 2001, n. 15131).

L'obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell'edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all'assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. VI, 9 agosto 2017, n. 19779).

Merita, però, di essere precisato che se la terrazza è parzialmente aggettante, per cui una parte si protende nel vuoto (al di là del contorno dello stabile), non è integralmente applicabile l'art.1126 c.c.

Ciò perché la parte in aggetto della stessa altro non può considerarsi che un ampliamento, al di là del muro perimetrale dell'edificio, del piano di calpestio di cui unico beneficiario è il proprietario esclusivo della terrazza, con sicura assenza di qualsiasi vantaggio per i proprietari dei locali sottostanti, e con la conseguenza che per le spese relative ai lavori di ripartizione di detto tratto non può farsi riferimento ai criteri di ripartizione dettati dall'art. 1126 c.c., dovendo esse gravare esclusivamente sul proprietario .

Nel caso ci si trovi di fronte ad una terrazza con queste caratteristiche, la ripartizione delle spese di manutenzione ex art. 1126 c.c. potrà essere effettuata solo con riferimento alla superficie della terrazza stessa che svolga la predetta funzione di copertura (che, cioè, si trovi nella proiezione verticale delle porzioni sottostanti) e non per la parte aggettante della medesima (Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 2017, n. 4183; Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624; Trib. Roma 26 febbraio 2019, n. 4327).

Dal punto di vista pratico, quindi, sarà necessario separare dalla somma complessiva la spesa per l'intervento di manutenzione alle due diverse porzioni di superficie (coperta e aggettante), al fine di ricavare la relativa quota-parte da ripartire ex art.1126 c.c., mentre le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo.

Naturalmente, il principio sopra espresso vale, però, solo per le terrazze di uso o proprietà esclusiva con parte aggettante esistente per scelta del costruttore. È vero, infatti, che non è lecito il comportamento del condomino che sposta il parapetto del terrazzo in avanti fino al muro perimetrale condominiale “appropriandosi” di una porzione del cornicione e della parte di gronda che lo attraversa; tale conclusione vale soprattutto se il regolamento vieta la realizzazione sulle proprietà individuali di ogni opera esterna volta a modificare l'architettura, l'estetica o la simmetria del caseggiato (Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2020, n. 4909).

In ogni caso, sempre in applicazione dell'art 1126 c.c., merita di essere ricordato che qualora l'uso della terrazza a livello, non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ex art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, n. 4), c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Il concorso di tali responsabilità va risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2017, n. 3239; Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449).

• Celeste - Salciarini, Le spese nel condominio, Torino, 2020, 167;
• Celeste, Il codice del condominio, Milano, 2018, 233;
• Celeste - Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017, 950;
• Celeste - Scarpa, Il regolamento, le tabelle e le spese, Milano, 2014, 297;
• Salciarini, Il lastrico solare esclusivo: problematiche di ripartizione delle spese, in Immobili & diritto, 2009, fasc. 7, 7;
• Scarpa, Balconi, lastrici e terrazze: attribuzione della proprietà e ripartizione delle spese, in Immobili & proprietà, 2009, 435.

(Fonte: Condominio e Locazione)