Notaio omette l'effettuazione delle visure ipocatastali: l'eventuale autorizzazione delle parti non esclude la responsabilità contrattuale

Il notaio incaricato della redazione ed autenticazione di un atto pubblico di trasferimento immobiliare non è destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti e non può quindi, limitarsi ad accertare la volontà delle stesse e sovraintendere alla redazione dell'atto, ma ha l'obbligo di compiere quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo.

Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, né tale responsabilità può essere esclusa qualora il notaio sia stato espressamente esonerato - per concorde volontà delle parti esternata in una clausola inserita nella scrittura - dallo svolgimento delle attività accessorie e successive, necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, dal compimento delle cosiddette "visure catastali" e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi, quando tale clausola non sia giustificata da esigenze concrete delle parti, come nel caso della sussistenza di ragioni di urgenza di stipula dell'atto addotte dalle parti medesime.

(Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza di merito che aveva escluso la responsabilità contrattuale del notaio che aveva omesso di informare le parti dell'infrazionabilità del box parcheggio rispetto alla porzione pertinenziale, vincolo richiamato in precedenti atti notarili oltre che essere previsto dalla l. n. 112 del 1989).

Un venditore citava in giudizio il venditore di un immobile per chiedere la risoluzione del contratto di compravendita ed il risarcimento del danno posto che da precedenti atti notarili era stata prevista l'infrazionabilità del box parcheggio rispetto alla porzione pertinenziale. Il venditore chiedeva di essere garantito dal notaio che aveva rogato l'atto, per omesso accertamento dell'esistenza di tale vincolo.
La Corte di Appello escludeva la responsabilità del notaio atteso che il professionista era stato espressamente dispensato dall'incarico di provvedere agli accertamenti urbanistici ed amministrativi.

Proposto ricorso in Cassazione, i giudici di legittimità – per quello che rileva in questa sede ai fini della responsabilità del notaio – hanno annullato la sentenza di merito, sul rilievo che è onere del notaio fornire alle parti le informazioni necessarie per assicurare l'effettiva idoneità degli atti rogati a realizzare gli effetti giuridici voluti dai contraenti. Nel caso di specie veniva in rilievo la nullità dell'atto di trasferimento del box rispetto all'immobile.

La questione in esame è la seguente: quando è configurabile la responsabilità contrattuale del notaio per omesse verifiche catastali?

La Corte di Cassazione ha specificato che per il notaio, richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo che non vi sia stata espresso dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e quindi fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle preparatorie e successive necessarie perché siano assicurate la serietà e la certezza dell'atto giuridico da redigere ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti stipulanti

Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità ex contractu per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. n. 11296/2020).

Stante l'imprescindibile ed esclusivo suddetto obbligo del notaio, non è ontologicamente configurabile, ex art. 1227 c.c., comma 1, un concorso colposo del danneggiato, per il fatto che lo stesso, per suo conto, non si sia reso diligente nell'accertare la reale condizione dell'immobile prima di acquistarlo, poiché non può essere configurato alcun obbligo in tal senso a carico dell'acquirente.

È prevista la possibilità per le parti dell'atto di trasferimento immobiliare di esonerare il notaio dall'obbligo di effettuare le visure ipocatastali, rendendolo non responsabile a questo riguardo.
La deroga all'obbligazione in capo al professionista di procedere alle visure è giustificata poiché l'obbligazione in esame deriva dal contratto d'opera intellettuale, all'interno del quale costituisce — come si è visto — un naturale negotii. Non viene considerato, infatti, un obbligo concernente alla funzione pubblica del professionista e si ritiene che le parti abbiano la possibilità di disporne liberamente.
La giurisprudenza afferma che requisito per la validità dell'esonero dall'obbligazione di effettuare le visure ipocatastali è che esso sia autorizzato dalle parti in maniera esplicita, ad esempio all'interno dell'atto, dove l'esonero è motivato con l'urgenza di procedere alla stipulazione (Cass. n. 14169/2019).

Si è giudicato che sussista, invece, la responsabilità contrattuale del professionista nei confronti di tutte le parti contrattuali, che da tale comportamento abbiano subito danni, qualora solo una parte (quella del soggetto che ha concluso il contratto d'opera intellettuale con il notaio) l'abbia esonerato da responsabilità (Cass. n. 14865/2013).

Infine si osserva come la Corte di Cassazione ha precisato che l'azione di responsabilità contrattuale nei contratti di un professionista - nella specie, un notaio - che abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, seconde le regale generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire con ragionevole certezza una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria obbligazione (Cass. n. 3657/2013).

L'obbligo per il notaio di effettuare le visure ipocatastali in relazione agli atti di trasferimento immobiliare continua ad essere oggetto dell'attenzione giurisprudenziale, come dimostra anche la pronunzia in esame, che ha riconosciuto la responsabilità professionale del notaio in caso di inosservanza di obblighi accessori alla redazione di un atto giuridico.

La responsabilità professionale con riguardo all'espletamento delle visure sorge in tre casi:

il primo è quello in cui il notaio non le esegue;

il secondo è quello in cui, pur avendole effettuate, non si è reso conto per negligenza o per imperizia della presenza di uno o più gravami;

il terzo si ha nell'ipotesi in cui, dopo aver effettuato le visure e avere constatato la presenza di gravami, non ne metta al corrente — per qualsiasi motivo — le parti, informandole della rilevanza di tali risultati in considerazione del rischio contrattuale che ciascuna parte assume.

La professione notarile comporta, come in genere le prestazioni professionali, un'obbligazione di comportamento (o di diligenza o di mezzi): essa si esplica nell'esecuzione diligente della prestazione e resta escluso il risultato ripromessosi dal cliente.
Ciò posto, il notaio risulta, in ogni caso, tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, ai fini del conseguimento del risultato che le parti si ripromettono.

• G. Musolino, Responsabilità notarile. L'esonero dall'obbligo di effettuare le visure, in Riv. not., 2019, 761 ss.